El BOE publica la Ley por el derecho a la vivienda, que entrará en vigor este viernes

La Ley por el derecho a la vivienda ya ha completado todo su periplo legislativo. El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica este jueves el texto de la nueva norma, que en su disposición final novena establece la entrada en vigor para “el día siguiente” al de su publicación. Es decir, que la ley estará activa a partir de este viernes, aunque el aspecto que más se ha destacado de la misma, la posibilidad de establecer controles a las rentas de alquiler desde las comunidades autónomas, deberá esperar previsiblemente meses.

Ese asunto, el de los topes de precios, es el que más controversia generó en una tortuosa negociación política que se ha prolongado años. La idea ya estaba presente en el pacto presupuestario que el PSOE y Unidas Podemos alcanzaron en el primer Gobierno de Sánchez allá por 2018, y provocó fuertes diferencias en un decreto sobre vivienda que negociaron ambas fuerzas para cambiar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Cuando, elecciones mediante, la formación que ahora encabeza Ione Belarra entró a formar parte del Ejecutivo y se decidió que el instrumento para fijar controles al alquiler sería una nueva ley, la definición de este mecanismo también generó grandes tensiones entre los socios de la coalición. Y el sistema sufriría nuevos cambios en la última fase, la de la negociación parlamentaria, para ganar el voto favorable de otros grupos como ERC y Bildu.

Pero los controles de precio no serán inmediatos. De entrada, porque exige que sean las comunidades autónomas, que tienen transferidas las competencias en vivienda, las que insten a la declaración de áreas tensionadas de precios. Se trata de un procedimiento tasado por la nueva ley, que exige recabar datos que justifiquen por qué se da ese paso y proponer medidas correctoras. Una vez un gobierno territorial acuerde con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que coordina las políticas de vivienda a nivel estatal, el establecimiento de un área tensionada, en esta sí podrán establecerse límites a las rentas mensuales de alquiler. Pero se hará solo sobre los nuevos contratos, y no sobre los que ya estén en marcha.

Además, para fijar los topes de precios a los grandes tenedores (los que tienen más de 10 viviendas, o a partir de cinco si todas están dentro del área tensionada y la comunidad autónoma justifica la necesidad de rebajar el límite general) será necesario contar con un índice de precios de referencia. Transportes está reformando el que ya tiene porque no responde a las necesidades que impone la nueva norma (básicamente, que refleje la evolución de precios de manera más actualizada y que permita diferenciar inmuebles en función de ciertas características), un proceso que el Gobierno espera culminar “cuanto antes” y que cree que irá en paralelo con el procedimiento para declarar áreas tensionadas. Pero hay otra posibilidad para comunidades que, como Cataluña, ya tienen un índice de precios propio: que pidan la homologación de ese sistema al ministerio.

Para los pequeños propietarios, que son la mayoría de caseros en el mercado español de arrendamientos, los precios se limitarán con base en el contrato anterior. Estos podrán contar además con nuevos incentivos fiscales, aunque estos son la única parte de la ley que no entrará en vigor hasta el próximo 1 de enero, es decir, coincidiendo con el siguiente ejercicio fiscal. Con carácter general, la reducción con que cuentan los arrendadores, actualmente del 60%, bajará al 50% (esto es, la mitad del dinero que perciben por las rentas no cuenta a efectos de la declaración de renta). Pero en las áreas tensionadas, y en función de determinados supuestos, esos porcentajes subirán. El más interesante es, a cambio de bajar un 5% el precio respecto al contrato anterior, obtener un 90% de reducción.

Otros aspectos de la ley serán visible antes. Desde este viernes, por ejemplo, ya no habrá ningún supuesto en que a la celebración de un contrato de alquiler sea el inquilino quien pague los honorarios de la agencia inmobiliaria. La norma obliga a que sea el casero quien afronte ese pago, normalmente equivalente a un mes de renta. También entrarán en vigor de manera inmediata las nuevas normas urbanísticas que obligan, en nuevos desarrollos, a reservar un 40% de las casas que se construyan a vivienda protegida (o un 20% si se hace sobre suelo urbano ya consolidado). Y también los nuevos procedimientos de desahucios, que permiten ralentizar estos en casos de familias vulnerables y, en líneas generales, exigen más trámites para expulsar a alguien de un hogar (en supuestos que van por vía civil, no por la penal).

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