Seis de cada diez casas se hallan en las áreas tensionadas de la futura ley de vivienda

Más de la mitad de la población española vive en áreas tensionadas de precios, según la nueva definición que hace de las mismas la futura ley de vivienda. En concreto, los códigos postales que cumplen alguno de los dos requisitos que exige la norma aglutinan un 61% de los hogares españoles, según los datos de la consultora especializada Atlas Real Estate Analytics. En total, eso suma más de 13 millones de hogares en áreas potencialmente tensionadas, aunque hay que tener en cuenta que este procedimiento dependerá de las comunidades autónomas, y las que están gobernadas por el PP han mostrado rechazo a ese mecanismo que obligaría a introducir controles de precio en los alquileres.

A partir de su programa de análisis de datos inmobiliarios, que cruza decenas de fuentes públicas y privadas, Atlas señala que 2.298 códigos postales cumplen las condiciones de las zonas tensionadas de precios. Es un porcentaje relativamente pequeño, un 17%, de los más de 11.000 códigos postales que tiene España. Pero lo relevante es que son las áreas donde vive más gente. De hecho, en el mapa por distritos, aparecen pintadas todas las grandes áreas metropolitanas; y en el caso de los archipiélagos, islas como Ibiza, Mallorca o Tenerife quedan casi completamente coloreadas.

Durante la negociación parlamentaria de la norma, el criterio para la declaración de estas áreas se ha flexibilizado. En el proyecto que remitió el Gobierno al Congreso se exigían dos condiciones: que los gastos que los hogares de una zona destinan a la vivienda (incluyendo suministros básicos) superasen el 30% de los ingresos medios de las familias; y que los precios de compra o alquiler de una zona hubieran subido más de cinco puntos por encima del IPC en cinco años. Pero este último criterio se rebajó a tres puntos por encima del IPC. Y, lo más relevante, el bloque de investidura pactó que fuera suficiente solo con cumplir uno de los dos criterios para poder declarar un área como tensionada.

El resultado de esto último es lo que dispara la aparición de potenciales áreas tensionadas. Los datos del informe señalan que solo 516 códigos postales cumplen las dos condiciones al mismo tiempo. Pero además hay 1.387 donde el esfuerzo en vivienda supera el 30%; y otros 395 distritos donde esto no sucede pero los precios sí han subido más de tres puntos por encima del IPC en el último lustro.

Barcelona es la provincia con más códigos postales de precios tensionados: 198. La siguen Madrid (179), Baleares (138), Valencia (116) y Málaga (111). En cambio, si se atiende al porcentaje de población que aglutinan los distritos que cumplen alguno de los dos requisitos, la estadística la lideran Baleares (94,7%) y Málaga (94,5%). Aunque Madrid se acerca al 90% y Barcelona y Cádiz superan el 80%. Entre las cinco provincias más pobladas, Valencia (74,2%) y Sevilla (63,7%) son las que tienen los porcentajes más bajos de población en áreas potencialmente tensionadas, aunque ambas superan la media nacional.

Por el contrario, es un problema que desaparece en la España vacía, lo que explica que más de un 80% de los códigos postales no se puedan considerar tensionados. Pero sí está relativamente extendido. De hecho, solo dos provincias (Valladolid y Palencia) tienen menos de un 10% de su población en áreas potencialmente tensionadas. Y la intensidad también es relativamente baja en todas las provincias de interior, con las excepciones de Zaragoza y, en menor medida, Navarra, Badajoz y Salamanca. Lo contrario pasa en las de costa, donde las mayores tensiones se observan en el arco mediterráneo, aunque en toda la cornisa cantábrica, con Bizkaia y A Coruña a la cabeza, también hay porcentajes relativamente elevados de población en estas áreas.

El análisis por códigos postales permite delimitar bien las áreas donde los costes que acarrea la vivienda se consideran excesivos a juicio del legislador. Pero la norma no determina una unidad geográfica concreta para su declaración de área tensionada: es decir, que podría ser desde un distrito electoral, hasta un municipio o una provincia entera. Lo que sí es relevante es que el proceso se realiza por “la Administración competente”, y las competencias en vivienda están transferidas a las comunidades autónomas. Como la principal consecuencia de la declaración es el control de precios de los alquileres y el PP se ha mostrado contrario a esta medida, es posible que las comunidades donde gobierna eviten declarar estas áreas.

Para las zonas donde esta declaración sí se lleve a cabo, las consecuencias para la mayoría de los hogares serán imperceptibles. Pero los caseros y los inquilinos del área sí quedarán sujetos a las normas de control de precios cuando estas comiencen a operar, que no será inmediatamente porque la ley prevé un periodo hasta que se apruebe el índice oficial de precios o se hagan efectivas las medidas fiscales que contempla. Y para los poderes públicos, la declaración conllevará otras obligaciones como la de aumentar la provisión de pisos sociales y fijar planes para revertir la situación de tensión en los precios inmobiliarios.

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