La regulación de los alquileres acordada por el Gobierno es menos exigente que la que hubo en Cataluña

El acuerdo alcanzado entre el Gobierno, ERC y Bildu sobre la futura Ley de Vivienda tiene en la regulación del precio de los alquileres uno de sus puntales. En una legislación previa y pionera, en Cataluña el Parlament aprobó un decreto de contención de rentas en septiembre de 2020 que estuvo vigente hasta que en marzo de 2022 el Tribunal Constitucional la tumbó por cuestiones competenciales tras presentar recursos el PP y el Gobierno. La legislación catalana era más exigente que la que ahora está a punto de aprobarse. Supuso congelar o bajar el precio en los nuevos contratos, porque obligaba a ajustar los precios al índice oficial de referencia. Si en el contrato anterior se había pedido más que el índice, el propietario debía rebajarlo a los nuevos inquilinos. Además, entre otras cuestiones, la norma catalana trataba igual a pequeños y grandes tenedores; no contemplaba beneficios fiscales; nació con el índice de precios de referencia ya elaborado, y las zonas de mercado residencial tensionado eran municipios enteros. La ley española sí es más exigente con las promociones de alquiler de obra nueva: también están incluidas en la regulación, mientras que en la catalana estaban fuera de los topes por un periodo de entre tres y ocho años.

Con todo, el hecho de que la vigencia de la norma catalana, coincidiera con la pandemia y la crisis económica que supuso, dificulta analizar su impacto y saber exactamente si los precios se comportaron a la baja por la Ley o por la crisis. Se realizaron una docena de estudios con conclusiones dispares. Lo que sí fue una realidad es que el número de Ayuntamientos que pidieron la declaración de zona tensa se disparó entre el primer año y el segundo. Incluso ciudades como Badalona, gobernadas entonces por el PP (que recurrió la ley ante el Constitucional) prorrogaron su condición de mercado tenso. Las que siguen son las principales diferencias entre la norma catalana y la de ámbito estatal.

¿Cuándo entra en vigor la regulación?

En Cataluña hubo mucho trabajo previo y la ley de contención de rentas entró en vigor con dos cuestiones imprescindibles ya listas. La Generalitat ya había publicado el índice de precios de alquiler de referencia en el que se basaban los topes; y también estaban solicitadas por parte de los Ayuntamiento y aprobadas por el Govern las zonas de mercado residencial tensionado donde aplicar la norma. Ahora, el Gobierno mantiene para 2023 el tope del 2% a las subidas de renta este año y lo eleva al 3% para 2024, a la espera crear un índice de precios de referencia. La idea es que antes del 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estadística (INE) lo tenga listo, y que los precios de los alquileres no puedan subir más que el IPC.

¿Cómo son las zonas de mercado residencial tensionadas?

En la legislación catalana eran municipios enteros. Los Ayuntamientos solicitaban esta condición a la Secretaría de Vivienda, por un periodo de un año, si los alquileres habían subido sostenidamente por encima de la media catalana; o si las familias destinaban más de un tercio de sus ingresos al alquiler. Con requisitos muy parecidos, en el texto de la futura Ley las zonas tensionadas pueden ser zonas más reducidas: desde distritos censales (la unidad administrativa más reducida) hasta municipios enteros. La declaración está previsto que la realicen los propios Ayuntamientos o Comunidades.

¿A qué propietarios afecta la regulación?

La ley catalana imponía ajustarse al índice (lo cual suponía bajar el precio si el propietario pretendía cobrar más que en el contrato anterior) a todos los caseros, tanto si tenían un piso como mil. En la regulación española se limitará a los grandes propietarios: tienen esta consideración las personas físicas o empresas con 10 o más viviendas (y contempla la posibilidad de que sean propietarios de cinco en una misma zona tensionada “si está motivado y justificado por la comunidad correspondiente”).

¿Hay bonificaciones para los pequeños propietarios?

En el caso de los pequeños propietarios, tendrán incentivos fiscales para alquilar sus viviendas. Esta circunstancia, que apoya el PSOE pero no Unidas Podemos, suele recibir criticas por parte de las entidades expertas en vivienda, que rechazan las bonificaciones, que entienden que se costean con dinero de todos los contribuyentes.

¿Qué excepciones habrá para aplicar subidas de precio?

Las excepciones a la obligación de ajustarse al índice fueron objeto de arduo debate en Cataluña. Al final, se excluían, y de forma no completa sino proporcional, los casos en los que los propietarios hubieran realizado obras de rehabilitación integral de los pisos. En la norma española, la previsión es que se puedan aumentar los alquileres hasta un 10% por reformas de mejoras que las entidades han tachado de “ridículas”, como instalar un interfono.

¿Afecta la norma española a las viviendas de alquiler de obra nueva?

Sí, lo que desincentivará la promoción de alquiler a precio libre, aseguran varias fuentes del sector inmobiliario. En la legislación catalana, se entendía que la obra nueva sí puede salirse del mercado y por un periodo de entre tres y ocho años quedaba exenta de ajustar el precio al índice.

¿Y en el caso de los contratos de temporada?

La ley catalana indicaba que la norma afectaba a todas las viviendas en zonas tensas sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero algunos propietarios recurrieron a contratos de temporada (de un año máximo de duración) para esquivarla y fijar precios por encima del índice. Ahora, voces como el Ayuntamiento de Barcelona o los Sindicatos de Inquilinas ven en los contratos temporales un posible “coladero” de subidas esquivando la ley. La alcaldesa Ada Colau ha solicitado explícitamente a Pedro Sánchez una enmienda en el texto pactado para incluir estos contratos.

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