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El Gobierno propone elevar el tope a los alquileres al 3% en 2024 y después definir un nuevo índice

La medida afectaría a las revisiones de los contratos en vigor, cuya revalorización está actualmente limitada al 2%

Carteles de alquiler de viviendas en Madrid, en una imagen de archivo.
Carteles de alquiler de viviendas en Madrid, en una imagen de archivo.Carlos Rosillo

El Ejecutivo está buscando una solución negociadora para cerrar la ley de vivienda con ERC y Bildu, y aprobarla como hito del final de la legislatura. Los grupos pedían un límite permanente del 3% para el aumento anual de las rentas, y el sector socialista del Gobierno plantea asumir ese tope, pero de forma temporal, mientras se elabora un nuevo índice. En la actualidad, como medida extraordinaria frente a la inflación provocada por las consecuencias de la guerra de Ucrania, hay un tope del 2% para todos los alquileres, que decae a finales de este año. El sector socialista plantea que en 2024 ese límite para actualizar los arrendamientos pase del 2% al 3% y luego establecer un tope a las revisiones de renta con un nuevo índice de precios que aún se está diseñando. Es una solución de compromiso que ERC y Bildu podrían aceptar, aunque aún queda mucha negociación. Y, sobre todo, queda otro asunto pendiente: qué hacer con los pisos que entran nuevos en el mercado, cómo ponerles algún límite para evitar que presionen hacia arriba en los precios.

El Gobierno cuenta ya dos documentos con contrapropuestas tanto de ERC como de Bildu, y ahora tiene que contestar poniendo por escrito esta nueva idea negociadora y otros detalles. Aún no hay fecha para una nueva reunión, pero hay muchas conversaciones y el ambiente que se respira entre los negociadores es de que es posible el acuerdo, aunque Unidas Podemos es muy crítico con la idea de elaborar un nuevo índice todavía por definir, que achacan a la vicepresidenta económica, Nadia Calviño.

El actual episodio inflacionista ha dejado una cosa clara a los socios de investidura: la limitación de las actualizaciones de alquiler al IPC —una medida que se introdujo en 2019— ya no sirve. El problema es cómo regularlo en adelante, y ese está siendo uno de los aspectos que mantiene atorada la futura ley de vivienda en el Congreso. Como adelantó EL PAÍS, los grupos políticos habían llegado a un preacuerdo para fijar un tope sobre los alquileres del 3%. Pero el núcleo económico del Ejecutivo se desmarcó de esa postura y en su lugar ofreció elaborar un nuevo indicador específico para regular los incrementos. El rechazo del resto de los partidos a esa propuesta fue unánime, y por eso ahora la parte socialista del Gobierno ha decidido poner sobre la mesa un nuevo mecanismo de limitación. Este, que solo ha sido transmitido de manera informal según fuentes de las negociaciones, concilia las dos ideas previas al fijar un máximo del 3% a las actualizaciones de rentas durante un tiempo, previsiblemente todo 2024, mientras se prepara un nuevo índice que entraría en vigor posteriormente.

Aunque algunos socios parlamentarios del Ejecutivo estarían dispuestos a aceptar que el 3% sea un techo temporal, Unidas Podemos no ve con buenos ojos el planteamiento, según las fuentes consultadas. Al partido encabezado por Ione Belarra no le convence que la definición y elaboración del nuevo indicador se haga una vez haya sido aprobada la ley. No hay, sin embargo, una negativa clara y definitiva, entre otras cosas por la falta de definición de la nueva propuesta, que los grupos todavía no han recibido por escrito. La postura inicial de Podemos era prorrogar la situación actual, en que las rentas se acotan con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) que tiene un valor máximo aplicable del 2%, pero luego cedió y aceptó elevar ese límite al 3%.

La idea para conciliar las posturas de los grupos que están dispuestos a apoyar el proyecto de ley todavía se está madurando. Se parte de la posibilidad de utilizar datos fiscales o las fianzas de los alquileres que los caseros deben depositar (algo que reforzará la futura norma, ya que actualmente no se cumple siempre) en el organismo autonómico correspondiente. Para ello se han hecho consultas entre los ministerios y la conclusión es que ambas ideas son “viables”, según indican fuentes del Gobierno. Estas añaden que la discrepancia principal que se mantiene no es esa, sino que Unidas Podemos no ve bien que la nueva norma alumbre un nuevo indicador, y se inclina por determinar un porcentaje fijo como techo.

El cambio de postura del PSOE en febrero en torno a poner el tope del 3% se atribuye a la negativa de la vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño. Su departamento mantiene oficialmente la postura de estar “estudiando todas las propuestas”, pero la propia ministra subrayó la semana pasada el carácter “extraordinario” del límite del 2% que aprobó el Ejecutivo en marzo de 2022 y cuya vigencia se prorrogó hasta el próximo 31 de diciembre. Se trata de una medida que salió adelante en el contexto del paquete de medidas para combatir el agravamiento de la inflación por la guerra de Ucrania, como recalcó Calviño.

Cuando el IPC empezó a escalar a cotas desconocidas en mucho tiempo, lo que provocaba que los inquilinos con contrato en vigor tuvieran que afrontar subidas muy acusadas de la renta, el Ejecutivo respondió vinculando las actualizaciones al IGC. Este es un indicador que el PP de Mariano Rajoy metió en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con carácter preferente, pero no obligatorio, y que hasta marzo del año pasado apenas se utilizaba en los alquileres. Su peculiaridad es que, independientemente de lo que marque, nunca puede aplicarse fuera de la horquilla entre el 0% y el 2%, de ahí que las subidas queden limitadas.

Últimos obstáculos

Ese tope —y, por tanto, el debate que se está manteniendo ahora— se refiere a las actualizaciones de las rentas y no tiene nada que ver con los límites a los precios de los nuevos contratos, que el proyecto de ley contempla en otro apartado. Una vez al año, los inquilinos con un contrato en vigor que así lo especifique, pueden ver incrementada la mensualidad que pagan al propietario. Esto, que viene reconocido en la LAU desde hace muchos años, nunca puede hacerse retroactivamente y tiene que estar detallado en el contrato, especificando el indicador que se toma para ello, que tradicionalmente suele ser el último IPC publicado en el momento en que vaya a procederse a la actualización de las siguientes 12 cuotas.

Se trata de un obstáculo más, pero no el único, para la aprobación definitiva de una ley que ha provocado grandes quebraderos de cabeza al Gobierno durante toda la legislatura. Para acercar las posturas iniciales de los dos socios del Ejecutivo en torno al tema más candente, cómo limitar los precios de alquiler, el proyecto de ley optó por compaginar las deducciones fiscales. Así, se fomenta el abaratamiento de las casas (la opción defendida por el PSOE), reservadas a los caseros particulares, con topes de precios marcados por la Administración (la propuesta de Podemos) que se aplicarán a los grandes propietarios. Pero eso no elimina que sigan existiendo diferencias también en ese asunto. Estas medidas se aplicarán solo en las denominadas áreas tensionadas y una de las divergencias que persisten es cómo se regulan los pisos que salen al alquiler por primera vez en esas zonas. La norma que se remitió al Congreso contempla limitar los alquileres de caseros particulares tomando como referencia los contratos anteriores, y hay grupos que temen que esa condición se convierta en un “coladero” para sortear los topes.

Sin embargo, se han acercado mucho las posturas sobre otras cuestiones que en su día marcaron el debate. Es el caso de cómo declarar un área tensionada y con qué requisitos (en principio eran dos, pero los socios del PSOE pedían flexibilizarlo) o de la definición de gran propietario, en la que se da por hecho que habrá manera de rebajar el límite de poseer más de 10 viviendas que inicialmente contemplaba el proyecto de ley. También hay un consenso prácticamente cerrado sobre las medidas destinadas a paralizar desahucios de familias vulnerables.

No obstante, admiten todas las fuentes, con la negociación todavía abierta cualquier punto del texto es susceptible de recibir modificaciones en el pulso entre los grupos para cerrar los últimos detalles. También hay consenso en que el proyecto “tiene que salir adelante” y convertirse en ley en esta legislatura para no decepcionar a los votantes de las fuerzas progresistas. Aunque las elecciones autonómicas de mayo, a las que seguirán unas generales a finales de año, se presentan como un reloj de arena que apura sus últimos granos. Cuanto más cerca de la campaña, más difícil parece conciliar posturas en un asunto que se prometió a Bruselas para septiembre del año pasado y que, en el fondo, no ha hecho más que sufrir aplazamientos sucesivos desde que se planteó por primera vez ya en la anterior legislatura.

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