Cómo se actualiza la renta de alquiler y otras claves sobre el nuevo límite del 2%

La actualización de renta de los alquileres nada tiene que ver con el precio que se firma al inicio del contrato ni con otros costes variables que el propietario puede repercutir a los inquilinos. No obstante, para quienes viven en una casa arrendada, puede convertirse en el principal factor de encarecimiento de la vivienda, siempre que el propietario exija dicha subida. Desde que el nuevo decreto de medidas especiales por la crisis energética entre en vigor y hasta el 30 de junio, el incremento no podrá superar el 2%. Mari Luz Rodríguez, abogada de Legálitas, vaticina que “va a haber sus más y sus menos, porque el arrendador querrá mantener el IPC [el tope que se aplicaba hasta ahora], que le interesa porque es más alto”. En la compañía de asesoría legal notan desde hace meses un aumento de las llamadas por esta cuestión, “desde que la inflación comenzó a subir”. A continuación, siete preguntas para entender cómo funciona el mecanismo de revisión de los alquileres.

¿Qué es la actualización de la renta?

Cuando un propietario y un inquilino firman un contrato de alquiler, el precio se fija libremente, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Solo Cataluña, desde la ley autonómica de regulación de alquileres que aprobó en septiembre de 2020, se salía de esa regla y ponía topes legales de renta en algunos municipios. Pero el Tribunal Constitucional tumbó esa normativa recientemente. Es decir, que ahora mismo en toda España las dos partes que firman un contrato de arrendamiento pueden poner el precio que sea. Ahora bien, una vez firman, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante al menos cinco años (y siete años cuando el casero es una empresa).

El precio se pacta para toda la duración del contrato, pero el artículo 18 de la LAU regula la posibilidad de incrementarlo para que el casero no pierda poder adquisitivo. “La renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia de contrato”, dice la norma. Es decir, que la actualización es un ajuste de precio que puede hacerse al cumplirse cada anualidad de contrato y bajo ciertas condiciones.

¿Cuáles son esas condiciones?

De entrada, la manera de actualizar las rentas debe estar expresada en el contrato de arrendamiento. “En defecto de pacto expreso, no se aplicará”, señala la ley. Y tampoco surte efecto automáticamente, sino que “será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique”. Rodríguez, la abogada de Legálitas, apunta que “lo correcto es que se comunique por escrito”, explicando el método usado y las nuevas cantidades. En contratos muy antiguos, firmados antes del 31 de marzo de 2015, el casero tiene derecho a pedir la subida anual aunque no figure expresamente en el contrato, porque así estaba redactado antes el artículo 18 de la LAU, que ha sido uno de los que más han sufrido el ajetreo político de los últimos años: desde 2013 se ha modificado en cinco ocasiones.

¿Cómo se actualiza la renta?

Legalmente, como establezca el contrato. Eso dificulta saber cómo se traslada a la práctica porque los arrendamientos son acuerdos privados, muchas veces no se registran y, además, muchos caseros no están pendientes de que se cumpla cada anualidad para reclamar la subida. En cualquier caso, sí está claro que los que lo hacen usan mayoritariamente el Índice de Precios al Consumo (IPC). Este indicador de inflación comenzó a dispararse el otoño pasado como consecuencia del rebote de la actividad económica tras los primeros embates de la pandemia. Y cuando todo el mundo esperaba que comenzase a aflojar, la guerra de Ucrania ha provocado que siga creciendo, impulsado por los precios internacionales de la energía.

El IPC es, además, el indicador que se tomó como referencia máxima en el último cambio legal de la norma, que se hizo en marzo de 2019 cuando la inflación no parecía un problema ni en el corto ni en el medio plazo. Para la actualización, lo normal es coger la última referencia de variación interanual que haya publicado el INE. Para este abril, por ejemplo, se tomaría la de febrero (con la variación de precios entre marzo de 2021 y febrero de 2022), porque el instituto estadístico no dará el dato del presente mes hasta mediados del siguiente (aunque este miércoles da la cifra avanzada de marzo, no es todavía definitiva).

¿Cómo se calculará el nuevo tope?

La idea del Gobierno para solucionar este inconveniente ha sido vincular temporalmente el tope de la subida no con el IPC (que está disparado), sino con el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Este es otro indicador que también publica el INE para medir la variación de precios. Pero no lo hace de manera directa (el IPC compara una misma cesta de productos en dos momentos y calcula la diferencia de lo que cuestan) sino que se le resta la competitividad que haya perdido la economía española con respecto a la eurozona desde 1999. El IGC se creó precisamente para garantizar la competitividad de la economía española y por esto tiene otra característica: legalmente siempre se aplica en valores entre el 0% y el 2% (aunque sea negativo o supere ese porcentaje). Eso es lo que hace que la actualización de rentas tenga temporalmente el tope del 2%, ya que actualmente está por encima (2,02%) y lo previsible es que no baje.

¿Pueden subirme el alquiler más del 2%?

Si el casero es un particular, y según ha explicado el Gobierno, sí se podría. El real decreto-ley, como ha hecho casi toda la legislación de alquileres en los últimos años, va a diferenciar entre pequeños y grandes propietarios. Entre estos últimos se considerará a particulares o empresas que posean más de 10 inmuebles urbanos, o una superficie equivalente a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros. Para los pequeños caseros, la norma prevé cualquier posibilidad de acuerdo con el inquilino, aunque dice que si hay discrepancias, se aplica como límite el IGC. Por eso el Gobierno cree que no se aceptarán subidas por encima del 2%. Para los grandes propietarios, a quienes se les supone una superior capacidad de negociar y presionar al arrendatario, se establece que nunca el acuerdo podrá superar el nuevo tope legal.

¿Qué pasa si mi renta se actualiza antes o después del nuevo tope?

La nueva legislación, a falta de ver el texto definitivo en el BOE, no es retroactiva. Si el contrato se actualizaba en marzo y se ha hecho conforme al IPC, el inquilino no puede pedir que se aplique ahora el tope del 2%. No obstante, esta situación se arrastra desde hace meses y muchas veces se ha resuelto con acuerdos entre particulares. La Agencia Negociadora del Alquiler, una compañía privada que intermedia arrendamientos, calcula que en el último trimestre “alrededor de un 85% de los arrendadores no han aplicado el incremento total del IPC”. Y de ellos, un 27% (lo que supone en total uno de cada cinco propietarios aproximadamente) ha renunciado a subir cualquier cantidad.

La nueva legislación se plantea de abril a junio. Por tanto, a partir del 1 de julio se volverá, en teoría, a la situación que había hasta ahora. Pero nada impide que la norma se prorrogue como ha sucedido con otras durante la pandemia. Topar la actualización de rentas con el IGC es una reivindicación de los sindicatos de inquilinos, que quieren que se fije en la LAU de manera definitiva. Y José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, cree que veremos extenderse la medida más allá del 30 de junio: “No tengo duda de que se prorrogará, con lo cual se corre el peligro de que se convierta en otra forma de intervenir el precio”.

Otra cosa a tener en cuenta es que la actualización surte efecto desde la comunicación, que puede hacerse en cualquier momento al cumplirse una anualidad del contrato. Es decir, que si al casero se le ha olvidado y la exige pasados tres meses, se empezará a abonar el nuevo precio a partir del cuarto mes, pero no puede reclamar al inquilino el abono de atrasos.

¿A cuántas personas afecta la medida y cuánto dinero supone?

Es difícil de saber. El Ministerio de Transportes calcula que en España hay vigentes unos 3,5 millones de contratos de alquiler. Como la norma se aplicará inicialmente durante un trimestre, afectaría a una cuarta parte de esos contratos (875.000) sobre la base de que se hubieran firmado el mismo número en los 12 meses del año. Sin embargo, en la práctica hay épocas (septiembre, el cambio de año…) en que el mercado es más activo. El Gobierno tampoco ha facilitado una cifra de impacto global, pero es fácil calcular el coste en un contrato tipo.

Según los últimos datos del portal Idealista, el precio mediano de un piso de dos habitaciones en España es de 695 euros al mes. Si ahora se revisara la renta con el 7,6% de incremento del IPC de febrero (el último publicado), el inquilino pasaría a pagar 747,83 euros, lo que supone pagar casi 53 euros más al mes y 634 euros más al año. Si a la subida se le aplicara el nuevo tope del 2%, el incremento mensual sería de 13,9 euros (708,9 euros de renta), que al multiplicarlo por 12 meses roza un sobrecoste de 167 euros. Pero ojo, porque al tratarse de porcentajes, en las ciudades más caras esas cantidades son también superiores.