El Tribunal Constitucional anula parte de la ley de vivienda catalana que limita los alquileres

El Constitucional ha anulado los preceptos de la ley catalana de vivienda que permitían la fijación de límites al precio de los alquileres por considerar que la norma catalana invade las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales. La sentencia, aprobada por unanimidad, se dará a conocer mañana. El artículo 149 de la Constitución reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia.

La sentencia conocida este jueves no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, según especifica la nota del Tribunal Constitucional. Los contratos vigentes firmados con la ley ahora parcialmente anulada seguirán vigentes en los mismos términos y “los efectos serán pro futuro”. “Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos”, detalla.

La legislación catalana obligaba a congelar o bajar el precio de los alquileres en las zonas con “tensión” residencial de las 60 ciudades catalanas con más de 20.000 habitantes, aunque quedaban exentos los arrendadores “vulnerables” que ingresen menos de 2.000 euros mensuales. El recurso fue presentado por el grupo parlamentario del PP en 2020. Lo anunció el propio presidente del PP, Pablo Casado, en una visita a Barcelona, donde dijo que se iba a “presentar el recurso de inconstitucionalidad a la ley del Parlament en la que se fijaba el precio del alquiler de viviendas, porque es un ataque a la propiedad privada, a los futuros arrendatarios y a los inquilinos”.

La sentencia conocida hoy no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, según especifica la nota del Tribunal Constitucional. Los contratos vigentes firmados con la ley ahora parcialmente anulada seguirán vigentes en los mismos términos y “los efectos serán pro futuro”. “Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos”, detalla.

La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ramón Sáez, declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera. El recurso de los diputados del PP se fijaba en los artículos 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y disposiciones adicionales primera y cuarta de la Ley. En síntesis, los criterios para declarar áreas tensas de mercado de la vivienda; y cómo y con qué criterios se fija la renta; y el régimen sancionador por incumplimientos.

Pero el Tribunal Constitucional, en una medida excepcional, ha ido mucho más allá y ha anulado el artículo 1 (objeto y ámbito de aplicación de la norma) y del 6 al 13 (determinación de la renta, del precio de referencia, actualización de la renta, alquiler de pisos nuevos, obras, o la obligatoriedad de que el precio conste en los anuncios). Además de disposiciones adicionales (primera, segunda y tercera) y la transitoria primera.

El Constitucional no va a entrar en su fallo sobre la constitucionalidad o no de la fijación de límites a los precios del alquiler. Lo que niega su sentencia es que una comunidad autónoma, en este caso la catalana –que cuenta con derecho foral propio-, pueda regular esta materia. La tesis del tribunal se basa en lo establecido en el artículo 149 de la Constitución, en el sentido de que el Estado tiene “competencia exclusiva” en diversas materias. Y en punto octavo de dicho precepto se especifica que dicha competencia exclusiva alcanza a la “legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan”.

Zonas tensionadas

El mismo artículo 149.8 concreta que esa exclusividad competencial abarca la “legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan”. Ahora bien, el Constitucional se apoya en que en ese mismo precepto se añade que la competencia exclusiva comprende “en todo caso, las reglas relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas” y las “relaciones jurídico-civiles” que afectan a diversas cuestiones como las “bases de las relaciones contractuales”.

El mismo artículo especifica que en casos de “conflictos de leyes y determinación de las fuentes del Derecho” todo ello se actuará “con respeto” al derecho foral, donde lo hubiera. Pero la tesis del Constitucional es que debe primar la norma básica del derecho civil en el sentido de que las rentas de los alquileres se fijarán libremente por las partes. Por tanto, esta sentencia no prejuzga lo que tuviera que ocurrir en una legislación estatal que fijase límites a dichas rentas en espacios que se consideren tensionadas, pero implícitamente invoca la relevancia del derecho a la propiedad y como un dato fundamental que tener en cuenta en cualquier normativa sobre los contratos entre particulares, en este caso para el alquiler de una vivienda.

El Gobierno recurrió la ley catalana, pero no pidió su suspensión. El argumento del Ejecutivo era que se vulneraban competencias estatales. El planteamiento del recurso del PP, a su vez, subrayaba aspectos políticos. Casado dijo al presentarlo que lo que provocará esa ley es que “los propietarios probablemente no pongan en el mercado sus pisos” y, como “habrá menos pisos en alquiler, los precios van a subir”, como ya “ha pasado” en otros países con regulaciones similares. Añadió que, en cambio, lo que había que hacer en Cataluña era " bajar impuestos” y suprimir el impuesto de sucesiones y donaciones, además de “ayudar a los jóvenes a que se emancipen”.

Indignación entre el Sindicato de Inquilinas y los partidos impulsores

El Sindicato de Inquilinas, impulsor de la norma desde los movimientos sociales, y los partidos que la apoyaron en el Parlament, se han mostrado indignados con la sentencia del Tribunal Constitucional, que entienden que arremete contra el derecho a la vivienda.

El Sindicato ha “condenado” que el TC “tumbe las decisiones del Parlament y recorte el derecho a la vivienda en beneficio de los intereses del lobi inmobiliario”. “La regulación de los alquileres es una herramienta efectiva para bajar los precios de los alquileres y ha beneficiado a más de 160.000 inquilinos en el último año, bajando los precios una media del 5% en las ciudades reguladas, donde vive el 70% de la población catalana”, ha manifestado Carme Arcarazo, que ha avisado de que comenzarán a “desobedecer” y ha asegurado trabajarán para conseguir una nueva renovación cuanto antes.

En una imagen de unidad, los portavoces del Sindicato han comparecido en el Parlament junto a ERC, Junts, la CUP y los comunes. Todas las formaciones han rechazado la anulación. Marta Vilalta, de ERC, ha acusado al TC de “revertir derechos que desde el Parlament intentamos blindar” y ha defendido la utilidad de la ley. Por parte de los comunes, Susana Segovia ha arremetido contra el PP: “Creemos que tiene sobre sus conciencias el futuro de las miles de familias que iban a firmar un contrato”.

Por contra, desde el sector inmobilario, agentes como el portal Idealista o la Cámara de la Propiedad Urbana celebraron la anulación y alertaron de la inseguridad jurídica que generan los cambios normativos.