¿Qué es un gran propietario? Las Administraciones no se ponen de acuerdo

La cuestión de qué es un gran propietario ha generado el último desencuentro en el seno del Gobierno. Unidas Podemos lanzó la idea, rechazada públicamente el lunes por el ministro de Transportes, José Luis Ábalos, de rebajar a cinco inmuebles el límite a partir del cual se entraría en esta categoría. El debate surge a raíz de la futura Ley de Vivienda que los dos socios del Ejecutivo quieren tener lista este mes, después de que a principios de la legislatura se pactara establecer “un marco legal” para definir tanto este concepto como el de vivienda vacía.

En realidad, la pandemia vino a solventar en parte esa carencia. El pasado marzo, en un decreto de medidas para hacer frente a la covid-19, el Gobierno ya ofreció una primera definición de lo que es un gran tenedor de vivienda. Esta coexiste con las que han dado algunas comunidades autónomas. Cataluña, Baleares y la Comunidad Valenciana lo han hecho, con criterios y finalidades diferentes, en sus legislaciones. En España hay, por tanto, al menos cuatro definiciones diferentes de lo que es un gran propietario.

La menos estricta es precisamente la que puso el Gobierno en el real decreto ley 11/2020 del pasado 31 de marzo. En esta norma se hacía referencia a la figura de gran tenedor “entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados”. Fuentes de Unidas Podemos señalan que este es el enunciado en el que se basa su propuesta, sustituyendo la referencia a “diez inmuebles” por “cinco inmuebles”. Por tanto, el gran propietario sería quien supera esa cifra, pero no contando solo las viviendas, sino también otro tipo de fincas urbanas (como parcelas o locales comerciales, por ejemplo).

Un decreto, dos descripciones

La definición se hizo en un artículo que regulaba moratorias de renta para inquilinos afectados por la crisis y que obligaba al gran propietario a aceptar dichas medidas si el inquilino lo pedía. Pero en ese mismo decreto, en otro artículo que regula el procedimiento de desahucio durante la pandemia, se ofrece una segunda diferenciación entre tipos de propietario, aunque sin vincularlo al concepto de gran tenedor. La norma fija un proceso de desalojo diferente en “viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas”. Es decir, que el mismo decreto distingue en dos ocasiones, de maneras diferentes, entre pequeños y grandes propietarios.

“La definición es importante dependiendo de para qué la quieras”, indica una fuente del Ejecutivo, “en su día lo hicimos porque necesitábamos un criterio para determinadas medidas”. Desde ese punto de vista, por tanto, no hay contradicción entre las dos referencias diferentes del decreto de marzo porque lo importante es acotar el ámbito de aplicación de cada medida. La citada fuente deja planeando la cuestión de para qué se quiere definir en la Ley de Vivienda la figura de gran tenedor, porque en función de ello, dice, habrá que hacerlo de una manera u otra.

Cataluña, la primera en 2015

Una interpretación acotada a algunos supuestos, en lugar de una genérica, deja margen para que la normativa estatal conviva con las autonómicas. Aunque las comunidades, que tienen transferidas casi todas las competencias en Vivienda, no han visto mayoritariamente la necesidad de legislar sobre el asunto, tres sí lo han hecho. Cataluña fue la primera en 2015, en una ley sobre desahucios, que definía lo que era un “gran tenedor de vivienda” a efectos de esa ley. Incluyó a entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, gestoras de activos y fondos de inversión o de capital riesgo independientemente del número de viviendas que tengan. Además, entra en la misma categoría cualquier persona jurídica (empresa) que tenga más de 15 viviendas en territorio español o cualquier persona física que sea propietaria de más de 15 viviendas en España, o copropietaria si la parte que le corresponde supera los 1.500 metros cuadrados de superficie.

La Comunidad Valenciana y Baleares entraron en la cuestión en 2017 y 2018, con dos aproximaciones análogas pero muy diferentes a todas las mencionadas. Ambas se incluyen en normas sobre viviendas vacías. Para entrar en la categoría de “grandes tenedores de vivienda”, las dos exigen que las personas físicas o jurídicas se dediquen a alguna actividad propia del mercado inmobiliario (desde construcción o inversión hasta intermediación o financiación). También se parecen en no solo cuentan las viviendas en propiedad, también en usufructo o cualquier otro derecho de uso. En el límite, vuelve el horizonte de diez viviendas, aunque Baleares lo fija a partir de esa cifra y la Comunidad Valenciana solo cuando se supere. La norma insular, eso sí, lo acota a inmuebles en su territorio, mientras que la valenciana no menciona la ubicación. Ambas buscan que quien entre en esa categoría informe a la Administración de cuántas viviendas vacías tiene y dónde están.

“Que las comunidades autónomas tengan un concepto distinto quizás no sea lo más lógico desde un punto de vista económico, aunque se puede justificar con que cada territorio tiene características distintas”, opina Javier Etayo, director del Servicio de Vivienda de Navarra, una de las comunidades que no ha visto necesidad de diferenciar entre pequeños y grandes propietarios. Etayo justifica que, para llegar a la meta que persiguen algunas políticas de Vivienda, “el número de viviendas en propiedad no es un dato tan relevante”. Sí cree, en todo caso, que “no es lo mismo una persona jurídica con ánimo de lucro que una persona física”.

Dos visiones contrarias

Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogateres de Barcelona, coincide en que la definición es importante solo si es adecuada para la finalidad que se persigue. En su opinión, “la cuestión no es tanto diferenciar entre propietarios como limitar la especulación con la vivienda”, por lo que pide que esa sea la meta de las políticas que se aprueben. Y desde ese punto de vista, cree que actualmente hay lagunas porque “tiene que haber un término medio entre el pequeño propietario y quien tiene 10 o 15 viviendas”. “No podemos permitirnos decir a los fondos que tengan determinadas limitaciones y que el resto de propietarios sí puedan especular o mantener viviendas vacías”, sostiene.

Radicalmente contraria es la opinión de Asipa, una patronal de empresas que gestionan inmuebles en alquiler. “El término gran tenedor es una creación interesada que se utiliza para discriminar lo que no es otra cosa que el ahorro colectivo o institucional”, indica un portavoz de esa organización contraria a que se regule esta figura. En ese “ahorro colectivo” del que habla, por ejemplo a través de algunos fondos de pensiones que invierten en este tipo de empresas, Asipa señala que se incluyen “millones de ciudadanos individuales que deciden unir sus ahorros para facilitar inversiones colectivas”. A estos, desde ese punto de vista, se les da un trato diferente frente a aquellos que dedican sus ahorros a comprar un inmueble de manera individual.