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El límite del 2% en alquileres distinguirá entre grandes y pequeños propietarios

Desde que entre en vigor el decreto, lo que se prevé para esta misma semana, hasta el próximo 30 de junio, los inquilinos que afronten una actualización del arrendamiento mensual podrán acogerse a la medida

José Luis Aranda
Viviendas alquiler
Carteles de una inmobiliaria en Madrid.Fernando Alvarado (EFE)

El Gobierno ha anunciado este lunes un millonario programa de ayudas para combatir la crisis provocada por la invasión rusa de Ucrania. Una de sus iniciativas estrella, sin embargo, no costará un euro a las arcas del Estado. Entre las medidas que aprobará hoy el Consejo de Ministros, el presidente, Pedro Sánchez, ha citado la limitación de las subidas del alquiler al 2%. Se tratará de una medida temporal, en principio vigente hasta junio, y diferenciará como en las últimas legislaciones sobre arrendamientos entre grandes y pequeños propietarios. Aunque las consecuencias prácticas, señala el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, serán prácticamente las mismas para todos los inquilinos.

Desde que entre en vigor el decreto (lo que se prevé para esta misma semana) y hasta el próximo 30 de junio, todos aquellos arrendatarios que afronten una actualización del alquiler mensual podrán acogerse a la medida. La actualización de renta, tal como recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos, es una subida que puede hacerse una vez al año (es decir, cuando se cumplen desde la firma del contrato un año, dos años, y así sucesivamente) y que está limitada al porcentaje de subida del último IPC publicado. En períodos en los que la inflación no ha sido importante, apenas suponía problemas. Pero desde el pasado verano este indicador comenzó a subir desbocadamente, lo que ha generado apuros a muchos inquilinos.

En febrero, por ejemplo, el IPC subió un 7,6%, según el INE. Esto significa que si hace un año se firmó un alquiler de 1.000 euros, ahora el casero podría exigir (siempre que así lo especifique el contrato) una subida del 7,6%. Con ese tope, en los siguientes 12 meses el alquiler pasaría a costar 1.076 euros. Pero con la nueva limitación esa subida no podrá ser de más del 2% y la renta mensual no podría pasar de 1.020 euros. Es decir, la subida sería de 20 euros, en lugar de 76.

Para ello, el Gobierno no cambiará la LAU, sino que se le aplicará una excepción temporal, como las que se han hecho con el escudo social durante la pandemia, explica una fuente del Ministerio de Transportes, que ha sido el que ha perfilado la medida junto con el de Economía. El resultado será ligeramente diferente a lo que proponía inicialmente Derechos Sociales, que reclamó una congelación de alquileres, porque en el departamento que encabeza Raquel Sánchez justifican que eso perjudicaría mucho a pequeños propietarios que necesitan el arrendamiento para vivir y con una congelación total no podrían revalorizar lo que perciben, mientras los costes de vida sí han subido. Así, si actualmente la LAU pone como límite máximo de subida el IPC, el nuevo decreto establecerá ese límite en el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este índice, en realidad, es el preferido por la ley para actualizar los alquileres desde la reforma que hizo de la misma el Gobierno de Rajoy. Sin embargo, la práctica de la mayoría de contratos se indexan por tradición al IPC.

¿Qué es el IGC? Se trata de una tasa de revisión de precios que el INE publica desde 2015 y que tiene en cuenta la evolución de precios, pero también la evolución de la competitividad de España en relación con sus socios europeos. En su último valor publicado, el de enero de 2022, era del 2,02%. Pero el IGC tiene otra peculiaridad: en su aplicación la ley establece que siempre estará entre el 0% y el 2%. Es decir, que ni cuando es negativo ni cuando supera ese tope puede salir de esos valores. De ahí que ese 2% se vaya a convertir ahora en lo máximo que puede subirse un alquiler al actualizar la renta. También hay que tener en cuenta que esto no se aplicará a nuevos contratos u otros supuestos, que en la futura ley de alquileres quieren regularse, pero que todavía hoy permiten la fijación libre del precio.

Según las citadas fuentes de Transporte, el decreto contemplará además dos situaciones: que el casero sea un gran propietario (definido en toda la legislación de la pandemia como el que tiene más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros) o un pequeño propietario. En el caso de los primeros, el límite del 2% será un imperativo legal y en el segundo caso habrá posibilidad de acuerdo en contrario entre las partes. No obstante, en ausencia de ese acuerdo se aplicará el mismo límite, con lo cual en la práctica se espera el mismo resultado, porque es poco previsible que un inquilino acepte una subida superior sabiendo que, si se opone, legalmente se aplicará ese tope. También existirá, como siempre, la posibilidad de acordar una subida inferior al 2% o incluso de no subirlo nada, algo que muchas veces sucede porque debe ser el propietario el que tenga la iniciativa de reclamar la subida y, si no, el alquiler se queda como estaba.

Como era de esperar, los sindicatos de inquilinos han recibido bien el anuncio, mientras que en el sector inmobiliario ha sentado peor. “El Gobierno vuelve a cargar sobre los propietarios particulares lo que es responsabilidad de la Administración”, ha resumido Francisco Iñarreta, portavoz del portal Idealista, quien ha añadido en una nota remitida a los medios que “el anuncio supone un nuevo varapalo a los arrendadores, que de nuevo vuelven a ver cómo cambian las reglas a mitad de partido”. En ASVAL, asociación de propietarios que incluye a algunas grandes empresas con miles de pisos, consideran que “el límite de subida del 2% es artificial” y señalan que sería más lógico vincularlo a la inflación subyacente (la que excluye del IPC los precios de la energía y los alimentos frescos, que actualmente ronda el 3%). “Solicitamos al Gobierno que esta medida sea una herramienta realmente establecida durante un periodo limitado”, incide un comunicado de ASVAL.

Las fuentes gubernamentales consultadas señalan, sin embargo, que “es pronto para aventurar” si llegado el 30 de junio, el límite de aplicación de la medida, persistirán las actuales condiciones de inflación. Pero en todo caso, la medida es prorrogable, como ha sucedido con muchas normas del escudo social (como las moratorias de alquiler o la prórroga obligatoria), que se fueron alargando muchas veces de trimestre en trimestre. La ausencia de registros públicos impide saber a cuántos inquilinos afecta el nuevo precepto. Pero sobre la base de que en España hay unos 3,5 millones de inquilinos, si los contratos se repartieran uniformemente en todos los meses del año (lo que en realidad no sucede, porque hay meses en que el mercado está más activo) eso significaría que una cuarta parte de los mismos deberían actualizar la renta de abril a junio. Es decir, que los contratos en que potencialmente se aplicaría la nueva limitación se acercarían a los 900.000.

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Sobre la firma

José Luis Aranda
Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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