Cuando alquilar el piso ya no es tan fácil: al propietario del quinto le sale un duro competidor y es una empresa

Al patito feo del alquiler le ha salido un duro competidor. Son las urbanizaciones de pisos que se conciben desde el primer instante para ser habitadas exclusivamente por inquilinos. Todo en ellas, desde los acabados hasta las zonas comunes, se diseñan para el alquiler, cosa que no ocurre con el cajón de sastre que es la oferta de particulares. Lo que ofrecen unos y otros difiere enormemente en cuanto a construcción, materiales, calidad, servicios o gestión, aunque su objetivo es común: ganarse al inquilino español.

Este año finalizará la construcción de miles —más de 6.000, según Atlas— de promociones de alquiler que están en manos de inversores institucionales, esas que el mundo anglosajón llama build to rent (promover pisos para alquiler). Será un goteo incesante: 102.000 viviendas nuevas, públicas y privadas, en alquiler en 2025 propiedad de compañías como Lazora, Ares, Vivenio, Greystar...

Este mercado de alquiler profesionalizado supone un salto con respecto al alquiler tradicional de particulares, que controla nada menos que el 95% de la oferta (hay 4,2 millones de viviendas en régimen de alquiler en España). Con frecuencia los inquilinos se quejan del estado de conservación de los pisos, de la dejadez y mala gestión de los caseros ante cualquier inconveniente, de las pérdidas energéticas por los malos o inexistentes aislamientos… Hay que tener en cuenta que dentro de la oferta de los particulares hay pisos (muchos) con varias décadas de antigüedad y otros más nuevos aunque pensados para su venta.

Una de las diferencias entre el mercado particular y el del build to rent es la eficiencia energética de los pisos. En el primero domina el certificado E (en una escala de la A a la G), lo que significa que esas viviendas son auténticos coladeros. Las promociones solo de alquiler tienen letras A y B y en algunos casos cuentan con certificados energéticos, al igual que sucede en el mercado de viviendas en venta.

La joint venture de Grupo Lar y el fondo francés Primonial es la propietaria del primer proyecto privado de alquiler que contará con certificación Passivhaus en España. Las 166 viviendas situadas en la localidad madrileña de Valdemoro son promovidas por la cotizada Aedas Homes y su entrega está prevista para el último trimestre de 2023. Esta promotora dice que los pisos ahorrarán en consumo de energía un 70% respecto a una casa construida bajo el Código Técnico de Edificación (CTE) de 2007 y un 40% respecto al actual CTE de 2020. “Los inversores institucionales valoran cada vez más la sostenibilidad presente y futura en sus activos y lo están incorporando cada vez más como prioridad a la hora de invertir en nuevos proyectos”, cuenta Sergio Gálvez, director general de Estrategia, Inversiones y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes.

Es un paso importante y, sobre todo, novedoso, aunque de momento limitado y casi experimental. “Los certificados de sostenibilidad son un punto que va a distinguir a la oferta profesionalizada de vivienda frente a la de particulares. Sin embargo, es importante no olvidarse de que una excesiva ambición en este campo puede resultar en sobrecostes que el inquilino no va a poder asumir. De nada servirá tener un porfolio de viviendas con los mejores niveles de sostenibilidad si eso tiene como consecuencia rentas que las familias no pueden pagar”, señala Jorge Pereda, director del área de Residencial en Alquiler de Grupo Lar, con 1.900 pisos de arrendamiento en marcha.

“Construir una promoción extraordinariamente eficiente desde el punto de vista energético supone una mayor inversión en costes de construcción en el corto plazo y en comparación con cualquier otro proyecto menos sostenible. Sin embargo, a medio y largo plazo, esa sobreinversión obtiene mayores retornos tanto por la explotación del inmueble (menor factura energética...) como por la valoración de ese inmueble por la comunidad inversora”, destaca Gálvez.

En el caso del proyecto de Valdemoro, ese sobrecoste no se va a trasladar al inquilino porque el precio al que compraron el suelo les va a permitir salir con precios de mercado. “Aunque no siempre podrá ser así”, dice Pereda. Una casa Passivhaus tiene un sobrecoste aproximado en obra de un 7%. Por eso, Lar quiere testar el mercado y ver qué impacto tiene la eficiencia energética en los inquilinos. De momento, reconocen, “el cliente final, aunque cada vez es más exigente, aún está alejado de estos niveles”.

Las empresas defienden que la calidad de la construcción es superior a la de los pisos en manos de particulares. Incluso, “estamos empezando a ver promociones de alto standing, un producto muy poco común en el mercado de alquiler atomizado de propietarios particulares”, indica Daniel Bermúdez, cofundador y director de operaciones de Atlas Real Estate Analytics. La mayoría de estas urbanizaciones suele tener piscina, gimnasio, pista de pádel, aunque no todas.

Otra diferencia son los materiales y acabados que se emplean: en el mercado particular las viviendas no están pensadas ni enfocadas en el arrendamiento, salvo las que se reforman y adecúan posteriormente, de forma que si se rompe algo el casero debe avisar al seguro y la gestión puede prolongarse días o semanas. En el mercado profesional “se usan materiales y acabados duraderos que puedan ser fácilmente reemplazables en las rotaciones de los inquilinos”, sostienen en Grupo Lar. Por eso, se decantan por suelos porcelánicos o laminados de madera que se colocan con sistemas de clipado (se puede sustituir una pieza por otra sin levantar todo el pavimento). “Todo el tiempo que tengas en reparación el piso no solo no ingresas rentas, sino que además estás teniendo costes”, insiste Pereda. La clave en este negocio es minimizar los tiempos de rotación y mantener una elevada ocupación de la cartera.

Las empresas que gestionan esos arrendamientos tienen detrás una larga lista de proveedores que resuelven los problemas con celeridad. Es difícil cuantificar el gasto en mantenimiento que soporta un particular. En el caso de un inversor institucional es más fácil calcular los costes operativos derivados de la gestión: “Se come un 30% de los ingresos brutos en rentas”, dice Pereda.

Sin junta vecinal

Más divergencias. El casero depende del resto de vecinos para cualquier decisión sobre la finca. En la oferta profesionalizada las empresas tienen un control integral de la promoción. “Mientras que un propietario particular solo tiene control de lo que ocurre de puertas para dentro de la vivienda y el resto está en manos de la comunidad de propietarios, en el caso de un arrendador profesional este controla la totalidad del edificio, incluyendo zonas comunes”, cuenta Pereda. Esto significa que no existe comunidad de propietarios, sino que es una gestora residencial la que se encarga de manejar la convivencia entre inquilinos. No hay juntas de vecinos, ni presidente de comunidad, sino una plataforma y un teléfono para reportar incidencias.

La rentabilidad que obtienen unos y otros es similar, se mueve entre el 3% y el 5%, aunque depende del precio al que compre el suelo el inversor y del precio al que haya comprado la vivienda el particular.

En cuanto a las rentas, “el propietario particular solo tiene la oportunidad de poner precio a un inmueble, mientras que el promotor de build to rent puede maximizar sus precios en un edificio completo. Eso significa que tiene una horquilla de precios mucho más amplia que el mercado de su zona: los precios de salida suelen ser más bajos, pero las viviendas más exclusivas suelen ser más caras que el mercado”, indica Daniel Bermúdez.

En cualquier caso, las empresas no pueden perder de vista la tasa de esfuerzo de las familias que van a habitar sus pisos. Por ahora, aseguran que aplicarán precios de mercado, aunque está por ver los efectos de las rebajas que exigirá la Ley de Vivienda por ser grandes tenedores. La promoción de build to rent de Valladolid de Grupo Lar, cuyas obras concluyen a finales de marzo, tiene precios desde 490 euros para un estudio, 680 euros para pisos de dos dormitorios y 755 euros para los de tres. El resto de la oferta que aparece en el portal de Idealista es de particulares y ofrece precios similares.