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España tendrá más de 102.000 viviendas nuevas en alquiler en 2025

La oferta en manos de grandes tenedores ha crecido hasta el 4,4%, si bien la aprobación de la ley de vivienda podría motivarles a sacar del mercado hasta el 67% de sus pisos, según Atlas Real Estate Analytics

Viviendas en alquiler en Madrid.
Viviendas en alquiler en Madrid.SANTI BURGOS

Las principales promotoras inmobiliarias, los fondos de inversión y el sector público tienen planes para construir 102.560 viviendas nuevas en alquiler en España en los próximos años. Son 12.380 casas más que las programadas por todos ellos a principios de 2021, según la consultora Atlas Real Estate Analytics. Esto evidencia la fuerte actividad inversora en este mercado (conocido como build to rent por su definición en inglés), que empieza a ser una realidad tangible en España. A lo largo de este año se finalizará la edificación de las primeras 6.337 viviendas de alquiler. Muchas de ellas estarán en Madrid y su área metropolitana, donde hay planeadas más de 17.200 viviendas. Le siguen ciudades como Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga.

Aunque las cifras son ambiciosas siguen siendo insuficientes para satisfacer las necesidades de alquiler de un país que necesitaría 1.739.903 viviendas para alcanzar a las principales economías europeas y eso que, según la consultora, la diferencia entre las viviendas en alquiler en España y en el resto de Europa se redujo un 5,5% en 2020.

El 95,6% de las viviendas en arrendamiento en España está en manos de particulares y tan solo el 4,4% del stock residencial en alquiler es propiedad de los mayores tenedores, estando ubicado el 47% en Madrid y el 11,5% en Barcelona, detallan en Atlas Real Estate Analytics, con datos a diciembre de 2021. Los principales son CaixaBank (con 25.000 viviendas), Testa Home (sociedad de Blackstone, con 20.000 pisos), Sareb (14.583 unidades, incluyendo los activos residenciales en alquiler, así como el parque de viviendas asequibles comprometido a la Administración), Lazora, la promotora de vivienda en alquiler creada hace años por la gestora española Azora, y también el fondo Ares. La cifra del 4,4% supone un ligero incremento sobre el 4,2% del año anterior, aunque evidencia el largo camino que queda por recorrer para lograr la tan ansiada profesionalización del mercado.

Las casas de inversores y promotores

El sector privado tiene en marcha 53.060 viviendas que estarán completadas en 2025. Se trata del 51,7% del total. Por su parte, las Administraciones, en colaboración con el sector privado, tienen previsto poner en el mercado 49.500 casas en arrendamiento (hasta 2025, aunque algunos planes llegan hasta 2030) a través de distintos programas, como el Plan Vive Madrid, el Habitatge Metropòlis Barcelona o el Plan 20.000.

En el sector privado la forma de proceder para sacar adelante la construcción de estas casas suele ser el acuerdo entre promotores e inversores para la construcción y comercialización de promociones completas en alquiler. Los primeros ejemplos se vieron ya en 2020 con la creación de Stay por parte de Kronos y Nuveen y en 2021 se cerraron alianzas de calado como las de Grupo Lar y Primonial para lanzar Vivia o la de Partners Group y Dunas Capital para dar luz a Nuva Living.

Aunque el aumento de actividad en el mercado también se debe al mayor número de transacciones de carteras. Las últimas adquisiciones en hacerse públicas este año han sido las de Patrizia y Corp y las de Aedas con Primevest Capital Partners y Avalon Properties. Estas operaciones han dejado cifras de inversión superiores a los 1,5 millones de euros. “Las compraventas de porfolios seguirán siendo protagonistas durante 2022, algunas de ellas provocadas por el cambiante marco legislativo en España y por la entrada en fase de desinversión de algunos inversores importantes”, señala Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics.

Esta compañía recoge luces en su informe, pero también sombras. “Es cierto que el mercado del alquiler se está profesionalizando poco a poco con esa subida del 0,2% en 2021 y esto indica interés por parte de los fondos en seguir creciendo. Hay más inversión. Sin embargo, hay fondos, sobre todo los que llevan más tiempo en España, que están entrando en fase de desinversión. Blackstone está vendiendo carteras importantes en España y tenemos constancia de algún fondo que ha decidido no entrar directamente en España por miedo a la regulación, sobre todo en ciudades específicas”, concreta Bermúdez.

Posibles efectos de la regulación

La consultora de big data ha calculado qué pasaría de salir adelante el proyecto de ley de vivienda, aprobado por el Gobierno el pasado 1 de febrero y a la espera de su tramitación parlamentaria. Calcula que el 67% del stock en manos de grandes tenedores podría salir del mercado, un 47% en el caso de los caseros particulares (aunque la normativa no pone topes al precio del alquiler en su caso). Además, estima una reducción de la oferta en un 48% en zonas tensionadas y en un 21% en todos los municipios analizados (Madrid, Barcelona, Bilbao, Málaga, Sevilla, Valencia), a causa de la regulación sobre los alquileres. En cambio, si la regulación no interfiere (porque hay comunidades autónomas que ya han manifestado que no la aplicarán, por ejemplo) y se mantiene el ritmo de inversión, calcula Bermúdez que el peso del alquiler en España podría superar el 10% en 2030.

Respecto al riesgo de una posible burbuja inmobiliaria que diera al traste con los planes de expansión del mercado de build to rent en España, consideran en esta consultora que “si bien es cierto que se está experimentando una aceleración en ciertos indicadores, el análisis de fundamentales no parece apuntar a una situación de burbuja”.

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Sobre la firma

Sandra López Letón
Redactora especializada en el sector inmobiliario, del que informa desde hace más de dos décadas. Ha desarrollado la mayor parte de su carrera profesional en EL PAÍS. Actualmente, escribe en el suplemento de información económica 'Negocios'. Es licenciada en Periodismo por la Universidad Complutense de Madrid.

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