Revolución en el alquiler de vivienda: llegan nuevos caseros (y prometen precios más bajos)

En estos momentos se construyen en España 5.700 viviendas solo para alquilar. Llegarán al mercado a partir de 2021 y prometen tener rentas accesibles, desde los 550 euros al mes. Son de tamaño más reducido que las casas destinadas a la venta: parten del entorno de los 42 metros cuadrados. Están en zonas bien comunicadas, diseñadas con materiales más duraderos y con dotaciones comunes adaptadas a cada inquilino. España se rinde, o más bien se encomienda, a la gestión profesional del alquiler.

La fórmula del build to rent, ya consolidada en Países Bajos, Alemania y Estados Unidos, entra por la puerta grande en España. "Es un mercado incipiente que está creciendo en respuesta a las necesidades reales de vivienda en alquiler", señala Arturo Díaz, director ejecutivo de la división residencial y presidente de la oficina de Barcelona de Savills Aguirre Newman. Esta consultora calcula un volumen de inversión cercano a los 1.000 millones de euros para esos 5.700 pisos.

En este modelo el promotor, dueño del suelo, construye el edificio, que entrega llave en mano a un inversor que, a su vez, lo rentabiliza a través del alquiler bajo una gestión profesionalizada, integral y diaria (con un equipo propio o a través de una tercera empresa, como Azzam). Es algo insólito en España, donde el 95,4% del stock de alquiler es propiedad de particulares. El problema es que ni los tamaños ni los precios de estas casas están pensadas en origen para ser arrendadas. Solo el 5% restante está en manos de un inversor institucional, detalla Savills Aguirre Newman en un informe sobre el build to rent en España concluido este mes de febrero.

El nuevo mercado promete un producto distinto a un precio diferente. Lo esperan con los brazos abiertos muchos ciudadanos; todos aquellos que buscan un alquiler, ya sea porque no pueden comprar o porque valoran la flexibilidad del arrendamiento. "Los niveles de renta que ofrece el segmento build to rent suponen una buena oportunidad frente a la compra (incluyendo la hipoteca y los gastos comunes). Y todo esto, sin tener que disponer de entre el 20% y el 30% del precio de la vivienda ahorrado ni endeudarse a largo plazo", razona Vanessa Gelado, directora de Hines en España.

Lo lógico es que en el actual contexto económico y laboral estas promociones se centren en las clases medias y medias bajas, jóvenes en edad de emanciparse y hogares jóvenes que están creciendo. En el caso de Madrid y Barcelona, "nos referimos a precios desde los 550 euros al mes para las unidades más pequeñas hasta los 850 para las de mayor tamaño", concreta Arturo Díaz. En su diseño se optimiza al máximo la edificabilidad y se eliminan superficies no útiles como los pasillos. "Hablamos de viviendas de un dormitorio con 55 o 60 metros cuadrados, aunque es posible que pudiera haber una tendencia a reducirlo si la normativa lo permite; dos dormitorios y un baño con superficie media de entre 75 y 80 metros, y tres dormitorios, con uno o dos baños y 100 metros", comenta Díaz. Respecto a las zonas comunes, su diseño depende del tipo de demandante: coworking o áreas de trabajo compartido, gimnasio y espacios de ocio para el segmento joven; y salón comunitario, piscina y parque de juegos para hogares jóvenes de clase media con hijos.

Está en juego la contención del precio del alquiler en España. El hecho de "incrementar la oferta, especialmente aquellas con precios accesibles, debería ayudar a contener los precios. La posible bajada irá en función del parque que se sea capaz de desarrollar y si cubre la demanda", piensa Díaz. Eso sí, de esto depende que "la legislación sea clara y flexible, protegiendo a todas las partes", añade María Ruiz Gallardo, directora de Terciario de Metrovacesa. Esta promotora, que en 2019 vendió una cartera de 121 pisos para alquiler al fondo Ares, dice "contar con la flexibilidad y capacidad para desarrollar grandes proyectos llave en mano para inversores institucionales especializados".

Mina de oro

Para los inversores la fórmula es una mina de oro. "Reciben el producto diseñado por ellos, en la ubicación seleccionada, a un precio cierto, en un tiempo acordado y sin estar expuesto a ningún contratiempo en costes", explica Sergio Gálvez, director de Estrategia, Inversiones y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes. El descuento que consiguen por las viviendas respecto al precio que tendrían si el promotor las vendiese una a una se mueve entre el 5% y 10%, calculan en Savills Aguirre Newman. Y, al mismo tiempo, "se benefician de un segmento menos volátil que otro tipo de activos más correlacionados con el ciclo económico, como las oficinas o el retail", comenta Gelado. Los principales inversores de build to rent en España son Ares Capital, Hines, M&G, Vivenio, Azora, Axa IM, Locare y Catella. Están interesados en crear grandes carteras en Madrid y Barcelona, aunque ya miran a otras urbes, como Málaga y Valencia.

Los promotores también salen ganando. El build to rent les abre la puerta de par en par a un perfil de cliente al que no podían llegar, a esos demandantes —sobre todo a los jóvenes— que no pueden comprar casa. Además, es una oportunidad para aumentar la actividad de promoción residencial tradicional y, al tiempo, reducir la exposición al ciclo del promotor. Aedas Homes, Metrovacesa, Acciona, Amenábar, Stoneweg e Inmoglaciar (Cerberus) ya han tomado posiciones, y Neinor Homes estudia estrenarse. "El build to rent puede suponer una reducción de la exposición al ciclo del promotor; para bien o para mal, habrá pactado un precio con el inversor, independientemente lo que ocurra en mercado hasta la entrega de las viviendas", dice Sergio Gálvez, de Aedas Homes. También, "hay una mejora en la retribución al accionista, pues supondrá un adelanto de sus flujos económicos". Aedas ha sido la primera en lanzarse. El año pasado anunció el desarrollo de 500 viviendas destinadas al alquiler en Madrid para el fondo Ares, que se entregarán en 2021. La promotora estudia ahora nuevas operaciones. "Se realizarán siempre que aporten valor a la compañía y no entren en competencia con nuestros proyectos", comenta Gálvez.