La vivienda echa el freno en 2020
Expertos del sector vaticinan un crecimiento del precio de las casas del 2% al 5% este año, marcado por la sostenibilidad, el alquiler y las políticas del nuevo Gobierno
¿Bajarán los pisos en 2020? ¿Estamos ante el pinchazo de otra burbuja inmobiliaria? ¿Compro ya o es mejor esperar? 2019 ha marcado una inflexión en el mercado de la vivienda en España. Ni las compras, ni los precios, ni la construcción crecen ya como solían en los últimos años, aunque hay que tener en cuenta que la Gran Recesión provocó una fragmentación en múltiples mercados locales que frecuentemente se comportan de manera diferente a la tendencia general (muy marcada por el peso de Madrid y Barcelona).
Así, el mercado de la vivienda se la juega en 2020. El negocio de la compraventa tiene que ser capaz de atraer al comprador joven que busca su primera vivienda. Sin este demandante, el sector sufrirá para alcanzar la producción de 150.000 casas de nueva construcción que los promotores inmobiliarios tienen en su punto de mira. De momento, todo apunta a que la actividad de 2019 quedará lejos de esa marca, aunque superará a la del año anterior, cuando España volvió a construir más de 100.000 inmuebles por primera vez desde la recuperación inmobiliaria.
El alquiler de casas también se moverá en aguas turbulentas. Los precios siguen subiendo en muchas ciudades y el acuerdo para un Gobierno de coalición entre PSOE y Podemos se compromete a habilitar límites de precios, una medida que no gusta en el sector de empresas con vivienda en alquiler porque creen que contraerá la oferta. Con estas incertidumbres arranca el nuevo año en el mercado de la vivienda, del que están pendientes miles de personas que se hacen las mismas preguntas.
Previsión de aumento del precio
de la vivienda
Estimación de subida del precio de la vivienda en poblaciones de más de 50.000 habitantes en 2020.
Previsión de aumento
Más del 5%
2%-5%
Menos del 2%
Oviedo
Santiago de C.
Santander
Pamplona
Huesca
León
Logroño
Zaragoza
Barcelona
Salamanca
Madrid
Teruel
Toledo
Valencia
Palma
Badajoz
Ciudad Real
Alicante
Sevilla
Cádiz
Málaga
Ceuta
Melilla
Santa Cruz
de Tenerife
Evolución interanual del precio
de la vivienda en España
10%
8
7,2
6,7
6
5,5
4,5
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4
3,3
2
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
mariano zafra / EL PAÍS
Fuente: Tinsa Digital y Standard & Poor's.
Previsión de aumento del precio
de la vivienda
Estimación de subida del precio de la vivienda en poblaciones de más de 50.000 habitantes en 2020.
Previsión de aumento
Más del 5%
Del 2% al 5%
Menos del 2%
Oviedo
Santiago de C.
Santander
Pamplona
Huesca
León
Logroño
Zaragoza
Barcelona
Salamanca
Madrid
Tarragona
Teruel
Toledo
Valencia
Palma
Badajoz
Ciudad Real
Alicante
Sevilla
Cádiz
Málaga
Ceuta
Melilla
Santa Cruz
de Tenerife
Evolución interanual del precio de la vivienda
en España
La subida del precio de la vivienda se reducirá a la mitad en menos de un lustro.
10%
8
7,2
6,7
6
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4,5
4,4
3,9
4
3,3
2
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
mariano zafra / EL PAÍS
Fuente: Tinsa Digital y Standard & Poor's.
Previsión de aumento del precio de la vivienda
Estimación de subida del precio de la vivienda en poblaciones de más de 50.000 habitantes en 2020.
Previsión de aumento
Más del 5%
Del 2% al 5%
Menos del 2%
Oviedo
Santander
Santiago de C.
Pamplona
León
Burgos
Huesca
Logroño
Soria
Zamora
Zaragoza
Barcelona
Salamanca
Tarragona
Madrid
Teruel
Talavera de la R.
Cuenca
Toledo
Valencia
Palma
Badajoz
Ciudad Real
Alicante
Sevilla
Cádiz
Las Palmas
de Gran Canaria
Málaga
Ceuta
Melilla
Santa Cruz
de Tenerife
Evolución interanual del precio de la vivienda en España
10%
La subida del precio de la vivienda se reducirá a la mitad en menos de un lustro.
8
7,2
6,7
5,5
6
4,4
4,5
3,9
4
3,3
2
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
mariano zafra / EL PAÍS
Fuente: Tinsa Digital y Standard & Poor's.
Para buscar las respuestas, distintos representantes del sector inmobiliario —consultorías, tasadoras, portales, promotoras y asociaciones— analizan la situación que deparará a la vivienda en 2020. Estas son sus principales conclusiones:
¿Va a venir otra crisis?
En este punto hay consenso total y ninguna de las personas consultadas ve una recesión próxima. “Estamos muy lejos de entrar en otra crisis en el sector inmobiliario”, resume Arturo Díaz, directo ejecutivo de la división Residencial de Savills Aguirre Newman. Para este experto, el mercado español va “hacia una situación de estabilidad con crecimientos más moderados en los precios y unos ritmos de venta algo más lógicos”.
Coincide con esa visión Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL. “Ninguno de nuestros estudios lo predice [una crisis], sin embargo, sí que apreciamos un crecimiento menos acelerado”, asegura.
Previsiones para 2020
Pisos.com. El portal inmobiliario considera que los precios de venta de los pisos crecerán en este 2020 entre un 2% y un 4%. Los alquileres lo harán algo más según sus previsiones: entre un 4% y un 6%.
Fotocasa. El portal del grupo noruego Adevinta es algo más conservador y señala que el precio de venta subirá de media entre un 1% y un 2%. El alquiler lo hará en torno a un 2,5% y las hipotecas lo harán un 5%.
Asociación de Constructores Promotores de España. Para APCE, la patronal de las empresas de construcción, los precios de venta durante este año se van a incrementar desde un mínimo del 3,5% hasta un máximo del 5%.
Moody's. La agencia de calificación cree que el mercado inmobiliario español es el que más encarecerá la vivienda de toda Europa durante los próximos doce meses. Su previsión para 2020 sitúa el crecimiento de precios de venta en torno a un 5,5%. Es también el porcentaje más alto de entre todas las empresas y organismos que han elaborado previsiones.
Standard & Poor's. Esta agencia de calificación de riesgos rebaja en un punto y medio el vaticinio de su rival y señala que la vivienda en venta se encarecerá en España en 2020 un 3,5%. Además, considera que la ralentización del mercado se alargará y prevé para 2021 un crecimiento de precios del 3%.
Bankinter. El banco señala que los precios de venta de las casas crecerán entre un 1% y un 2% durante los próximos 12 meses. En cuanto al Euríbor, el índice de referencia de la mayoría de hipotecas, cree que seguirá en negativo y se situará entre el -0,27% y el -0,17%.
Rafael Gil, director del servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, habla de una “evolución plana” del sector en línea con el crecimiento económico de España y con las previsiones salariales y laborales. Y advierte: “Obviamente, un comportamiento distinto de estos afectaría al mercado inmobiliario”.
“El negocio promotor es cíclico y, aunque puede sufrir alguna corrección puntual, esta no será como en 2008”, opina David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes. También el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, recuerda que en el futuro “habrá crisis, que son ciclos naturales económicos, pero por el momento no a corto plazo”. Para Borja Garcia-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes "en líneas generales, nos encontramos con un sector fuerte, sólido y con demanda suficiente”.
¿Subirá el precio de compra?
El presidente de la patronal estima que esta cuestión “dependerá mucho de las áreas geográficas”. “De media, en compraventa en España [el crecimiento de precios] será de entre un 3,5% y un 5%”, especifica Gómez Pintado. En la consultora CBRE rebajan esa previsión ligeramente y estiman que rondará “entre el 2% y el 3%”, según indica su director nacional de Residencial y Suelo, Samuel Población.
En general, todos los analistas consultados que dan porcentajes se mueven en esos parámetros (entre un 2% y un 5%), lo que Sandra Daza, directora general de Gesvalt, sintetiza al señalar que los precios “mantendrán la línea ascendente de los últimos meses, aunque de forma más moderada”.
Tampoco se descartan algunas bajadas puntuales: “Madrid y Barcelona parecen haber alcanzado, con tres o cuatro años de adelanto, el máximo de su ciclo”, asegura Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. Arturo Díaz, de Savills, abunda en que “algunas zonas de Madrid y Barcelona podrían ajustar ligeramente precios”.
¿Y el alquiler?
“Los principales mercados nacionales no reflejan mucho más recorrido al alza y se hace necesario un incremento de la oferta”, sostiene Samuel Población, de CBRE. Javier Rodríguez Heredia, responsable de la comisión de Alquiler de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), considera que “lo que es imprescindible para nivelar los precios es que haya mayor oferta de vivienda” para lo que demanda “seguridad jurídica que atraiga al ahorro institucional, que es el único motor que puede crear este tipo de oferta asequible en el volumen que necesita España”.
Como sucede con la vivienda en venta, de nuevo hay que fijarse en la capital catalana para ver posibles bajadas. “El camino de contracción de precios que ha empezado Barcelona es posible que lo veamos en otras ciudades durante 2020”, ilustra el director de Estudios y Formación de Fotocasa, Ismail Kardoudi.
¿Cuándo es mejor momento para comprar?
La mayoría de analistas señalan que, por la curva de precios prevista, no habrá grandes diferencias. “Especular con el momento exacto de la compra no tiene mucho sentido porque es poco probable que bajen los precios”, indica Jorge Pérez Leza, consejero delegado de Metrovacesa. “El mejor momento siempre depende del cliente y del activo a comprar”, incide Nuria Serranos, directora de Residencial Obra Nueva y Suelo en BNP Paribas Real Estate.
Sandra Daza, de Gesvalt, sí señala en cambio que “el mejor momento para adquirir una vivienda sería hacerlo durante los primeros meses del año”, considerando que el Euribor sigue en negativo, el Banco Central Europeo ha retrasado la subida de tipos y los precios, aunque moderadamente, seguirán subiendo.
De la misma opinión son Gómez-Pintado — “lo haría cuanto antes”, indica el presidente de la patronal de promotores— y Arturo Díaz, de Savills, quien introduce una nueva variable: “Si es una vivienda habitual la respuesta sería ya mismo. Si hablamos de la compra de una vivienda en inversión, esperaría a que se formara el nuevo Gobierno y a entender las políticas de vivienda que se van a aplicar”.
Nick Wride, de JLL, apunta que su decisión “dependería de la ubicación” de la casa que fuera a comprar. Y el consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez, insiste en la importancia de no marcarse tiempos: “Estudiaría el mercado, compararía la oferta y, si encontrase la vivienda que se ajuste a mis necesidades y presupuesto, daría el paso de comprar”.
¿Mejorará el acceso de los jóvenes a la vivienda?
Que los jóvenes puedan emanciparse y acceder a su primera vivienda es el punto débil de esta industria, que busca con celeridad la fórmula para recuperar a este colectivo asfixiado por los bajos salarios y la imposibilidad de ahorrar. “Los promotores debemos ser capaces de poner en el mercado vivienda asequible y desde el sector financiero deben proporcionar financiación para el pago de la entrada”, indica el consejero delegado de Aedas Homes.
Los esfuerzos se centran en el mayor escollo, y este es que muchos jóvenes tienen capacidad de pago, pero no disponen de ahorros para hacer frente al 20% inicial que exige la compra. Metrovacesa trabaja en la misma línea. “Estamos buscando esas fórmulas para facilitar el pago de la entrada y también técnicas de construcción que reduzcan costes o plazos de entrega, o tipos de producto que satisfagan la demanda de los jóvenes”, argumenta Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.
Respecto al alquiler, las compañías están impulsando proyectos llave en mano que se destinarán al arrendamiento. “Sea en una u otra modalidad, esperamos que 2020 sea el año de la vuelta de los jóvenes al mercado. Algunos alquilarán y otros comprarán una primera vivienda en las zonas emergentes en el segundo anillo de las principales áreas metropolitanas, que serán más accesibles”, concluye Martínez.
Buscar soluciones es ya una prioridad. Pero los intentos podrían caer en saco roto si no hay colaboración de la Administración pública y las entidades financieras. “No creo que sean viables las soluciones unilaterales. El principal escollo tiene que ver con el montante de ahorro inicial que se necesita y ahí es donde estamos explorando más alternativas, aunque la solución no es sencilla”, apunta José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de Vía Célere.
El presidente de la patronal reconoce que “se están poniendo en marcha planes de colaboración público-privada” y que esta será una vía para resolver parte del problema. Y, además, están planteando un programa de acceso como el de Inglaterra, denominado help to buy (ayuda a la compra), que consta de la prestación por parte del Gobierno de un aval —previo estudio de la capacidad de pago— que facilita el abono de la entrada de la casa.
“Las entidades de crédito, de la mano de compañías aseguradoras, están trabajando en nuevas fórmulas que faciliten el acceso de los jóvenes. Un ejemplo de esta colaboración es la de extender un seguro de crédito hipotecario, aumentando el importe de la hipoteca hasta un 95%”, razona Sandra Daza, de Gesvalt.
El consejero delegado de Sociedad de Tasación, indica que “el problema es del sistema productivo en general” y por ello la solución “deberá llegar por la mejora de las condiciones y competitividad de los salarios”.
Tampoco faltan propuestas para facilitar los alquileres. “Tenemos 10 veces menos vivienda social que nuestros vecinos europeos; hay que diseñar una política de vivienda protegida en alquiler activa y realista, un entorno jurídico estable, y tener claro que el ahorro institucional es el único que puede financiar este desajuste”, insiste Javier Rodríguez Heredia, de Asipa.
¿En qué hay que fijarse en 2020?
“La tecnología está revolucionando y transformando al sector”, señala Nuria Serranos, de BNP Paribas, quien añade otro hito importante: “No podemos perder de vista la sostenibilidad. En 2020 se pone en marcha la directiva europea de eficiencia energética de los edificios que establece que, para finales de año, todas las construcciones de obra nueva deberán tener un consumo energético prácticamente nulo”.
También el consejero delegado de Vía Célere incide en ese aspecto, que relaciona con otra tendencia relativamente nueva en el sector. “Debemos seguir trabajando en la industrialización del proceso constructivo”, indica Morales Plaza.
Junto con la sostenibilidad, Ismail Kardoudi, del portal Fotocasa, menciona el alquiler. “Es necesaria una apuesta firme por la creación de un gran parque público de vivienda en alquiler para cuya puesta en marcha hacen falta tiempo y recursos”, valora el experto. Nick Wride recuerda en ese apartado una novedad, ya que este año van a llegar al mercado “un número considerable de viviendas multifamiliares para alquiler, lo que se conoce como build-to-rent [construido para alquilar]”. El experto de JLL asegura que esas primeras promociones permitirán “comprobar su aceptación por parte del mercado”.
Otro asunto al que deberemos estar pendientes, señala Rafael Gil, de Tinsa, es a “los efectos del Brexit sobre los mercados de costa”. Pedro Soria, Chief Commercial Officer de la misma tasadora, pide prestar “atención a las medidas que pueda impulsar el nuevo Gobierno en materia de vivienda e inversión”.
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, “cualquier cambio fiscal que presiona a las clases medias o a los inversores y cualquier cambio regulatorio que conlleve por ejemplo un control de los precios de alquiler, tendrá un efecto negativo”. En suma, Encinar pide “reglas claras y seguridad jurídica”. Un deseo muy compartido en el sector que Samuel Población, de CBRE, resume al afirmar que “será relevante contar con una estabilidad política y con medidas que incentiven la economía, el empleo y la producción de vivienda”.
Deseos políticos para el nuevo año
La vivienda arranca el año también con agitación en el ámbito político. El acuerdo de gobierno alcanzado por PSOE y Podemos dedica una parte considerable a esta materia, con un compromiso para regular las subidas de precio de los alquileres (algo que la oposición ha rechazado contundentemente en el pasado), mejorar el parque público de vivienda y enfocarlo primordialmente al arrendamiento. Antes de conocerse el contenido de ese pacto, EL PAÍS solicitó a políticos de los cinco partidos más votados en las últimas elecciones generales (Vox no atendió la petición) un deseo para el nuevo año. Esto es lo que piden los políticos a los Reyes Magos en este 2020:
Beatriz Corredor (PSOE): "Para 2020 esperamos poder ver aprobada la Ley Estatal de Vivienda, que ya está preparada para presentarla en las Cortes, para que sea efectivo el derecho a la vivienda como servicio público de interés general. Además, hay que seguir tomando medidas para favorecer el acceso al alquiler, sobre todo para los jóvenes".
Ana Zurita (Partido Popular) "Que haya seguridad jurídica, flexibilización de la oferta de vivienda tanto en propiedad como en alquiler, sobre todo para jóvenes, y simplificación de trabas burocráticas para que todos los ciudadanos tengan acceso a una vivienda digna y a precios asequibles. Apostamos también por la vivienda y la planificación territorial como pilares de la lucha contra el cambio climático. Viviendas más eficientes y de menor consumo energético".
Pilar Garrido (Unidas Podemos): "Desde Unidas Podemos lucharemos para que el 2020 sea un año en el que se avance de manera efectiva en la garantía del derecho a una vivienda digna y se consiga que el acceso a una vivienda a un precio asequible y la seguridad en su disfrute sean una realidad en nuestro país. Para ello, es urgente acabar con la especulación sobre un bien como la vivienda".
Edmundo Bal (Ciudadanos): "Que deje de ser una misión imposible para los jóvenes que quieran hacerlo [emanciparse], que las familias paguen menos por el precio de la luz y, en definitiva, que sea más fácil alquilar y comprar una vivienda a precios asequibles en nuestro país".
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