La ley hipotecaria exigirá que la banca examine la solvencia del cliente

A pesar de que este examen obligatorio era una de las principales exigencias de la directiva europea, el ministro Luis de Guindos elaboró un texto en el que esta no se plasmaba. La idea era que se desarrollaría en un reglamento posterior. Además, se alegaba que las entidades ya realizan un scoring o evaluación en función del cual dan el precio de la hipoteca. Sin embargo, ese reglamento solo tendría un valor meramente administrativo. No daba fuerza contractual al examen. “Decían que no hacía falta, pero la experiencia de la burbuja ha demostrado que sí”, afirma Francisco de la Torre, diputado de Ciudadanos y uno de los ponentes de la ley.

Por este motivo, al final se ha introducido en el texto con el respaldo de todos los partidos. En principio, así se evitarían casos muy habituales como los de aquellos grupos de inmigrantes que se avalaban entre sí para conseguir la hipoteca. O cuando se daban estos préstamos a personas con bajos ingresos y malas perspectivas laborales.

De hecho, en la directiva que traspone esta ley se habla de utilizar instrumentos como “los coeficientes préstamo-valor del activo, préstamo-ingresos, deuda-ingresos o similares, unos niveles mínimos por debajo de los cuales no se consideraría aceptable ningún crédito”. En general, según dice en su preámbulo, la directiva versa sobre las medidas necesarias para “prevenir el endeudamiento excesivo de los hogares”, “evitar la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos”, y “recuperar la confianza en que las entidades se comportan de manera profesional y responsable”. "Con esta evaluación de la solvencia, el concepto de crédito responsable se traslada a la banca y no al cliente", subraya Fernández Seijo. 

Sin sanciones por ahora

No obstante, en la redacción acordada hasta ahora hay un problema: no se contemplan las sanciones por incumplir el examen de solvencia. Se trata de una omisión no menor que resta fuerza a la ley. Podemos propuso como sanción que se pudiese anular la hipoteca, un castigo que el resto de formaciones juzgaron excesivo. Por ejemplo, el grupo parlamentario socialista recogió en sus enmiendas que se pudiese cancelar el pago intereses, una penalización habitual en otros países por este incumplimiento. Y Ciudadanos abogó por suprimir solo los intereses de demora.

Dicho esto, en estos momentos el Ministerio de Economía ha tomado las riendas y negocia con el PP para intentar desbloquear la aprobación parlamentaria. En este marco de conversaciones mucho más hermético, algunas fuentes jurídicas consultadas temen que se pueda dar un paso atrás y que el incumplimiento de este examen quede al final sin sanciones en la ley.

En estas discusiones se tendrán que fijar los intereses de demora, que Guindos puso en tres veces el interés legal, esto es, un 9%. “Se trata de que haya un equilibrio para que no salga a cuenta el impago y el banco pueda recuperar los costes de gestión”, explica Fernández Seijo. En las enmiendas iniciales, el grupo parlamentario socialista quería modular esta penalización. También se tendrá que cerrar qué impago será suficiente para que se inicie la ejecución de la hipoteca. Guindos lo concretó de forma que en la primera mitad de la vida del préstamo bastase con nueve impagos o una cuantía morosa por valor del 2% del crédito. En la segunda mitad los impagos necesarios subían hasta doce cuotas o el 4% de la hipoteca.

Otro caballo de batalla de esta ley es la venta de productos vinculados a la hipoteca. “En España solían ser más baratas porque el negocio de los bancos era utilizar la hipoteca de anclaje para comercializar otros productos financieros como los seguros. Aunque se supone que se prohíben, la actual redacción es lo suficientemente ambigua como para que los bancos puedan seguir haciéndolo. Y se permite al Banco de España que establezca en una circular los criterios para ello”, apunta Fernando Zunzunegui, abogado experto en derecho financiero. “Habría que tomar la redacción tal cual está en la directiva, que en este sentido está bastante bien hecha”, añade Fernández Seijo.

Por otra parte, la legislación que ya dejó Guindos abaratará los reembolsos anticipados de la hipoteca, facilitará el cambio del tipo variable a fijo y hará que los notarios y registradores prohíban cualquier contrato que contenga cláusulas declaradas abusivas según figuren en un registro de sentencias ya creado.

Por último, obligará a los hipotecados a firmar ante notario que entienden los riesgos y condiciones del crédito, incluyendo simulaciones de la evolución de los tipos en los contratos con interés variable. “Lo de firmar ante notario se hizo para blindar a los bancos de las demandas, pero ningún juez aceptará eso”, comenta Zunzunegui.