Los nuevos caseros llegan a España

Los fondos de inversión que compraron suelo y viviendas en alquiler a la Sareb y a la banca hace entre cinco y siete años a muy buen precio van cediendo protagonismo y preparando el terreno a los fondos de inversión conservadores que buscan grandes carteras de alquileres a largo plazo en España. Se cierra el primer ciclo y se va abriendo otro que culminará con un nuevo perfil de caseros, que se conforman con rentabilidades de entre el 3,5% y el 5%. El fondo holandés APG y AXA IM, la gestora inmobiliaria del grupo asegurador —con alquiler de pisos libres y protegidos—, son ejemplos de estos caseros dispuestos a ofrecer alquileres a largo plazo, a los que se sumaría Allianz. Y los que faltan por llegar.

"Desde hace unos años, inversores con capital de aseguradoras y de fondos de pensiones están entrando en el sector de la vivienda con una perspectiva a muy largo plazo y exigiendo rentabilidades muy inferiores a las que exigen otro tipo de fondos, y esto está revolucionando el alquiler en otros países eu­ropeos. Ha llegado el momento de que se instalen en España", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers Internacional. Esta consultora, que espera gestionar una inversión de unos mil millones de euros a seis años vista, cerró dos operaciones con 300 viviendas de alquiler en el centro de Madrid en el primer trimestre del año. Buscan grandes carteras de viviendas alquiladas. El nuevo modelo que ha aterrizado en España es el build to rent (construcción para alquiler) llave en mano, en el que el promotor propietario del suelo edifica un bloque de pisos para alquilar y se lo vende al fondo, que financia la operación y participa en el diseño del proyecto.

¿Quién comprará estas promociones llave en mano? "Las aseguradoras y fondos de pensiones, sobre todo alemanes. En Alemania, Holanda o Suecia está muy desarrollado el mercado de bloques residenciales con propietario único y gestión profesional", según explica una experta. Se suman las socimi especializadas en el arrendamiento de casas. Es el caso de Vivenio Residencial, creada por la empresa de gestión Renta Corporación con el fondo de pensiones holandés APG, que, con activos ya en explotación, proyectos llave en mano para mantener en el largo plazo y desarrollos propios, prevé invertir 1.500 millones de euros.

De momento, los casos son contados por la falta de este tipo de activos. Lo que predomina por ahora son las operaciones realizadas por plataformas de inversión, como el fondo norteamericano Ares y la gestora estadounidense Greystar, líder en residencias de estudiantes en España, "con estrategias de permanencia a medio plazo —que puede pasar a ser largo— en el mercado del alquiler en las principales capitales. Ante la falta de producto alquilado, optan por activar los suelos haciendo operaciones build to rent", explica Samuel Población, director de residencial y suelo de CBRE España.

Llave en mano

¿Quién vende? A la media docena de promotoras que tienen una importante cartera de suelo y capital de fondos internacionales les conviene desprenderse de parte del suelo. Aunque Echavarren no prevé "en cuatro años ninguna debacle" en el mercado del alquiler, no deja de anunciarse un cambio de ciclo a dos o tres años vista. "Están haciendo dos o tres fases de promociones de entre 50 y 75 viviendas en venta y para cuando puedan emprender las siguientes podrían entrar en la próxima crisis. Cada mercado tiene sus ritmos de absorción y no les conviene desarrollar tres promociones a la vez en la misma ubicación. Además, vender a estos fondos llave en mano para alquiler les permite acelerar sus planes de negocio y mejorar resultados", según explica Echavarren, que concluye que "el build to rent será la estrella en los próximos años".

Entre los ejemplos de promotoras que hacen llave en mano, Aedas Homes fue pionera, con 500 viviendas para uno de los fondos de la estadounidense Ares; al igual que Metrovacesa, que ha calentado motores con 121 viviendas para la misma gestora. O Vía Célere, que ha vendido en build to rent a Locare para su fondo Tectum. De la mano de Tectum, edifica 700 viviendas protegidas en municipios madrileños "para alquileres asequibles a largo plazo, y también proyectos para terceros", según explica Alejandra Mora, directora de negocio e inversiones de Locare RE. Hay unas nueve operaciones en marcha de build to rent de otras tantas promotoras que abarcan más de 3.500 viviendas, con una cifra de inversión prevista que rondaría los 700 millones de euros.

Lo que se anuncia en España es un modelo ya ensayado en ciudades europeas y, como en Londres, vendrán también los fondos especializados en mantenimiento y gestión de edificios. Será un camino para introducir profesionalización, una de las graves carencias del alquiler que denuncia Julián Salcedo, del Foro de Economistas Inmobiliarios: "Se dice que los propietarios profesionales son el 5%, a lo mejor llegan al 10% del mercado, y que entre el 90% y el 95% de los alquileres está en manos de particulares". Y en ese 5% se incluyen las casi 30.000 viviendas en alquiler que tiene el mayor casero de España, el fondo estadounidense Blackstone o Azora, con 14.000 casas.

Por un lado, promotores y fondos con suelo; por otro, inversores dispuestos, y para cerrar el triángulo, una demanda creciente. El consejero delegado de Testa, Wolfgang Beck, estima que de los 120.000 nuevos hogares al año que prevé el INE, 80.000 demandarán alquiler. Para la registradora y exministra de Vivienda Beatriz Corredor, la demanda será aún mayor: "El precio, en un contexto de precarización laboral, descarta para varias generaciones la compra".