Los expertos en vivienda lo tienen claro: sobra polarización y faltan recursos para el alquiler

El acceso a la vivienda ha saltado con fuerza al debate político y se ha convertido en un tema caliente de la campaña con propuestas, contrapropuestas y dardos entre los partidos. Tres expertos convocados por EL PAÍS (Carme Trilla, experta en vivienda; José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra; y el sociólogo Carlos Delclós, investigador de la RMIT University y la Universidad Autónoma de Barcelona) coinciden en el diagnóstico: el alquiler es el gran problema. Pero también hay discrepancias. Por ejemplo, sobre la nueva ley de vivienda, sobre las últimas propuestas del Gobierno o sobre cómo tratar a los grandes propietarios. Trilla juzga que la futura ley nace del “dolor”, por lo que se ha politizado provocando polarización, en lo que concuerda Montalvo. Ambos echan en falta ayudas a los caseros ante insolvencias del inquilino y un consenso a largo plazo para aumentar el parque de alquiler asequible. Delclós alerta además del sobreesfuerzo que hacen los arrendatarios y reivindica el papel que en otros países ejercen los sindicatos de inquilinos. Lo que sigue es el resumen de una conversación celebrada el pasado martes, a la vez que el Consejo de Ministros aprobaba una nueva batería de medidas sobre vivienda, que se prolongó durante casi hora y media. Una muestra del apasionamiento de la charla, que inicialmente debía durar una hora y termina con una conclusión, de nuevo, coincidente: España debe destinar más recursos a las políticas de vivienda.

Un diagnóstico “sencillo”

José García Montalvo. Hay que enfocar dónde tenemos el problema y es en el alquiler de mercado. Es un problema compartido con otros países, fundamentalmente de falta de oferta. En España, porque durante mucho tiempo se ha aniquilado el mercado del alquiler. Ya lo hicieron las rentas franquistas, y luego las ayudas a la compra y a la propiedad de vivienda han hecho lo mismo: ir destruyendo ese mercado que es imprescindible. En el ciclo vital, la gente a veces necesita tener una tenencia en alquiler y otras veces en propiedad.

Carme Trilla. Es la primera vez que después de una crisis, la reaparición de demanda no se ha dirigido hacia la compra porque no ha habido condiciones financieras. Y se ha canalizado hacia el alquiler, sobre todo privado, regido por precios de mercado. El resultado es una gran colisión entre fuerte demanda, escasez de oferta y subida de precios. En esto coincido, pero no focalizando solo en la dificultad de los que ya viven de alquiler, sino como un tapón para la emancipación y acceso a la vivienda. Es un diagnóstico relativamente fácil de hacer, pero requiere medidas no tan fáciles de tomar. Además de que hemos estado sin política de vivienda durante 12 años.

Carlos Delclós. Yo añadiría otros puntos problemáticos. El sinhogarismo crece en grandes municipios, otro reflejo de la dificultad de acceso. Por la falta de una política de alquiler social durante tanto tiempo, y por la privatización de la vivienda de protección oficial, el mercado privado de alquiler asumió el papel del alquiler social hasta cierto punto. Esto ha generado una gran crisis de asequibilidad. La tasa de sobrecarga en el alquiler privado ronda el 40%. Durante diez años ha subido, mientras que la media europea ha bajado del 26% al 21%. En España doblamos la sobrecarga por todos estos problemas.

Cambio de modelo

C. D. El porcentaje de hogares que cobran arrendamientos por la vivienda ha subido del 2,5% en 2008 a un 7% ahora. Esto indica una divergencia: hay más personas sin ninguna vivienda en propiedad y más personas con varias viviendas en propiedad. Es una tensión en torno a este cambio en la estructura de la propiedad difícil de resolver y muy fácil de politizar…

C.T. Ya está ocurriendo. Es interesante esto que dices porque para mí siempre ha sido un misterio cómo hemos subido la tasa de alquiler cuando llevamos 10 o 12 años sin producir casas para alquiler. Hay dos fenómenos: el de segundas residencias u otras que no se usaban, y luego el de familias que estaban pagando la hipoteca, con la crisis dejan de poder pagarla, y se quedan en alquiler social. Su estatus pasa de propietario a arrendatario en un parque que en principio no era para alquiler.

J. G. M. Con respecto a la polarización entre unos que tienen vivienda y otros, yo haría muchos matices. Hace tiempo que hay muchos millones de declarantes de rentas inmobiliarias. Pero si no tuviéramos esto, no habría vivienda porque la oferta viene de estas personas que tienen ahí sus ahorros. En España tenemos un número medio de viviendas por persona de los más altos del mundo, es un disparate. Pero esto no puede tapar la idea de que la vivienda no tiene que ser un mecanismo de transmisión de riqueza, porque entonces desvirtuamos su uso. No puede ser un objetivo socialmente deseable…

C. T. Pero cuando hablamos de política de vivienda, no se trata tanto de lo que sea deseable, sino que hay que atender unas necesidades y las formas más razonables de hacerlo. Tú lo estás diciendo: como tenemos un parque de viviendas tan importante per cápita, eso ha mitigado en cierta manera la crisis. Es discutible cómo tiene que ser el futuro y qué es mejor, pero para dar ahora una respuesta, necesitamos darla en el ámbito del alquiler.

Grandes propietarios

C.T. El sector financiero o los grandes fondos —que constituyen una categoría distinta del proveedor habitual de vivienda en alquiler tenga cinco, 10 o 200 viviendas— hicieron malas prácticas como los desahucios. Esto ha teñido socialmente la idea del gran tenedor. Es un error y vamos a pagarlo. Crea una crispación social que está siendo utilizada políticamente y no soluciona nada. Necesitamos inversores que hagan viviendas en alquiler.

J. G. M. Pero no ha sido solo utilizado, ha sido generado políticamente.

C. T. Totalmente. Y estos políticos están equivocados no solo en el diagnóstico, sino porque la solución nos va a llevar a peor situación. Además, esto da munición a la derecha, que lo vende como que hay unos señores que son los buenos, y les va a defender. No hay que defender a nadie, hay que entender que no hay un enemigo en el sentido de una gestión profesional del alquiler.

J. G. M. Si lo que necesitamos son más grandes tenedores…

C. T. Más grandes tenedores si caemos en la trampa de llamar grandes tenedores a los que dice la ley. Mi batalla es que es un error la definición, y, a efectos prácticos, es de una complejidad total gestionar medidas específicas para estos supuestos grandes tenedores que tienen más de cinco viviendas.

C. D. Aparte de que el efecto sobre el inquilino acaba siendo casi aleatorio… Pero también diré que en la tensión entre caseros e inquilinos hay una parte que es inherente a la vivienda en propiedad y a acceder al alquiler través de la propiedad privada. El alcance de una regulación del alquiler no es solo el control de alquileres, es regular qué derechos tienes como inquilino o casero. Que tengas obligaciones diferentes, si tienes pocas o si tienes muchas viviendas, me parece irracional hasta cierto punto y una mala praxis para el inquilino: su efecto es arbitrario.

C. T. Por esto defiendo que los que podrían tener algún tipo de obligación distinta, ellos mismos se autodefinen: son el sector financiero, fondos de inversión o de titulización bancaria… Pero en los demás, malas o buenas prácticas pueden hacerlas unos y otros.

Ley de vivienda y control de precios

J. G. M. Hay cuestiones bien enfocadas, por ejemplo, la nueva categoría de vivienda asequible incentivada o el mecanismo de incentivos fiscales por reducción del precio o por alquilar a jóvenes, aunque yo habría hecho la horquilla más grande. La última parte, el control de los alquileres, es la más nefasta. Está basada en un error fundamental de diagnóstico que es el del gran tenedor. Se insiste tanto en esta figura porque para controlar los precios necesito justificar que existe un monopolio. Pero entonces nos encontramos con el oxímoron de que tendremos dos millones de grandes tenedores y llamarle a eso monopolio no tiene sentido. Además, lo peor de todo, y creo que Carme alguna vez lo ha dicho, es que nos hemos liado con esto cuando es una parte minoritaria de la ley.

C. T. Focalizar toda la ley en esto es una lástima. Pero para mí hay dos razones, no es solo la del monopolio. Hay otra, que es que hay un sufrimiento social muy grande por unos alquileres demasiado altos. Y colectivamente se reflexiona sobre qué hacer.

J. G. M. Pero es que no lo vas a resolver, lo vas a empeorar todavía más...

C. T. No lo sé… Si se hace de una forma temporal acotada, con un índice de [precios de] referencia realista, que contemple la riqueza del parque inmobiliario y una contención de renta, no debería haber ningún inversor que se sienta agredido. Y echo en falta ayudas a los propietarios. Una complicidad del Estado para evitar desahucios, para completar el alquiler de una familia que entre en insolvencia. Que no se tenga que ir a la calle, pero al mismo tiempo que el propietario no sea quien tenga que hacer esa función.

C. D. Yo el control de alquileres no lo veo tan catastrófico: es una herramienta dentro de una gama amplia de recursos para garantizar la asequibilidad y que se tiene que usar de manera prudente, temporal. No estoy convencido de que la fórmula por la que se ha optado sea especialmente adecuada. Es un error que no se aplique el control a los alquileres de temporada. Hacer un popurrí para agradar a todos no es diseñar una política eficaz, quizás es como consigues ganar unas elecciones.

C. T. O las pierdes, porque es munición…

J. G. M. Exacto, o las pierdes.

Parque público

C. T. Una cosa muy interesante es esta idea de que en 20 años consiguiéramos como país avanzar hacia ese 20% de viviendas destinadas a políticas sociales. Es importantísimo, un objetivo de país. Entonces hay que diseñar ese plan con las viviendas que se hagan en terrenos del Ejército, las de la Sareb, concertadas con los grandes tenedores financieros… Y que haya ayudas, por qué no, a la compra de vivienda si tiene una protección larga en el tiempo, que también lo pone la ley.

J. G. M. Un problema grave no se puede resolver con una sola solución. Necesitas tocar muchos palos, no hay balas de plata. Y además requiere mucho tiempo y no va con los tiempos electorales. En cuatro años no haces nada. Aumentar el parque de vivienda asequible en el largo plazo sería muy positivo. En el corto plazo, incluiría medidas con las que hay gente que no está de acuerdo, como el tanteo y retracto, para Ayuntamientos que tienen dinero. Y la cesión de vivienda de grandes tenedores.

C.T. La única pega que le veo a esto es que se refiera a grandes tenedores, no veo por qué se tiene que limitar a estos grandes tenedores.

J. G. M. Yo la haría abierta a todos.

La campaña y las propuestas

C. T. Se está usando la vivienda como instrumento de confrontación social. Todo esto viene de un gran dolor, y entiendo el sufrimiento de quienes han estado en la calle apoyando a los desahuciados, que se ha traducido en una legislación que naciendo del dolor no acierta con estrategias a medio y largo plazo: aportará votos a unos y otros, pero no solucionará el problema. Se necesita la cabeza un poco fría.

C. D. La ley de vivienda era una oportunidad muy interesante para introducir un marco de negociación colectiva en el mercado de alquiler. Ahora hay una negociación informal en en el debate público, pero que no tiene un estatus de sindicato de inquilinos formal, con garantías y herramientas reconocidas, convenios vinculantes. En Suecia existe formalizado.

J. G. M. El impacto que tiene es bastante negativo. Sobre Suecia, se habla de que es maravilloso y la realidad es muy diferente: de colas y de mercado negro para saltarte puestos en la lista de espera.

C. D. Se puede aprender de los errores y ver cómo canalizar esta tensión.

J. G. M. Pero es que si no funciona, da pie a que luego venga el coco, la ultraderecha. Esas equivocaciones se pagan en el medio plazo y muy duro. Fíjate la contradicción que podría suceder en 2024, cuando el tope de la actualización anual de la renta será un 3%. ¿Podría ser que la inflación fuera el 2,5 y acabar pagando más que la inflación? Esto es lo que sucede cuando vas de Dios: intentas saber lo que va a pasar y puede ser que te salga mal.

C. T. Esta relación con el IPC puede ser voluble en el cortísimo plazo de tiempo.

J. G. M. Hay un punto que yo creo que es muy importante, que ha citado Carme, y que yo quería insistir: la incertidumbre. La incertidumbre impone rentabilidades superiores, es una prima de riesgo. La idea que hay detrás de apretar al propietario es que su rentabilidad es suficientemente alta para que no se vaya. Estamos en lo mismo: tú no eres Dios y no sabes cuál es la prima de riesgo que los propietarios imponen. Porque si han tenido una mala experiencia, su prima de riesgo sube.

C. D. A mí me parece problemático, y no te sabría decir una solución pero me parece problemático, que un derecho fundamental que es el uso de la vivienda para vivir tenga que depender tanto de la rentabilidad que produce para las personas que la poseen y que dependa de su voluntad.

Presupuesto en vivienda

C. T. De los presupuestos, lo primero que tenemos que decir es que hay que aumentarlos.

J. G. M. Es tan obvio que ni lo decimos…

C. T. Pero hay que decirlo. Aumentarlos y además hay que priorizar, ver cómo se reparten. La media europea es destinar el 0,6% del PIB a vivienda y en España el Estado gasta el 0,1%. No puede ser. Y dar continuidad. ¿Por qué hablamos del parque público de Viena? Pues porque llevan un siglo. Este es el secreto.

J. G. M. Tienes que seguir. En Viena no pararon, ni se les pasó por la cabeza vender el parque. Y sí, el tema son los presupuestos: uno no puede llenarse la boca de vivienda y no reflejarlo. Los presupuestos son el reflejo de las políticas que tienes que hacer.

C. T. El corolario de toda esta conversación, desde luego, es un aumento de recursos públicos.

Las propuestas de las grandes formaciones en materia de vivienda

PSOE

El PSOE plantea crear un parque público de vivienda “realmente significativo” y mejorar el ya edificado para adecuarlo a los nuevos requisitos de eficiencia energética y aislamiento, y desarrollar otras mejoras de accesibilidad contempladas en los planes estatales de vivienda y en las nuevas leyes de calidad de la arquitectura y de rehabilitación. Los socialistas quieren promover un pacto de vivienda con todas las administraciones, reforzar el sistema de ayudas al pago y ampliar el parque de alquiler (“el parque público debe ser completamente destinado a alquiler”, recoge el programa). Ese parque se nutrirá preferentemente de viviendas ya construidas repartidas en todo el territorio y adquiridas por compra pública. El PSOE pretende facilitar que se transformen “suelos improductivos urbanos” en viviendas, además de movilizar con medidas fiscales viviendas deshabitadas. Mencionan también protocolos de intervención pública para buscar alternativas a quienes se enfrentan a perder su casa. Entre otras de las numerosas medidas que menciona el programa, el PSOE señala que será imprescindible establecer las reservas de suelo para vivienda protegida en los planes urbanísticos y reservar, en los cupos de adjudicación, un 30% para jóvenes.

PP

El PP propone un pacto de Estado en vivienda en el que participen las comunidades autónomas y los municipios para explorar conjuntamente medidas para usar racionalmente el suelo, construir viviendas en propiedad a precios más asequibles, movilizar viviendas en régimen de alquiler y rehabilitar el parque. Los populares ponen el foco en las familias vulnerables y en los sectores de población con menos recursos, pero especialmente en los jóvenes que pertenecen a estos sectores, objetivo prioritario de las políticas de alquiler (el PP se compromete a aumentar las ayudas a este respecto). Apuesta el PP por el alquiler con opción a compra en el caso de una vivienda social: plantea como posibilidad que se materialice descontando hasta el 80% de la renta mensual abonada en el momento de ejercer la compra a los 10 años. Añaden que se promocionarán cuentas de garantía hipotecaria, pasando del 80% al 95%; incentivos fiscales se dirigirán principalmente al alquiler de vivienda para jóvenes, la compra de la primera vivienda y la promoción de la rehabilitación eficiente. El PP promete reducir los impuestos y tasas sobre la promoción de nuevas viviendas protegidas, impulsar la rehabilitación y mayor disponibilidad de suelo.

VOX

El partido de extrema derecha recoge en su programa planes de rehabilitación de viviendas en las zonas que califica de “prioridad demográfica”, suprimir las plusvalías municipales y reducir el IBI. En este punto, se propone “animar a los entes locales” para que reduzcan al menos en un 50% el IBI para familias con hijos y eximir del pago a las familias numerosas.

UNIDAS PODEMOS

Podemos quiere poner en marcha un parque público de vivienda de alquiler social “que dé cobertura suficiente a todas las familias y personas de ingresos más bajos”, con prioridad a jóvenes, personas sin hogar o habitantes de infravivienda. El programa recoge modificaciones para que las administraciones compren de forma prioritaria vivienda de grandes tenedores, recargos progresivos del IBI para las viviendas vacías, sobre las que recaerá un nuevo impuesto a partir de la quinta vivienda de un mismo propietario: la tasa se empezaría a cobrar a partir de los seis meses desde n que la vivienda quede inhabitada y sería de 10 euros por metro cuadrad y año, con un recargo del 50% para las viviendas a partir de la décima y con otro aumento del 50% a partir de los dos años en que esté inhabitada cada vivienda. Podemos propone un registro público de viviendas vacías y una tasa a la venta de una vivienda, del 20% del precio de compraventa, salvo causa mayor, para las operaciones que ocurran menos de dos años después de la anterior compra, y que recaería sobre el vendedor. Un 30% de las viviendas previstas en los planes urbanísticos serán para alquiler social. También proponen construir nuevas viviendas públicas, fomentar la construcción modular para ahorrar tiempo y dinero, intervenir el mercado de los alquileres en zonas tensionadas, luchar contra los desahucios sin alternativa habitacional, tipificar el “acoso inmobiliario”, crear inmobiliarias públicas, limitar las viviendas turísticas y rehabilitar viviendas de personas de escasos recursos. Izquierda Unida coincide en buena medida con Podemos y apuesta por programas de rehabilitación y alquiler seguro y asequible para captar viviendas vacías, además de explorar “con entidades de economía social y cooperativas en el impulso de viviendas colaborativas en cesión de uso”.

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