Las mil crisis de la vivienda en un solo portal

Algunos de los terremotos inmobiliarios que ha sufrido y que sufre España desde la crisis de 2008 se concentran en un solo edificio. El bloque en cuestión se encuentra en la calle de San Juan de Letrán, en el número 4, en pleno centro de Málaga, a un paso de la casa en la que, en 1881, nació Pablo Picasso. El inmueble tiene una veintena de pisos repartidos en seis plantas y siete locales comerciales y da, por un lado, a un callejón estrecho (San Juan de Letrán), y por el otro a una vía algo más ancha (calle de Gómez Pallete). Hay 10 pisos en propiedad, 3 en régimen de alquiler, 5 apartamentos turísticos y 2 oficinas. Y una mezcla extraña de personas mayores que no conocen ya su barrio, propietarios maduros que dudan sobre si es tiempo aún de irse, escasos jóvenes en casas de alquiler y mucho turista con maletita de ruedas.

Héctor Gómez, de 58 años, el propietario del 6ºC, lleva 30 años en el edificio y toda la vida en el barrio. Se pone a pensar y calcula que todo empezó a cambiar hace 10 años. O antes, tal vez. Es difícil precisarlo. De lo que sí se acuerda es de que, en los buenos tiempos, bajaba a la cercana plaza de la Merced para que jugaran sus hijos con los hijos de los vecinos. Ahora ya no hay casi niños jugando en la plaza. Ni casi vecinos. Solo hay terrazas de bares y restaurantes de comida rápida (paellas, principalmente) ocupados a todas horas por turistas que comen y cenan (predominantemente paella). Tampoco hay niños en nuestro edificio-emblema. Los hijos de Héctor han crecido, se han independizado y viven en otras zonas de la ciudad, más baratas y más tranquilas. Lo mismo pasó con los hijos de los otros. Y las parejas jóvenes que llegaban a San Juan de Letrán 4 acabaron también por emigrar a otras áreas menos caras o más tranquilas. Todos respondían a las sacudidas generales inmobiliarias que zarandean el convulso mundo inmobiliario español, particularmente agitado ahora en Málaga.

En 2007 se acabó de inflar la burbuja. En 2008 estalló, llevándose el mercado por delante. Durante los años siguientes, el universo inmobiliario permaneció noqueado, adormecido. Pero en 2022 las compraventas en toda España han experimentado una eclosión sin precedentes desde el inicio de la crisis financiera. La tesis más extendida entre los expertos apunta a que la pandemia generó una demanda extra debido al aumento del ahorro de muchas familias. A eso se unieron las buenas condiciones de financiación durante parte del año (o incluso las prisas por comprar cuando se empezó a ver que esas condiciones tendían a empeorar). Así, en 2022 se vendieron más casas de segunda mano que nunca. Y las 650.000 viviendas, entre nuevas y usadas, que cambiaron de manos constituyen una cifra solo superada en el frenético 2007. Hay, eso sí, señales de agotamiento. El economista Gonzalo Bernardos, director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, incide en el necesario efecto —buscado por el Banco Central Europeo— que tendrá la subida de los tipos de interés oficiales. “Para una familia con un salario medio que se endeuda por un 35% de sus ingresos, la diferencia entre pagar un interés al 1,5% o hacerlo al 4,5% supone unos 94.000 euros menos para comprar una vivienda”, calcula.

Como todo está encadenado, las dificultades en el acceso a la vivienda en propiedad constituyen una mala noticia para quien vive de alquiler o quiere hacerlo, porque se encarece un precio ya de por sí sobrecalentado. Los inquilinos españoles son, según datos de Eurostat, de los más asfixiados financieramente de Europa: un 41% de los hogares dedican más del 40% de sus ingresos netos al pago del alquiler. El problema es básicamente un desequilibrio de oferta y demanda (hay pocos pisos para toda la gente que los necesita, lo que a su vez encarece aún más los precios, en un bucle terrorífico). “El alquiler es un problema muy grave socialmente, sobre todo para los jóvenes”, asegura el director de coyuntura económica de Funcas, Raymond Torres. El año pasado, según los datos de oferta de los portales inmobiliarios, los importes crecieron en España alrededor de un 7,5%. Pero esa media queda por debajo de las subidas en las principales ciudades.

En el 6ºD del edificio de San Juan de Letrán, al lado del piso de Héctor, vive de alquiler Valentina Aragonés. Es argentina, llegó hace meses a España, tiene 25 años y trabaja de camarera. Cobra 1.400 euros al mes y paga de renta 900. Consigue vivir ahí porque comparte gastos con su hermano y le gusta vivir ahí porque va andando al trabajo. No tiene hijos. No se imagina viviendo en ese piso con una familia. En el 4ºD hay otra vivienda alquilada. Antes, según cuenta Héctor, había más, pero también se han ido sustituyendo por apartamentos turísticos. Francisco Toré, propietario de una inmobiliaria cercana, advierte que desde la pandemia el precio de la vivienda —y en especial el del alquiler— se ha encarecido mucho en Málaga. Que sobra la demanda; que falta la oferta. Que un piso en alquiler en el centro se alquila en el mismo día. Según Fotocasa, Málaga experimentó en 2022 el mayor incremento de precio de los alquileres de todo el país: un 31%. Los valores de compra subieron un 7% en la estadística oficial del Gobierno.

Los expertos advierten de que se está llegando al límite. El nivel que han alcanzado las rentas mensuales y su cotejo con los salarios españoles hacen difícil pensar que los arrendatarios puedan pagar mucho más. Pero Carlos Martín, director del Gabinete Económico de CC OO, recuerda que “cuando el proceso de extracción de rentas termina entre gente del mismo país, empieza la posibilidad de los apartamentos turísticos”.

Encarnación González, del 3ºD, no es economista (en realidad trabajaba en una institución psiquiátrica hasta que se jubiló), pero esto de los apartamentos turísticos se lo sabe bien. Lleva en su piso más de 20 años, viviendo sola. También ha visto transformarse el edificio hasta que se le ha hecho irreconocible. Al lado, el 3ºA estuvo alquilado a una pareja de arquitectos con un hijo pequeño. Después lo compró un suizo (cerca del 14% de las compraventas en España corresponden a foráneos, según las últimas estadísticas de los registradores). El nuevo vecino lo utiliza a medias, literalmente: la mitad del tiempo vive en Suiza y la mitad en Málaga. Cuando no reside, lo alquila por días a turistas. Málaga, según la última estadística del INE, tiene 5.972 viviendas vacacionales, una por cada 97 habitantes, frente a los 203 habitantes por piso turístico de Barcelona o los 251 de Madrid.

Encarnación (Encarni para los vecinos) se queja de las fiestas de madrugada, de los ruidos, de que no puede comunicarse con ellos porque no sabe inglés: “Igual te están diciendo una palabrota y no te enteras. Cuidado que una ahora, a mis 73 años, tenga que cuidar las costumbres. ¡Todo el día para arriba y para abajo con las maletas, bum bum, como si fueran caballos!”. Abomina del ruido de la calle, llena de bares, con una discoteca que no cierra nunca. “Una noche me senté en la cama a llorar porque no podía dormir y no sabía qué otra cosa hacer”. A veces ha pensado en vender su casa —le darían más de 250.000 euros—, e irse a un barrio diferente, pero le asalta una pereza descomunal al pensar en organizar una mudanza a su edad. Por eso, se ha resignado a ver cada día un vecino diferente al que no puede decir ni hola porque no le entiende.

En el 2ºA también se alojan turistas. El piso, de tres habitaciones, es de Andrea Vinci, de 61 años, una argentina descendiente de españoles que en 2016 decidió venirse a vivir a Málaga con su marido. En 2018, cansada del ruido que comenzaba ya a hacerse notar en la calle, decidió mudarse a Rincón de la Victoria con su marido y alquilar el apartamento. Lo hace por días, primero, por seguridad: “Así sé que se van a ir al poco tiempo, sin sorpresas: con estudiantes o con jóvenes puede haber más riesgo. Se quedan sin trabajo y chau, se largan de improviso y puedo tener problemas”. También por rentabilidad: cobra por noche 25 euros por habitación en temporada baja, 40 en alta y 150 en la feria. Su piso constituye su trabajo y su sueldo. La afluencia de turistas es tanta en el barrio y hay tanto jaleo por la noche que Andrea ha llegado a la paradójica decisión de entregar a sus inquilinos, junto a las llaves del apartamento, unos tapones para los oídos.

Algunos análisis han incidido en una característica del mercado de alquiler actual en España. Actúa como una forma de transferencia de rentas de familias humildes a familias acomodadas. Es un enfoque que en su día abordó CC OO en un estudio a partir de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida. Los hogares que viven arrendados se sitúan mayoritariamente en los tramos de ingresos más bajos mientras que los que tienen una vivienda de sobra (o más) para alquilar forman parte de las rentas más altas. Carlos Martín insiste en esa idea. Parte del auge de las compraventas que se vivió el año pasado responde, en su opinión, “a un movimiento especulativo” y no a la búsqueda de una casa para vivir. “Los inversores ven que la rentabilidad que van a obtener por la vía del alquiler les va a compensar esa compra más cara”, argumenta.

El estallido de la burbuja de 2008 se saldó con una caída de precios prolongada durante años. En ese tiempo, la vivienda no se consideró una cuestión política de primerísimo orden. De hecho, en 2017, los Presupuestos Generales del Estado destinaron 474 millones a políticas de vivienda, la cifra más baja de la historia. Pero los problemas larvados emergieron. Y, relevo en La Moncloa mediante, la izquierda parlamentaria se ha propuesto sacar adelante la primera ley estatal de vivienda de la democracia. La negociación ha sido todo menos fácil y todavía no ha concluido. El proyecto prevé medidas para ampliar el parque público (prohibirá la descalificación de VPO) o reforzar las garantías de los compradores. Pero han sido los alquileres, y la manera de limitar las rentas, el tema estrella de la discusión. Martín, cuyo sindicato CC OO ha apoyado la norma, cree que esta va a tener un “papel limitado en el control de precios” al reservar las medidas más estrictas, los precios máximos de alquiler tasados por ley, solo a los grandes propietarios. Para los caseros particulares, el borrador, aún susceptible de cambiar, prioriza las bonificaciones fiscales. El sector, sin embargo, se aferra al argumento de que podría provocar nuevos desequilibrios de oferta y demanda. Y Exceltur, el lobby de las grandes empresas turísticas, teme que acabe incentivando los pisos turísticos como vía de escape al control de precios.

Si la normativa sale adelante y se aplica, será el tiempo el que determine si es útil o no. Pero cualquier ley tendrá que seguir conviviendo con un sector inmobiliario que es cíclico y no parece atravesar ahora por su momento más halagüeño. En nueve meses, los tipos de interés oficiales han subido 3,5 puntos. Eso deja temblando a muchas familias con hipoteca variable, y muchas otras que querían comprar casa se quedarán con sus expectativas frustradas. Si más gente tiene que vivir de alquiler, los inquilinos pagarán el pato una vez más con menos pisos disponibles y, previsiblemente, más caros. En suma, el modelo de vivienda español parece dejar cada vez a más personas descontentas con la casa en la que les toca vivir.

Mónica Reino, propietaria del 2ºC, luchadora contra el ruido del centro de la ciudad, a veces también piensa en rendirse, vender e irse. Héctor, del 6ºC, cuenta que su hermano se ha tenido que desplazar de Madrid a Toledo por los precios. Encarni, del 3ºC, echa de menos cuando en el piso de sus vecinos oía a un niño pequeño llorar por la noche.

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