El mapa del alquiler calle a calle: así han subido los precios en cinco años

Los precios del alquiler siguen su escalada en España. Desde 2016, han subido en todas las comunidades autónomas, en casi todas las ciudades y prácticamente en cada manzana. El mapa anterior permite consultar, para cada sección censal con al menos 10 viviendas en alquiler, el precio de los pisos en 2021 y la subida desde 2016, según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Moviliidad y Agenda Urbana. La información procede de millones de contratos de arrendamiento. Al ser información tributaria estatal, no hay datos de País Vasco y Navarra.

En los últimos cinco años, el precio mediano del alquiler subió un 19% en España. Subieron más que los ingresos medios de los españoles (14%) y tres veces más que la inflación en ese mismo periodo (6,7%). A continuación, explicamos algunas conclusiones de estos datos.

1. Los precios suben en comunidades caras y baratas

El incremento del alquiler ha sido especialmente intenso en Baleares (se ha encarecido un 30%), la Comunidad Valenciana (26%) y Canarias (23%), pero no hay realmente excepciones: sube en todas partes. Donde menos subieron los precios —en Asturias y en Extremadura— lo hicieron un 14%.

2. Hay una brecha evidente entre el precio del alquiler en las ciudades (muy elevado) y fuera de ellas (más contenido)

Los alquileres más caros son los de las áreas urbanas de Madrid y Barcelona. Allí, un alquiler de un piso de 80 metros cuadrados —al precio mediano por metro— supone pagar una renta mensual de 886 en la capital y 815 euros en la ciudad condal. Sin embargo, en las zonas más rurales de esas mismas provincias, los alquileres cuestan prácticamente la mitad.

Ese patrón se repite en el resto de ciudades. En el área urbana de Baleares el alquiler mediano son 724 euros, mientras que fuera son 200 euros más baratos. En el entorno de Málaga o Girona los alquileres rondan los 600 euros, pero bajan a los 450 euros cuando nos movemos a municipios rurales de esas mismas provincias.

En el extremo contrario, las áreas urbanas más baratas de España son las de Lugo, Zamora, Castellón y Ourense, donde un piso de 80 metros ronda los 350 euros.

3. La subida se repite en todas las áreas urbanas

Los alquileres han subido en las 15 grandes áreas urbanas, siempre alrededor de un 20% en estos últimos cinco años. En Madrid y Barcelona, la ciudad más grande del área está en la media de subida de toda la zona, con algunos municipios que presentan encarecimientos extremos: en el área barcelonesa los alquileres se han incrementado más de un 50% en Torrelles de Foix o Viladecavals; cerca de Madrid, en El Álamo o Villanueva de la Cañada, suben más de un 30%.

En Valencia, el precio en la gran ciudad ha crecido más que la mayoría de municipios, igual que en Palma de Mallorca. En Zaragoza ocurre al revés.

4. Las grandes ciudades siguen siendo más caras que los municipios de sus alrededores

En Madrid capital, por ejemplo, los alquileres —por metro cuadrado— son más caros que en todos los otros municipios que conforman su área urbana. Algo muy parecido ocurre en Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Asturias, Zaragoza o Alicante.

Hay alguna excepción. Los alrededores de Valencia son más baratos que la capital, en todas partes menos en la zona costera de Alboraya, donde los alquileres son un poco más caros.

5. Los alquileres han seguido subiendo en 2022

Los portales inmobiliarios Idealista y Fotocasa observan una subida del precio del alquiler del 8,7% el año pasado. Según la compañía UrbanData Analytics, a partir de diferentes fuentes, los alquileres se han encarecido un 8% en Madrid, un 10% en Barcelona, un 17% en Baleares y un 21% en Málaga.

Los portales se desvían de las cifras del ministerio para estimar alquileres más altos. Según el ministerio, el alquiler mediano en España es de 601 euros por 80 metros cuadrados, mientras que los portales —usando cifras medias en lugar de medianas— los colocan alrededor de los 900 euros. Hay varios motivos para esta discrepancia. Primero, Idealista y Fotocasa capturan precios de oferta, antes de una posible negociación a la baja. Segundo, el ministerio solo tiene en cuenta el alquiler de vivienda habitual y no el vacacional. Y tercero, el ministerio considera todos los alquileres vigentes en un año dado, en lugar de los nuevos contratos, casi siempre más alto.

Los datos del índice de alquiler del ministerio son una explotación realizada por el servicio de estadística de la Agencia Tributaria. Se nutren de las declaraciones tributarias de cada año, desde 2015 a 2021, lo que incluye 21 millones de registros de inmuebles alquilados como vivienda habitual. Además, esa información se cruza con datos del catastro para conocer la superficie de cada vivienda y otras características. Esta base de datos permite estimar el precio pagado en alquileres casi calle a calle, a un nivel tan pequeño como la sección censal, que se corresponde con pequeñas áreas donde viven unas 1.000 personas. Esto le permite tener información del 75% de las secciones censales de España: es la mejor fuente pública para tener este nivel de detalle.

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