La venta de viviendas llega a 650.000 casas en 2022, lo nunca visto en 15 años, pero se frena en diciembre

Post festum, pestum. Desde los tiempos de los romanos, la sabiduría popular intuye que a cada festín le sigue un tiempo en que las cosas ya no se ven tan bonitas. Y el refrán latino parece hecho a medida de lo que ha vivido el mercado de vivienda español en 2022. Una auténtica bacanal de ventas, rozando las 650.000 operaciones, que es algo que nunca se había visto en los últimos 15 años. Hay que remontarse a 2007, antes del estallido de la gran burbuja de principios de siglo, para encontrar un ejercicio más abultado. Pero, a la vez, los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) este viernes dejan claro que la celebración se acabó en diciembre. Ese mes las compraventas cayeron por primera vez desde febrero de 2021, cuando España atravesaba el bache de la tercera oleada del coronavirus.

Desde entonces, el mercado había entrado en una nueva dimensión. 21 meses consecutivos de crecimiento de ventas, con porcentajes que llegaron a superar el 100% y que, lógicamente, se fueron recortando con el tiempo. Eso provocó unos datos acumulados espectaculares. 2021 ya fue el mejor año desde la burbuja. 2022 lo ha superado en 83.000 operaciones. En total, el año pasado se vendieron en España 649.494 casas según el INE. Es un 14,7% más que en el ejercicio anterior. El principal combustible fueron las viviendas de segunda mano: con 532.459 compraventas, marcan el récord absoluto de todos los tiempos. Ni en la burbuja, impulsada sobre todo por las construcciones nuevas, se intercambiaban en España tantas casas usadas. El dato contrasta con el de las casas a estrenar, cuyas operaciones solo aumentaron un 2% (117.035 operaciones en total) como consecuencia de la ralentización de las obras por la pandemia, las estrecheces en las cadenas de suministros y la carestía de materiales de los últimos tiempos.

Desde los confinamientos, los expertos señalaron que se estaba gestando un nuevo auge para la compra de casas. Muchas familias habían descubierto en los encierros que su vivienda no les gustaba. Y, en ciertos casos, se encontraban con una mayor capacidad adquisitiva por el ahorro forzoso de los meses en que el consumo bajó a la fuerza. Con el tiempo, repuntarían también las compras de segundas residencias y la inversión inmobiliaria, retirada en los tiempos más duros de coronavirus, volvió a aparecer. En 2022, resume el economista Gonzalo Bernardos, “se han activado todas las demandas, también la de especuladores”. “Si a eso le unes la generosidad de los bancos, dando hipotecas durante el primer semestre al 1%, tienes un alud bestial”, completa el profesor y director de un máster inmobiliario en la Universidad de Barcelona.

Pero esas generosas condiciones de financiación fueron cambiando. El pasado julio, el Banco Central Europeo inició la subida de los tipos de interés más rápida de la historia con el objetivo de frenar el consumo y atajar una inflación desbocada. El precio oficial del dinero pasó en seis meses del 0% al 2,5% (y ya va por el 3%, puesto que ha seguido subiendo en 2023). La consecuencia fue un encarecimiento hipotecario sin precedentes que, antes o después, tendría que frenar a la fuerza el mercado hipotecario.

Caída en diciembre

Es lo que se vio en diciembre. Las 43.370 compraventas de vivienda registradas por el INE no son una mala cifra en términos absolutos. Pero es el mes con menor actividad desde abril de 2021, un mes ya de por sí atípico porque coincidió con la Semana Santa, que siempre frena el mercado. Pero lo más llamativo es que el último mes de 2022 acabó con un 10,2% de operaciones menos que diciembre de 2021. Es la primera caída interanual desde las de enero y febrero de 2021, de nuevo dos meses atípicos porque fueron los últimos en compararse con el periodo prepandemia y además coincidieron con el último gran azote del coronavirus, la tercera ola de la pandemia, antes de que la vacunación se generalizara.

Solo una comunidad autónoma, Asturias, se libró del batacazo al ver crecer sus compraventas en un 5,1%. En todas las demás se vendieron menos casas que un año antes, aunque los retrocesos fueron de intensidad muy diferente. Casi inapreciable en Navarra (-0,2%) o Murcia (-0,5%), mientras que en La Rioja (-19,5%), Madrid (-16,9%) o Andalucía (-14,1%) supone un frenazo considerable.

El tirón del turismo

En el conjunto del año las operaciones subieron en todos los territorios. Pero resulta significativo que los mayores crecimientos se dieran en Canarias (se vendieron un 31,6% de casas más que en 2021), Baleares (25,6%) y la Comunidad Valenciana (23,9%). Se trata de tres mercados con gran influencia del turismo y, por tanto, de las segundas residencias. En el lado opuesto, en Navarra las compraventas retrocedieron un 0,5% y en Madrid apenas se elevaron un 2,7% sobre los registros del año anterior.

Desde el punto de vista del tipo de compradores y vendedores, los particulares coparon la mayoría del mercado, como es habitual. Las personas físicas adquirieron casi nueve de cada 10 casas que se vendieron. Pero las personas jurídicas (empresas) ganaron cuota de mercado. Esta tipología, más vinculada a operaciones con perfil de inversión , registró los mayores incrementos anuales. En un mercado alcista, mientras que los particulares compraron un 15% más de casas de otros particulares que un año antes, las empresas incrementaron estas operaciones en casi un 25%. Y en cuanto a los pisos vendidos por empresas, los particulares solo incrementaron estas compras en un 8,7% (otro signo más de las limitaciones de la obra nueva), mientras que las personas jurídicas las elevaron un 27,7%.

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