La patronal bancaria prevé una “desaceleración” del mercado hipotecario en 2023 con el euríbor en el 4%

Una “desaceleración tímida” del mercado hipotecario. Ese es el escenario que Juan Carlos Delrieu, director de Estrategia y Sostenibilidad de la Asociación Española de Banca (AEB), ha planteado este jueves en unas jornadas inmobiliarias celebradas en Madrid. El directivo de la patronal bancaria ha argumentado que en 2022 los precios de los préstamos “han aumentado menos en términos relativos de lo que han subido los tipos de interés del Banco Central Europeo” (BCE). Una situación que cambiará en este 2023, lo que “necesariamente va a aumentar [el precio de] las hipotecas y a retraer la demanda”. Los tipos de interés de los préstamos, ha añadido, escalarán hasta el 4% o 4,5%.

Delrieu ha destacado que 2022 “ha sido casi casi un año de récord” para el mercado. Las últimas estadísticas públicas de hipotecas, difundidas este miércoles por el INE relativas al pasado noviembre (hasta febrero no se difundirán los datos del ejercicio completo), apuntan al mejor año en concesión de préstamos para vivienda desde 2010. El volumen de hipotecas está un 13% por encima de 2021, que ya fue un buen año, y superará con mucho (previsiblemente, más de un 25%) los datos de 2019, el último año prepandemia. El representante de la patronal cree que este comportamiento “se explica porque la demanda ha tratado de anticiparse a la subida de tipos de interés”. Es decir, que previendo que los préstamos iban a encarecerse, muchas personas han acelerado la decisión de comprar vivienda.

El cambio de rumbo en la política monetaria del BCE es un hecho desde el pasado julio. En la segunda mitad de 2022, el regulador del euro ha acometido cuatro subidas del precio oficial del dinero, que empezó el año en el 0% y lo acabó en el 2,5% (el precio actual, aunque se espera una nueva subida la semana próxima). Eso se trasladó al euríbor, el indicador al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España, que pasó de estar en negativo en enero a situarse por encima del 3% en diciembre, lo que suponía encarecimientos medios para los prestatarios de más de 200 euros al mes. Pese a ello, el INE situaba el tipo hipotecario medio en España en el 2,55% en noviembre (aunque hay que tener en cuenta que la estadística pública suele reflejar operaciones firmadas meses antes del mes de referencia y la propia Asociación Hipotecaria Española lo situaba por encima).

El directivo de la AEB ha incidido en que en 2023 “la traslación de tipos al mercado hipotecario va a estar más alineada, va a ser menos lenta”, lo que encarecerá los préstamos y hará caer la demanda. También tendrán un impacto negativo la inflación, que merma el poder adquisitivo de los hogares, “y es posible que la demanda de extranjeros se ralentice”. Preguntado por la expectativa de tipos y euríbor, Delrieu ha respondido que “el mercado asume que el BCE podría aumentar los tipos hasta el entorno del 3% o 3,5%”. Es decir, hasta un punto más del nivel actual. “Esto podría trasladarse a un euríbor que se acercaría al 4%”, ha añadido, “pero creo que es algo que también está descontado y va a ser difícil que veamos tipos por encima del 4% o 4,5%”.

Con todo, la AEB espera “una desaceleración razonable, no un ajuste brusco” en la concesión de hipotecas para la compra de vivienda. Su representante ha justificado que España tiene “condiciones positivas”, con un ahorro familiar medio todavía por encima de la media histórica, un mercado con “un grado de salud fantástico, ya que solo el 8% de las hipotecas superan el 80% del valor de la vivienda” y cada vez más prestamistas optando por el tipo fijo, lo que les “blinda ante subidas de tipos”.

Delrieu ha participado en una mesa sobre el sector residencial en el marco de un encuentro anual del sector inmobiliario que organiza IESE en colaboración con Tinsa y Savills. En línea con otros participantes, como la patronal de la patronal promotora madrileña Asprima, el directivo de la AEB ha incidido en que el mercado de vivienda “no está en situación favorable, pero tampoco es un drama” y ha destacado que “los tipos de interés siguen siendo razonablemente bajos con respecto a lo que han sido en el pasado”. Pero el grado de intensidad de la desaceleración que viene, y que todos los participantes han dado por descontada, también ha sido objeto de cierto debate. “El ciclo no es el mejor”, ha resumido Jorge Morán, vicepresidente de la promotora de viviendas de lujo La Finca, “no podemos quedarnos con la situación de que no pasa nada”.