La venta de casas supera las 600.000 operaciones y certifica a 2022 como el mejor año desde 2007

La venta de viviendas alcanzó las 606.124 operaciones entre enero y noviembre de 2022. La cifra, difundida este viernes por el Instituto Nacional de Estadística, certifica que el mercado inmobiliario ha superado ya, a falta de sumar diciembre, los niveles de 2021. España está, por tanto, ante el segundo año con mayor actividad desde que la estadística oficial arrancó en 2007. Los datos de aquel año, en plena burbuja inmobiliaria (seguramente los de 2006 fueron superiores, según apuntan otras fuentes estadísticas, pero el INE no los contabiliza), parecen inalcanzables con cerca de 800.000 compraventas. Pero eso no impide que 2022 vaya a ser el año que más se acerque. Lo hará gracias a un mercado desatado desde que la recuperación de la pandemia tomó forma —en todos los meses de 2022 salvo abril, cuando cayó la Semana Santa, se ha superado el umbral de 50.000 operaciones— y apoyado en las ventas de viviendas de segunda mano, que son superiores incluso a las de la época de la burbuja.

La tracción que arrastra el mercado es enorme, lo que no impide que en la recta final del año aparezcan signos de desaceleración. Como muestra, los datos de noviembre conocidos este viernes: las 55.132 compraventas registradas son un hito para el penúltimo mes del año. Es la cifra más abultada para ese periodo en 15 años y supone un crecimiento del 10,8% respecto a 2021. Pero ese porcentaje queda lejos de las subidas, incluso por encima del 30%, con las que se inauguró 2022. En general, los expertos tienden a dividir el año pasado en dos etapas: una primera triunfal, con un mercado desenfrenado prácticamente hasta que acabó el verano; y una segunda de moderación, especialmente cuando el Banco Central Europeo viró su política monetaria y las hipotecas empezaron a encarecerse. Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista, señala que ”las cifras ya empiezan a dar muestras de desaceleración, aunque no será hasta las próximas estadísticas cuando se recoja el encarecimiento de la financiación que se produjo en los últimos meses de 2022″.

El giro del regulador monetario y la alta inflación, abunda la portavoz de Fotocasa, María Matos, “pueden hacer que a la larga los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que por tanto se modere la compraventa de inmuebles”. La representante del portal inmobiliario destaca en su análisis difundido a los medios otro dato: la compraventa de viviendas nuevas. Esta, con 9.933 operaciones, retrocedió un 3% con respecto al mismo mes de 2021. Hay que tener en cuenta que se trata de un segmento del mercado que ha sido muy sensible, por el alza de los costes de construcción, al encarecimiento de la energía y los problemas internacionales en las cadenas de suministros.

Por el contrario, la vivienda usada superó las 45.000 compraventas en noviembre, un nivel que hasta este año no se alcanzaba casi ningún mes. En el acumulado anual, el mercado de segunda mano ya se acerca el medio millón de operaciones, es decir, muy por encima de las 452.000 de 2021, que era hasta ahora el mejor año en la historia para este segmento. Ni en la burbuja, mucho más asentada sobre la construcción de casas nuevas, en España se habían vendido tantas viviendas de segunda mano.

Valencia, Asturias y Cataluña se disparan

Por territorios, la estadística de noviembre recoge mercados que avanzan a varias velocidades. Tres comunidades (Baleares, Murcia y Cantabria) ven el mercado retroceder con respecto al mismo mes de 2021. Otras ocho (La Rioja, Canarias, Castilla y León, Andalucía, País Vasco, Madrid, Extremadura y Castilla-La Mancha) crecen discretamente por debajo de la media nacional. Las seis restantes lo hacen por encima de esa media, con tres de ellas disparadas: en Cataluña el crecimiento interanual se acerca al 20%, mientras en Asturias y la Comunidad Valenciana supera el 25%.

Por tipo de comprador, destacan los aumentos de compras por parte de empresas, tanto en casas que venden particulares como en las que venden otras empresas. El mayor crecimiento anual, casi un 23%, se da de hecho en las que pasan de propietarios individuales a personas jurídicas. No obstante, este sigue siendo un nicho pequeño del mercado inmobiliario, que mayoritariamente está dominado por intercambios entre particulares con siete de cada diez operaciones. Si a esto se le suma las viviendas que venden las empresas a los ciudadanos (lo más habitual, por ejemplo, con la obra nueva), se obtiene que nueve de cada diez viviendas que se vendieron en España en noviembre fueron a manos de personas físicas.

Además de las ventas de casas, la estadística del INE recoge todos los intercambios de inmuebles que se producen en España. La forma más habitual es la compraventa, que sumando a las casas todas las tipologías de fincas urbanas (garajes, locales, trasteros, etcétera) y rústicas superó en noviembre las 104.000 operaciones. Es un 3,8% más que un año antes, lo que refleja que fuera de la vivienda, el mercado inmobiliario ha perdido dinamismo a mayor velocidad. En cuanto al resto de modalidades de transmisión, destacan las 42.370 herencias, aunque estas son un 1,8% inferiores a las de 2021, cuando se observó cierto auge por el aumento de la mortalidad que provocó la pandemia. Las donaciones (4.072 transmisiones en noviembre) son las que más retroceden con un descenso anual de más del 24%, mientras que las permutas crecen un 7,5%, aunque se trata de la forma de intercambio de inmuebles menos habitual (561 en total).