El mercado de vivienda de segunda mano vive el año más boyante de la historia

Las compraventas igualan en solo diez meses las de todo 2021, el ejercicio que marcaba el récord hasta ahora, aunque los signos de ralentización se acumulan

Vista de un escaparate de una inmobiliaria en Madrid, con anuncios de pisos en venta.
Vista de un escaparate de una inmobiliaria en Madrid, con anuncios de pisos en venta.JAIME VILLANUEVA

El mercado de la vivienda ha avanzado en 2022 a una velocidad que no se veía en mucho tiempo, aunque a la vez es evidente que los vientos han cambiado y, en esta recta final del año, soplan de cara. Eso no impedirá un ejercicio triunfal para la segunda mano, el mejor de la historia. De enero a octubre, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística, las compraventas de viviendas usadas ya suman 451.643 operaciones. Son solo 800 menos que durante todo 2021, el mejor año hasta ahora para este segmento del mercado, lo que garantiza un récord por segundo año consecutivo.

Las casas de segunda mano impulsan las cifras totales de compraventas y el año será sobresaliente para el conjunto del mercado, aunque no a la altura del pico de la burbuja inmobiliaria porque ahora la obra nueva tiene menos tirón. En el acumulado de enero a octubre se superan las 550.000 operaciones, lo que sitúa el mercado un 17% por encima de las cifras del mismo periodo de 2021. Solo en octubre, se han vendido en España 51.615 casas (42.771 usadas y 8.844 nuevas), lo que supone un 11,4% más que en el mismo mes del año anterior. El sector recupera así el crecimiento a dos dígitos (en septiembre había marcado la evolución más débil de la pospandemia) y muestra que le queda mucha inercia.

Pero a la vez es evidente que se está frenando y ya no muestra los crecimientos, incluso por encima del 30%, que exhibía a principios de año. Esa es la percepción en la que inciden analistas como Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista: “El escenario más probable es que asistamos a una reducción de operaciones que se mantendrá durante los siguientes trimestres”, indica en una nota difundida por el portal. El motivo fundamental, cree el experto, es el viraje en la política monetaria que inició el Banco Central Europeo el pasado julio y que ha encarecido la financiación hipotecaria. Pero el decalaje de los datos oficiales “provoca que la estadística [de octubre] apenas refleje” estos cambios.

El motivo al que alude Iñarreta se refiere a que la serie del INE bebe de los registros de la propiedad. Estos reflejan el momento en que se inscriben las compraventas, lo que suele suceder entre uno y dos meses después del momento en que realmente se producen. Otras fuentes como los notarios, que se consideran más inmediatas porque recogen el momento en que se firma la operación, ya apuntan a un retroceso inequívoco del mercado. Según los datos de octubre del Consejo General del Notariado, difundidos también esta semana, en octubre se firmaron un 4,9% menos de operaciones que un año antes. A la larga lo que suele suceder es que ambas estadísticas coincidan, y por eso muchos expertos creen que el INE acabará reflejando en los próximos meses esos descensos.

Además, se suma un entorno económico que no ayuda. “La inflación que estamos viviendo poco a poco va a hacer mella en el bolsillo de los hogares”, explica María Matos, jefa de Estudios de Fotocasa. “Esto puede hacer que, a la larga, los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que, por tanto, se frene la compraventa de inmuebles”.

Según los últimos datos del INE, cuatro comunidades autónomas experimentaron caídas interanuales de compraventas en octubre. La mayor se registró en Navarra (-8,8% con respecto al mismo mes de 2021), a la que se sumaron retrocesos moderados en La Rioja, Galicia y Castilla-La Mancha. En el extremo opuesto, Extremadura y Canarias vieron crecer las operaciones por encima de un 30% con respecto a octubre del año anterior.

Además de las ventas de vivienda, la Estadística de Transmisión de Derechos de Propiedad recoge todas las fincas que cambian de manos en España, por el motivo que sea. Las compraventas de vivienda son la parte nuclear de esos datos, pero también pueden observarse las de otras fincas urbanas (garajes, trasteros, locales, etcétera) o las de fincas urbanas. En ambos casos las operaciones cayeron en octubre. Y desde el punto de vista de otras modalidades de transmisión, el INE refleja que también las donaciones, herencias y permutas están retrocediendo respecto a las cifras de 2021.

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Sobre la firma

José Luis Aranda

Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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