El mercado inmobiliario vive el mejor semestre en 15 años por el tirón de la segunda mano

Casi 331.000 viviendas han cambiado de manos en España en el primer semestre de 2022. Se trata de un dato desconocido en muchos años, 15 exactamente, porque desde 2007 no se vendían tantas casas. En aquel año, se vendieron unas 342.000 en el segundo semestre, cuando empezó a notarse cierto enfriamiento en un sector que estaba enloquecido (entre enero y junio de 2007 se transaccionaron más de 432.000 viviendas, y en 2006 posiblemente la actividad fuera mayor aunque el Instituto Nacional de Estadística no recogía los datos). Pero a diferencia de entonces, cuando las grúas colonizaban las ciudades y la construcción representaba más de un 10% del PIB, ahora apenas hay obra nueva. Menos de una de cada cinco compraventas entre enero y junio se correspondieron con casas a estrenar. La conclusión es obvia: la segunda mano está tirando del sector como no lo había hecho nunca.

Las compraventas de viviendas usadas entre enero y junio de este año, según los datos facilitados por el INE este viernes, rozaron las 270.000. Nunca, ni siquiera en 2007, se había vivido algo así. El mejor semestre hasta ahora sumaba 256.000 operaciones, lo que significa que España se encuentra en este segmento de actividad por encima de los registros de los años de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Y, como entonces, con los precios en ascenso hasta el momento.

La tendencia comenzó a verse ya a finales de 2021 y se ha prolongado (y acentuado) durante la primera parte de este año. Si en julio del año pasado España lograba superar las 50.000 compraventas de vivienda (un hito que no se alcanzaba desde 2008), en los últimos meses la marca se ha situado en torno a las 60.000 operaciones mensuales. Mayo superó esa cifra y junio retrocedió algo, pero no se quedó muy lejos: 58.010 viviendas vendidas, de las cuales 48.188 eran de segunda mano (el tercer registro más alto de la serie estadística, solo superado por enero de 2007 y mayo de este año).

La radiografía de las operaciones del último junio deja también otras pistas que reflejan bien el momento en que se encuentra el mercado inmobiliario. Si más de ocho de cada 10 casas que se venden son de segunda mano, todavía más (nueve de cada 10) son viviendas libres. Visto desde el ángulo opuesto, de las más de 58.000 compraventas, apenas 4.309 se correspondieron con inmuebles que contaban con algún tipo de protección oficial. El mercado crece sobre todo, por tanto, en la vivienda libre de segunda mano. Y el tirón de las compras por inversión se deja sentir en el tipo de transmitente: las operaciones en que el comprador es una persona jurídica (es decir, una empresa) crecen más rápido que aquellas en que compra una persona física. Aunque esto último no implica que los particulares siguen dominando el mercado muy ampliamente: sumaron casi 54.000 de las 58.000 ventas mensuales.

Aumento generalizado

En el acumulado de enero a junio, las compraventas de vivienda crecen un 23,1%, según el INE. Es decir, que en el primer semestre se ha vendido casi una cuarta parte más que en los mismos meses de 2021. Pero siete comunidades autónomas superaron ese ritmo, con Baleares (54,6%), La Rioja (34,9%) y la Comunidad Valenciana (34,7%) en cabeza. Por el contrario, Navarra (7,2%), Madrid (9,7%) y el País Vasco (11,2%) experimentaron los menores crecimientos semestrales. En las ciudades autónomas el comportamiento no pudo ser más dispar: si en Ceuta las operaciones se dispararon un 73,7% interanualmente, en Melilla cayeron un 11,2%. Si se observa solo el mes de junio, en todos los territorios se vendieron más viviendas que en el mismo mes de 2021, con la excepción de Madrid, donde las compraventas retrocedieron un 6,3%.

Los análisis coinciden en gran medida. “2022 está siendo mucho más intenso y con mejores datos que el pasado año”, describe María Matos, directora de Estudios del portal Fotocasa. “Si este intenso ritmo de compraventas continuase así”, añade la experta, “podríamos cerrar muy por encima de las 600.000 compraventas y que fuese el mejor año desde 2007″. Sin embargo, no está claro que el combustible que ha alimentado el mercado inmobiliario en los últimos tiempos siga siendo tan poderoso en los meses que vienen. En otra nota enviada a los medios, Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista, cree que las cifras conocidas este viernes responden “a la fortaleza que ha mostrado la demanda debido a las hipotecas históricamente bajas, el deseo de cambio de vivienda y los ahorros récord de muchas familias”.

El primero de esos condicionantes ha variado radicalmente. En julio, el Banco Central Europeo elevó los tipos de interés oficiales por primera vez en seis años y lo hizo con la mayor subida en 22 años. “El consecuente endurecimiento de las condiciones hipotecarias por parte de las entidades bancarias va a hacer que el segundo semestre del año no presente una actividad tan elevada y seguramente dejaremos de ver cifras históricas”, vaticina Matos. También alude a la “inflación desbocada”, porque “poco a poco va a empezar a hacer mella en el bolsillo de los hogares españoles”. Es decir, que dos circunstancias (intereses bajos y ahorro acumulado) de las tres que cita Iñarreta están desapareciendo o en vías de desaparición. Por eso, el portavoz de Idealista también apunta a que “en los próximos meses asistiremos a una estabilización de los datos, o tal vez a alguna caída”.