El precio de los pisos crece tres veces más rápido que los sueldos en las grandes ciudades

El valor de las casas en los mercados inmobiliarios más tensos se divorcia de la evolución salarial en la última década; en Ibiza, la diferencia se multiplica por 11

Viviendas a la venta en un barrio de Madrid, en marzo de 2021.
Viviendas a la venta en un barrio de Madrid, en marzo de 2021.Chema Moya (EFE)

El divorcio entre los salarios y la vivienda parece cada vez más inevitable. Incluso cuando ambos se mueven en la misma dirección, se van separando porque los precios inmobiliarios avanzan más rápido. Para las familias que viven del sueldo, la consecuencia es que comprar una casa se hace más difícil. Y donde más necesidad hay de pisos, como las grandes ciudades, la cosa se complica aún más. Los últimos datos de valor tasado de la vivienda publicados por el Ministerio de Transportes, y su comparativa con la evolución de los salarios en la última década, resultan ilustrativos: mientras los sueldos han subido casi un 11% en la Comunidad de Madrid desde 2012, las casas han escalado un 38% en la capital. Es decir, tres veces más rápido que las nóminas. Y algo parecido pasa en todos los municipios con más de medio millón de habitantes, con la excepción de Zaragoza.

El catedrático de economía José García Montalvo destaca que este desacople de precios inmobiliarios y sueldos es una constante de las últimas décadas: “Lo normal hasta principios de los años 2000 era que la gente necesitase entre 3 y 4 años de renta para comprar una vivienda, pero lo que sucede es que cada vez que hay una subida de esa medida, luego no vuelve al punto inicial”, explica. La relación entre el precio de un inmueble medio y los años que una familia con ingresos medios tardaría en pagarlo destinando todo su dinero a ello es un indicador clásico de accesibilidad. La Comisión Europea estimó a finales del año pasado, usando datos de 2020, que en España se necesitarían 11 años. Eso la sitúa a media tabla entre los países del euro. “En algún momento tras la crisis de 2008 bajó hasta seis años, pero luego ha vuelto a subir”, describe García Montalvo.

¿Qué provoca que los pisos se revaloricen más que los sueldos? Dar una respuesta precisa desde el ámbito académico no resulta fácil, pero el fenómeno se entiende mejor a partir de algunas intuiciones sencillas. La primera la aporta Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y exdirector de la cátedra de Vivienda de la Unesco en la Universidad Pompeu Fabra. “La vivienda sube porque alguien la puede comprar”, afirma. Y si ese alguien no son quienes tienen una nómina, es evidente que se abre paso otro perfil de adquirientes. García Montalvo apunta a pequeños inversores, “gente con ahorros a la que la evolución salarial le afecta poco”. Y cree que el sistema financiero también ha desarrollado un papel importante: “Si tienes crédito barato y cada vez a plazo más largo, puedes permitirte pagar más para acceder a una vivienda”. Nasarre pide no subestimar la entrada de nuevos actores corporativos en el mercado, como grandes fondos de inversión.

Ibiza, precios disparados

En Ibiza, que desde la Gran Recesión ha vivido un auge que la ha llevado a pelear con San Sebastián por el título de ciudad más cara de España, los precios en 10 años han escalado cerca de un 80%. Parece difícil que sean sus residentes quienes están adquiriendo casas a los importes que se piden, porque en ese mismo periodo los salarios en Baleares, medidos a partir de la encuesta de costes laborales del INE, han progresado un 7,5%. Es decir, 11 veces menos. “Cada verano vemos trabajadores temporales que tienen que dormir en balcones que se alquilan como habitación”, recuerda Nasarre, “es una vergüenza y, sobre todo, un tema de explotación turística de la vivienda y de segundas residencias”.

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Sin llegar a esos extremos, los datos muestran el mismo fenómeno en todas las grandes ciudades. Solo Zaragoza, la más barata de ellas en términos absolutos, se distancia de la norma. La capital aragonesa salió más tarde que otras de la crisis de 2008 y los precios siguieron cayendo hasta hace cuatro años, por lo que aún continúan más bajos que una década atrás. Pero en la segunda con una menor revalorización inmobiliaria, Sevilla, los pisos han subido más del doble que los sueldos. En Valencia y Madrid esa diferencia ronda el triple; en Barcelona la multiplica por cuatro; y en Málaga, por seis. Al analizar España en su conjunto, se observa un mayor equilibrio (los salarios han crecido un 8,1% y las casas, un 10,6%), porque en el fondo el problema se circunscribe a los grandes núcleos de población y a otras dos comunidades con un fuerte componente turístico: Baleares y Canarias.

“Los salarios solo afectan a la demanda”, valora García Montalvo, quien cree que “el problema fundamental es que hay muchas restricciones para la oferta”. Es decir, que en esos territorios se construyen muchas menos casas de las que la gente quiere comprar. Para Carlos Bravo, secretario de Políticas Públicas de CC OO, “la ubicación geográfica es fundamental”. Hay áreas, explica, donde “se vende todo y a precios que suben mucho, porque al final es un valor de inversión”. Bravo lo relaciona con los problemas de alquiler que experimentan esas mismas ciudades y por eso pide regular los arrendamientos: “Este país necesita de una vez por todas actuar de manera diversa sobre un parque público de vivienda, limitar los precios de alquiler en las zonas tensionadas y ponderar el derecho de propiedad en relación con el derecho de acceso a la vivienda”, sostiene.

Esos argumentos se parecen mucho a los objetivos que el Gobierno ha declarado para llevar al Congreso la que aspira a convertirse en la primera ley estatal de vivienda. Se espera que esta semana se debatan las enmiendas a la totalidad, la primera prueba de fuego para una norma que a juicio de CC OO y otras organizaciones se queda corta en sus aspiraciones.

Pero Nasarre duda que el enfoque de la futura ley sea el más adecuado. Por más que se controlen los precios, dice, fomentar el alquiler como forma preferente de acceso a la vivienda convierte la propiedad en un objeto de deseo para los inversores: “Es una ganancia segura; compran y a la vez tienen clientela asegurada”. Por eso pide volver la vista atrás, a lo que España hizo con éxito en la segunda mitad del siglo XX. “La vía menos mala es posibilitar que todo el mundo pueda comprar de manera sostenible y sin sobrendeudarse”, asegura el catedrático. Y recuerda que en Viena, un espejo al que miran muchas ciudades porque tiene un 50% de parque social de alquiler, el alcalde no ha cambiado de color político (socialdemócrata) desde que acabó la Segunda Guerra Mundial. “Ayudar a la gente a tener una vivienda en propiedad es lo más democrático que hay”. El mercado inmobiliario, sin embargo, parece reservar otros planes para quienes tienen una nómina.

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Sobre la firma

José Luis Aranda

Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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