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Ibiza supera a San Sebastián como la ciudad con los pisos más caros

En el segundo trimestre del año, el precio por metro cuadrado en el municipio insular rozó los 3.709 euros

Un reinado de 12 años ha terminado. San Sebastián había sido trimestre tras trimestre la ciudad con los pisos más caros de España desde octubre de 2007. Hasta que llegó Ibiza. Tras años de subidas desbocadas de precios, el municipio insular se ha convertido en el que tiene la vivienda más prohibitiva: en el segundo trimestre del año, el precio por metro cuadrado rozó los 3.709 euros, según la última estadística de valor tasado de la vivienda publicada recientemente por el Ministerio de Fomento. Políticos y expertos inmobiliarios de la ciudad coinciden en que la presión turística es la principal causa.

Bloque de viviendas en Ibiza.rn
Bloque de viviendas en Ibiza.

El ascenso de Ibiza en la clasificación ha sido vertiginoso. Y, de alguna forma, también inesperado. Durante la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, los precios de la vivienda se habían comportado allí de manera razonable. Entre los municipios de más de 25.000 habitantes, los que desglosa la estadística oficial, en el segundo trimestre de 2008 Ibiza ocupaba el puesto 45º. Localidades como Cádiz, Getafe (Madrid) o El Prat de Llobregat (Barcelona) estaban por delante.

Pero llegó el estallido de la burbuja y todo cambió. Ya en el segundo trimestre de 2009, Ibiza era la 26ª ciudad más cara de España. Y, hace cinco años, ocupaba la octava posición, solo superada por San Sebastián (tradicionalmente la más prohibitiva, aunque puntualmente en 2007 le superó la capital), Madrid, Barcelona y algunas localidades de las áreas residenciales más acomodadas de las dos grandes metrópolis.

En el último lustro, el valor de la vivienda tasada en Ibiza ha crecido un 56,5%. Solo L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona) supera esa marca con un incremento del 58%. Pero la localidad catalana partía de cifras muy bajas porque en los años del declive los precios se hundieron, mientras que Ibiza cayó menos e inició mucho antes la recuperación.

De hecho, de los seis municipios más caros actualmente —por orden: Ibiza, San Sebastián, Santa Eulària des Riu, Sant Cugat del Vallés, Barcelona y Madrid—, solo en Ibiza y en Santa Eulària (también en la isla) los pisos valen ahora más que antes de la crisis. Y no un poco, sino mucho más: un 27% y un 19%, respectivamente.

Ibiza supera a San Sebastián como
la ciudad con los pisos más caros

En la ciudad balear, lo sucedido se ve como la tormenta perfecta. “Creo que es la combinación de muchos factores”, resume Elena López, concejal del PSOE en el Ayuntamiento de Ibiza que en el anterior mandato se encargó del área de Vivienda y actualmente dirige Urbanismo. “La ciudad tiene 11 kilómetros cuadrados [casi 10 veces más pequeña que Barcelona y 60 veces que Madrid]: el 40% es suelo rústico y el resto suelo urbano consolidado. Está prácticamente colmatada”, explica.

Ibiza supera a San Sebastián como
la ciudad con los pisos más caros

A eso se le añade la insularidad. “Tenemos el suelo limitado y no tenemos la opción de desplazarnos a otros municipios próximos si no encontramos la opción que queremos”, señala Jeffrey Fernández de Bobadilla, delegado para Ibiza del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares. “La isla es muy pequeña y hay mucha demanda y poca oferta”, coincide Sergio Carrasco, abogado de la plataforma Ibiza Afectados por los Alquileres.

Aunque la estadística de Fomento se refiere a valores de tasación, los arrendamientos turísticos son señalados como una causa importante de la escalada de precio por todas las fuentes consultadas. “Si hay 50.000 empadronados, en agosto se llega hasta 400.000 personas y hay 150.000 plazas turísticas, ¿dónde está el resto?”, se pregunta Aitor Morrás, actual concejal de Vivienda por Unidas Podemos. Él mismo responde: “En viviendas que se usan turísticamente”.

Y pese a que no falta el clásico cruce de acusaciones políticas sobre quién ha hecho menos, hasta José Vicente Marí, concejal de la oposición, concuerda en que “el mercado turístico tiene mucha influencia”. Para el candidato a la alcaldía por el PP en las últimas elecciones, hubo “un proceso positivo” que consistió en “salir de la anterior crisis con la renovación de la infraestructura turística y añadiendo el lujo”. Pero eso “tuvo una contraparte que es el precio del mercado de la vivienda”.

Salvo la necesidad de más inspección para vigilar los alojamientos turísticos ilegales (en Ibiza están prohibidos en todos los bloques plurifamiliares), las soluciones posibles son las que encuentran menos consenso. Marí cita la paralización del Plan General de Ordenación Urbana desde 2015 y cree que es necesario aprobar el nuevo cuanto antes “para poner suelo en promoción”.

En la actual corporación municipal no están de acuerdo con ese planteamiento. El concejal de Vivienda señala que el municipio tiene 23.715 viviendas según el catastro para 50.000 habitantes. “Vivienda hay por un tubo, pero sospechamos que demasiadas son de uso turístico y hay que detectarlas”, indica. Su intención es elaborar un censo “puerta a puerta” porque “los datos macro no valen, hay que ir a la microescala”.

Fuera de la política, Fernández de Bobadilla reclama volver a la profesionalización del sector, desregulada desde 2000, para evitar una especulación “que paga la gente local”. Y Carrasco va al origen: “No es que sea difícil comprar, es que es imposible porque los salarios no han crecido al mismo nivel que los precios”.

Los alquileres turísticos son el factor más determinante del precio en las islas

La concentración de vivienda turística es el factor más determinante a la hora de determinar el precio de las casas en los mercados insulares. Esa es una de las conclusiones a las que ha llegado la primera edición del Observatorio de Impacto de la Vivienda Turística (OIVT), presentado el pasado viernes en Madrid. La principal lección del estudio es que la proliferación de alquileres para turistas en edificios residenciales tira al alza de los precios de la vivienda, aunque llega un momento en que una excesiva concentración satura el mercado.

Sin embargo, la observación para el conjunto de Baleares y Canarias (el estudio determina cuatro zonas de comportamiento homogéneo: litoral mediterráneo, archipiélagos, Madrid y Sevilla) es la contraria: conforme sube el volumen de alquileres turísticos en una zona, menos avanza el precio de las casas. “Entendemos que esa saturación se produce desde el punto inicial probablemente por el alto nivel de concentración de vivienda de uso turístico que presentan esos mercados”, explicó Iñigo Amiano, consejero delegado de Krata, la tasadora responsable del estudio.

Aunque hay que tomar los resultados con cautela porque se trata de una primera edición, el análisis confirma una intuición (si los pisos se pueden rentabilizar turísticamente, suben los precios de una zona) sobre la que hasta ahora apenas se han llevado a cabo estudios. De momento, los autores no aventuran las causas de la saturación. Dos hipótesis son que el exceso de turistas ahuyente a los vecinos que compran para vivir o que la excesiva competencia desanime a los inversores que compran para alquileres a corto plazo.

El OIVT ha analizado la evolución del precio de 20 millones de inmuebles durante un año (según una estimación realizada por métodos estadísticos) y la ha relacionado con la distribución de más de 342.000 viviendas turísticas que se anuncian en los portales AirBnB y HomeAway. Para ello tomó como referencia las secciones censales y las dividió en cuatro tipos: las que no tienen viviendas turísticas, las que tienen hasta un 1%, las que tienen entre un 1% un 7%, y las que tienen más del 7%. En estas últimas, salvo en Madrid, el precio siempre crecía menos que en las del tramo previo.

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