Furor inmobiliario: en España ya se vende más vivienda de segunda mano que durante la burbuja

El mercado ha vivido el mejor mes de marzo de los últimos 15 años. Ante la escasez de obra nueva, las transacciones de casas usadas suponen el 80% de las operaciones

Cartel anunciando la venta de una vivienda en el barrio de La Macarena, este viernes en Sevilla.
Cartel anunciando la venta de una vivienda en el barrio de La Macarena, este viernes en Sevilla.PACO PUENTES (EL PAIS)

El sector inmobiliario está en plena efervescencia. Desde el pasado verano, cinco meses han acabado con más de 50.000 viviendas vendidas, una marca que España no superaba desde principios de 2008. Pero a diferencia de lo que ocurría entonces, la construcción ahora renquea y las viviendas usadas reinan en el mercado. Como resultado de ambos fenómenos, la escasez de obra nueva y el incremento de la actividad, en España se venden más casas de segunda mano que nunca. En los últimos 12 meses, según los últimos datos del INE, publicados este viernes, en España han cambiado de manos 482.066 viviendas usadas. La serie oficial arranca en 2007, en plena burbuja inmobiliaria, y señala que aquel año las compraventas de este tipo de casas fueron 448.918. Y el marzo que acabamos de vivir, con 47.762 operaciones, es ya el mejor en los 15 años que contempla la estadística.

Para entender la diferencia entre la situación de ahora y la de tres lustros atrás, también hay que mirar la cifra total de operaciones. En el primer trimestre de 2007 se vendieron en España más de 230.000 viviendas. En el arranque de 2022 han sido 165.579. Las transacciones de casas usadas, se acercan mucho en ambos casos: 136.356 y 133.156 operaciones, respectivamente. Esto significa que si antes los pisos a estrenar representaban aproximadamente la mitad de las compraventas, ahora no llegan 20%. En algunas provincias, más de nueve de cada diez viviendas que salen a la venta son antiguas. El economista y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, tiene claro el diagnóstico: “El talón de Aquiles a principios de siglo era el exceso de vivienda nueva y ahora es todo lo contrario”, resume. Porque el resultado, paradójicamente, puede acabar pareciéndose: “Entonces subía los precios el exceso de crédito y ahora va a ser la escasa oferta”.

Lo que también recuerda a aquellos tiempos es el ansia de muchos españoles por adquirir vivienda. La mitad de la demanda actual está enfocada en comprar, según datos del estudio Radiografía del Mercado de la Vivienda, adelantados a EL PAÍS por Fotocasa. En el último año, el porcentaje de quienes buscan una casa en propiedad ha subido del 40% al 50%, mientras que los que lo hacen en alquiler han retrocedido del 50% al 38% (los porcentajes restantes se corresponden con encuestados que buscan en ambas modalidades). María Matos, portavoz del portal inmobiliario, destaca que “el mercado se ha transformado y ahora la compra es la gran protagonista”.

Pero este viraje tiene una segunda derivada. “Detectamos un gran problema”, explica Matos, “el creciente desequilibrio entre oferta y demanda del mercado de compra, que se está haciendo más pronunciado”. Y ese desalineamiento, además de la consecuente subida de precios, provoca otro efecto que describe Bernardos. “Es tan fácil vender, que en ciudades pequeñas muchas veces pone el piso en venta directamente el particular, porque no tarda más de un mes en que se lo compren”, afirma el experto inmobiliario. A finales de año, sostiene, España puede estar por encima de las 600.000 compraventas de vivienda usada, una cifra que no tiene parangón en las últimas dos décadas.

“Se compra lo que hay”

Hablar de un bum de la segunda mano es demasiado hablar, según Francisco Iñarreta, portavoz del portal inmobiliario Idealista. Porque lo que determina la demanda, razona, es el tipo de oferta. “Es cierto que el volumen de operaciones de viviendas usadas es muy elevado, pero la explicación es que en estos momentos apenas se están comercializando promociones de obra nueva”, indica el experto, quien lanza una pregunta que responde él mismo: “¿Quiere esto decir que prefieran viviendas usadas a nuevas? En absoluto”.

“Se compra lo que hay en el mercado para comprar”, coincide Lola Alcover, secretaria general del Consejo de agentes de la propiedad inmobiliaria. “Se está detectando que la venta de vivienda usada está marcando cifras récord”, prosigue la experta, “el mercado está muy fluido ahora mismo y se vende con bastante agilidad lo que entra siempre y cuando esté en precio”. Para los agentes inmobiliarios, el aumento de las transacciones de la segunda mano es una buena noticia porque suelen intervenir más en este tipo de operaciones, pero Alcover pide a las Administraciones que “intenten corregir la situación y pongan más suelo a disposición de los promotores” para aumentar la oferta de pisos a estrenar porque también es “un producto muy demandado”.

Atentos a la guerra de Ucrania

Desde un plano teórico, José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra, no ve problemático que la segunda mano domine el mercado. “No tiene por qué tener una connotación negativa, siempre que haya suficiente vivienda y esté donde la gente quiere vivir”, ilustra. Esta perspectiva es la que explica los aumentos de precio en las ciudades donde existen mayores desajustes entre lo que la gente quiere comprar y los que se vende. “La vivienda nueva tarda más en subir y tiene más retraso al bajar con respecto a la segunda mano, que es un mercado muy directo al trasladar los precios”, ejemplifica.

Lo que sí preocupa a García Montalvo es el empeoramiento de la situación económica por la guerra de Ucrania. En los últimos tiempos, todo parecía remar a factor del sector inmobiliario. La vivienda, asegura, se ve actualmente como “una inversión muy segura” frente a la volatilidad de las Bolsas y también le favorecen los bajos tipos de interés, cuya evolución en la zona euro “no parece que vaya a tener un impacto muy fuerte en la demanda”. A eso se han añadido el ahorro que muchos hogares han acumulado en la pandemia y la entrada de más pisos de segunda mano que de costumbre por el aumento de las herencias. Pero la bolsa de ahorro se agotará algún día, advierte el economista, y la ralentización del crecimiento y la alta inflación pueden estrellar un torpedo en la línea de flotación del mercado. “Si se parase la creación de empleo, eso sí cambiaría la tendencia radicalmente”, concluye.

Sobre la firma

José Luis Aranda

Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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