El BBVA cree que la guerra de Ucrania frenará la venta de viviendas

El mercado inmobiliario acabó 2021 y empezó 2022 como un tiro, pero la guerra de Ucrania hace vaticinar un cambio de escenario radical. El año pasado las compraventas de viviendas crecieron más de un 38% (favorecidas por las bajas cifras de 2020) y esa dinámica se mantuvo en enero y febrero con una subida del 26,2%. Sin embargo, la previsión de BBVA Research es que en el conjunto de 2022 las operaciones retrocedan un 1,3% con respecto al año previo. El departamento de estudios del banco, que ha publicado este miércoles su informe Situación Inmobiliaria, prevé que ese tropiezo no impedirá el crecimiento de precios, que será del 5%, en cualquier caso por debajo de la inflación prevista.

El impacto del conflicto en el este de Europa sobre el sector inmobiliario no se producirá tanto de manera directa, como por la incertidumbre aparejada. De hecho, el informe destaca que las compras de viviendas de rusos y ucranios en España son casi marginales. Los compradores rusos representan apenas un 2,2% de las operaciones protagonizadas por extranjeros, mientras que los ucranios suponen un 1,2%. No obstante, el efecto se notará más en algunas comunidades como Cataluña y la Comunidad Valenciana, donde su peso en el mercado es algo mayor.

Pero lo más relevante, porque afectará más intensamente y además en todo el territorio, es el efecto de la guerra sobre la economía. Con todos los organismos recortando las previsiones de crecimiento económico y vaticinando un repunte de la inflación muy por encima de lo deseable, el BBVA proyecta que este año cambiarán de manos en España unas 670.000 unidades, es decir, un 1,3% menos que en 2021, cuando se superaron las 678.000 operaciones. Entre los factores que siguen impulsando la demanda, el departamento de estudios del banco cita el ahorro que siguen acumulando muchas familias como consecuencia de la pandemia (en 2020 el consumo se desplomó), el retorno de muchos compradores extranjeros si las condiciones sanitarias siguen mejorando y el favorable escenario financiero, que hace que la inversión en vivienda siga ofreciendo más rentabilidad que otras como los depósitos o los bonos de deuda.

Ese escenario, sostiene el informe, se mantendrá pese a la más que previsible subida de los tipos de interés. Los años de intereses en negativo han acabado y BBVA prevé que el euríbor a 12 meses, que es el indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas en España, acaba este 2022 en el 0,5%. Eso significa que crecerá un punto en un año, y se espera que ese ritmo continúe en 2023, cuando acabará en el 1,5%, según los pronósticos. Se trata de un crecimiento moderado en relación con la inflación, aunque el informe recuerda que una reciente encuesta del Banco de España apuntaba a que las entidades van a endurecer las condiciones para conceder hipotecas.

Subida de precios

Con todo, la escasez de la oferta y la inflación harán que los precios suban este año un 5%. Es menor que la inflación media prevista (7%) y en cualquier caso, según el informe, no impedirá una mejora desde el punto de vista de la accesibilidad a la vivienda ya que el esfuerzo hipotecario (el porcentaje de ingresos para pagar el préstamo, una vez descontado que se tienen unos ahorros equivalentes al 20% del valor de la casa para que el banco lo conceda) bajará al 25,8%, frente al 26,2% de 2021. Ya de cara a 2023, este indicador sí crecerá hasta el 27%, impulsado por la ya comentada subida de tipos, un nuevo encarecimiento del precio (5,8% en el conjunto del año próximo) y la vuelta de la inflación a parámetros más normales (lo que también limitará el crecimiento salarial).

Con todo, el panorama más sombrío del informe es el que apunta al largo plazo por el freno a la nueva construcción. Los expertos del banco apuntan a las incertidumbres regulatorias (la futura ley de vivienda) y económicas (alza de precios de materiales y problemas de suministros) para explicar por qué el año pasado, por ejemplo, el crecimiento de la demanda de vivienda fue muy superior a lo que aumentó la construcción de nuevas casas. Los factores que juegan contra el sector se mantienen o se han empeorado con la guerra de Ucrania, por lo que este año se espera un crecimiento muy moderado de los visados para obra nueva (para unas 120.000 viviendas, por 108.000 el año pasado). En 2023, si previsiblemente se alivia la situación internacional y gracias a la llegada de fondos europeos, se espera un salto mayor, superando los permisos para 140.000 viviendas. Pero de no corregirse la situación, el desajuste entre oferta y demanda podría suponer un grave contratiempo para el mercado inmobiliario en los próximos años.