El mercado inmobiliario pisa el freno en la recta final del año, pese a registrar el mejor septiembre en 15 años

Es indudable que el mercado inmobiliario ha vivido una gran fiesta en 2022, pero ya han empezado a sonar las baladas y las canciones lentas. La duda ahora es cuándo retirarán el ponche y se encenderán las luces. El banquete ha sido excelso: en septiembre, según los datos difundidos este viernes por el INE, se vendieron en España 57.333 viviendas, una cifra muy buena términos absolutos. Es el mejor septiembre en operaciones desde 2007. En término relativos, sin embargo, brilla menos porque expresa un crecimiento interanual del 6,9%. Se trata del porcentaje más discreto en un sector que había crecido a doble dígito en 18 de los 19 meses anteriores. Es decir, desde que se superó el efecto de la pandemia y los españoles (y un buen número de extranjeros) se lanzaron a comprar casas como hacía tiempo que no se veía. Resultado de esa efervescencia, el mercado roza ya el medio millón de viviendas vendidas en lo que va de año, lo que a falta de un trimestre significa inequívocamente que 2022 superará las 566.000 compraventas de 2021 y será el ejercicio con cifras más abultadas desde los tiempos de la burbuja.

Y, sin embargo, el tono de euforia ha desaparecido de muchos análisis, especialmente cuando miran hacia el futuro. “2022 se proclamará como el año dorado desde 2007″, ha valorado la jefa de Estudios de Fotocasa, María Matos, quien añade que la subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y la inflación pueden hacer “que a la larga los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que, por lo tanto, se frene la compraventa de inmuebles”. Para Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista, “los datos muestran que el enfriamiento de las compraventas es una realidad”. “Aun así, en ningún caso podríamos hablar de batacazo”, añade en otra nota difundida a los medios.

Varios datos de la encuesta del INE abundan en esa sensación de que el mercado está en una nueva dinámica. Por un lado, caen las compraventas de todo lo que no sean viviendas: tanto las fincas rústicas (-11,1%) como los garajes, trasteros, solares y el resto de tipologías de fincas urbanas (-6,1%) retroceden con respecto a los niveles que mostraban un año atrás. Por otro, dentro de la vivienda aparecen subsegmentos como la obra nueva que también dan un paso atrás. Estas superaron las 10.000 operaciones en septiembre, lo que es una buena cifra para lo que era habitual en la última década, pero bajan un 7,8% en términos interanuales. Se trata de un movimiento llamativo porque desde el desconfinamiento se ha observado una gran demanda de casas a estrenar. No obstante, el dato también puede expresar problemas relacionados con la oferta, que ha sufrido los vaivenes del aumento de costes de la construcción y los problemas de suministros.

Consecuencia de esas estrecheces de oferta, muchos compradores tienen que irse al mercado de segunda mano, que siguió mostrando dinamismo en septiembre con más de 47.000 compraventas y un crecimiento del 10,7% (el segundo porcentaje más bajo desde que el mercado recuperó el crecimiento tras la pandemia). En lo que va de año, han cambiado de manos en España casi 409.000 casas usadas, lo que aboca a batir, por segundo año consecutivo, un récord en este tipo de operaciones. Como es habitual, la inmensa mayoría del mercado se correspondió con viviendas libres (la protegida se ha estabilizado en torno a las 4.000 compraventas mensuales, por lo que representa menos de una de cada 10 operaciones) y la mayoría de intercambios se dieron entre particulares, aunque aproximadamente un 25% de adquisiciones se corresponden con empresas y, por tanto, con un perfil más inversor.

Caídas en cuatro comunidades

Otro signo del cambio de paradigma llega del análisis por territorios. En cuatro comunidades autónomas la compra de casas registró un peor septiembre que un año antes. Destaca la caída en Navarra (-21,9%), mientras que la de Castilla y León (-0,6%) se puede considerar casi un estancamiento. Pero más significativo es que en ese grupo se encuentren dos de los cuatro grandes mercados autonómicos de vivienda: Andalucía (-2,2%) y Madrid (-4,8%). Los otros dos, Cataluña (11,1%) y Comunidad Valenciana (17,3%) crecieron a buen ritmo en un mes que, por el desfase temporal que lleva la estadística oficial (que normalmente registra operaciones de entre uno y dos meses antes), se asocia con compras estivales. De hecho, fue una comunidad turística, Canarias, la que presentó el mejor registro en septiembre, con las compras creciendo un 35,5%.

Para el economista Gonzalo Bernardos, ese decalaje en la encuesta del INE es clave en el análisis. Por eso prevé un futuro deterioro de los datos, ya que “el mercado se ha empezado a paralizar en octubre”. “Es cuando se han manifestado las subidas de tipos y el problema de los que van a tener una hipoteca de tipo variable para seguir pagándola”, explica el también director del máster inmobiliario de la Universitat de Barcelona en alusión a la política monetaria del BCE y sus efectos sobre el euríbor. Bernardos asegura que “en la mayoría de agencias inmobiliarias” las personas que se interesan por comprar casas “han caído entre un 20% y un 40% de septiembre a octubre”. Lo que no significa que el mercado vaya a caer el mismo porcentaje, pero sí que retrocederá en 2023. No obstante, considera eso “una gran bendición que va a impedir la llegada de una burbuja inmobiliaria” porque enfriará el sobrecalentado mercado de la segunda mano.