La venta de casas sigue en máximos, pero da signos de enfriamiento

El mercado inmobiliario español parece haber logrado la paradoja de sorber y soplar al mismo tiempo. Las cifras de julio muestran que sigue instalado en la euforia, con 53.720 compraventas de vivienda: en 15 años, desde 2007, no se habían vendido tantas casas en ese mes. Esto contribuye a colmar un vaso que, a la vez, algunos creen que ha empezado a vaciarse. El motivo es que el crecimiento interanual de compraventas en el séptimo mes (+8%) fue el más débil en casi un año y medio, desde febrero del año pasado. Podría ser anecdótico, pero los expertos ven más bien un punto de inflexión en el contexto de guerra en Ucrania, inflación descontrolada y subida de los tipos de interés. “La desaceleración es brutal, hemos pasado de un crecimiento al 28% [en mayo], al 19% [en junio] y ahora al 8%”, sintetiza el catedrático José García Montalvo, quien cree que esta tendencia pronto “se convertirá en caída”.

“Los datos muestran la buena salud del sector, aunque comienzan a dar signos de ralentización”, incide Francisco Iñarreta, de Idealista. Y eso que el portavoz del portal inmobiliario cree que las cifras difundidas este miércoles por el INE todavía no reflejan todo el deterioro del contexto económico. Por las peculiaridades de la estadística, que bebe de los registros de la propiedad, la cifras reales de un mes suelen reflejarse con algo de retardo. Así, apunta Iñarreta en una nota remitida a los medios, el dato de julio “refleja las operaciones firmadas entre los meses de mayo y junio, en un momento en el que los tipos de interés aún no habían subido pero en el que la inflación ya golpeaba”. Y apuesta a que las compraventas “probablemente frenarán aún más su crecimiento y podría incluso llegar a retroceder”.

La sombría perspectiva contrasta con lo que todavía son números brillantes. Julio superó otro mes más (todos los de este año, salvo abril cuando cayó la Semana Santa) la barrera de las 50.000 compraventas, algo que incluso antes de la pandemia parecía imposible. Y un mes más fueron las casas de segunda mano, con 44.691 operaciones, las grandes responsables del auge del mercado. Solo cuatro de los 187 meses que han pasado desde enero de 2007, cuando se inicia la serie estadística, pueden presumir de un mejor registro.

La obra nueva lució menos. De hecho, se vendieron menos casas a estrenar que en julio del año pasado (9.029, un 2,5% menos). A diferencia de lo que sucedió en la burbuja de principios de siglo, la actividad constructora no se ha disparado pese al auge que vive el mercado inmobiliario desde que España empezó a dejar atrás la pandemia. Es a esta, que provocó un ahorro forzado en muchas familias y a la vez dejó una bolsa de operaciones acumuladas que no pudieron realizarse durante los confinamientos, a la que se atribuyen las cifras excepcionales de los últimos meses. Desde marzo de 2021, el mercado ha crecido a ritmos interanuales por encima del 10% en todos los meses, alcanzando incluso picos superiores al 100% (lo que significa vender más del doble de casas que en el mismo mes del año anterior).

Pero ese ritmo excepcional de crecimiento se frenó en julio. Simbólicamente ese fue el mismo mes en que el Banco Central Europeo elevó el precio oficial del dinero por primera vez en 11 años. Un anticipo de lo que viene, y a lo que se aferra ahora el sector. “Existe cierta sensación de que el comprador puede aprovechar el último resquicio de tipos bajos, antes de que suban más, y que esto puede ayudar algo a la demanda”, indica García Montalvo, quien da clases en la Pompeu Fabra y lidera varias investigaciones sobre el mercado inmobiliario. En esa línea, el director del máster inmobiliario de la Universitat de Barcelona, Gonzalo Bernardos, apunta que las agencias “no están notando la falta de contactos, aunque es posible que en los próximos meses la noten”.

La estadística publicada este miércoles por el INE también ha servido para certificar el extraordinario tirón del mercado el año pasado, que fue el mejor desde 2007. El dato definitivo (en febrero se había publicado el preliminar) señala que en 2021 se vendieron 566.485 casas. De ellas, 452.455 fueron viviendas de segunda mano, el dato más elevado de la serie estadística, superando en más de 3.000 el registro de 2007. Hasta ahora, 2022 parecía encaminado a superar ese hito. La segunda mitad del año será determinante para ver si la inercia que trae el sector es suficiente o el deterioro de la situación económica logra hacerlo descarrilar. Por el retardo de meses que llevan la cifras oficiales respecto a la realidad de mercado, Bernardos opina que en lo que queda de año veremos “un incremento nulo de las ventas” más que una caída. Es decir, que el nuevo récord no peligra. Aunque también advierte que “2023 será otra historia”.