El zarpazo de la pandemia a la compra de casas: retrocedió un 17,7% el año pasado y volvió a niveles de 2016

415.748 casas. Esa es la cifra oficial de viviendas que se compraron en España el año pasado. Según los datos aportados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las compraventas retrocedieron en el primer año de la pandemia de coronavirus un 17,7% con respecto a 2019. Y se quedaron muy lejos del medio millón (una cifra que se había superado en los dos años previos) para retroceder a niveles similares a los de cuatro años atrás. Al aislar los datos de diciembre, sin embargo, el mercado creció por segundo mes consecutivo, lo que hace vislumbrar expectativas de recuperación. “Las cifras mensuales contrastan con la actividad acumulada durante todo el año, que ha recibido el terrible impacto de la covid-19″, valora el analista de Pisos.com Ferran Font, quien también destaca que la caída anual del 17,7% es “la mayor desde el 2011″.

El mercado ya mostraba signos de enfriamiento (en 2019 las compraventas ya habían retrocedido un 2,5% respecto al año previo), pero sin la irrupción del coronavirus no se explica el gran batacazo. El virus mantuvo el mercado prácticamente cerrado en los primeros meses de pandemia, los de confinamiento estricto. E incluso cuando las restricciones se relajaron, siguió condicionando mucho las operaciones, dificultando por ejemplo las de extranjeros, que son un cliente importante en las zonas de costa y protagonizan en el conjunto del mercado más de una de cada diez compraventas.

Esto explica que fueran las comunidades autónomas donde tradicionalmente más peso tiene la compra de casas por parte de extranjeros las que más sufrieran el año pasado. Aunque las operaciones retrocedieron en todas, Baleares se sitúa a la cabeza con un descenso del 23,2% respecto a 2019. Inmediatamente detrás se sitúan la Comunidad Valenciana (-22,1%) y Canarias (-21,9%). Y también con desplomes superiores a la media figuran Madrid (-21%), Navarra (-20,9%) y Cataluña (-19,7%). El mayor mercado autonómico en volumen, Andalucía, aparece detrás de Cataluña, pero con un comportamiento ligeramente mejor que el del conjunto de España, ya que la caída fue del 16,3%. Extremadura (-6,5%), Asturias (-9%) y Cantabria (-10,7%) fueron las comunidades donde la pandemia dio un menor mordisco a la compra de casas.

Otra tendencia que se observó el año pasado, y que refrendan los datos conocidos este lunes, es el mejor comportamiento de las ventas de obra nueva con respecto a las de inmuebles de segunda mano. La pandemia golpeó a todos, pero mientras el mercado de casas a estrenar retrocedió un 11,2% el año pasado, el de vivienda usada (que es ampliamente mayoritario) lo hizo un 19,2%. Los expertos suelen incidir en varios factores para explicar esta diferencia. Uno es que se ha observado cierto cambio de preferencias de los compradores a raíz de la pandemia. El confinamiento ha revalorizado las viviendas bien acondicionadas y con espacios privativos como balcones, terrazas o parcelas de jardín, características que suelen satisfacer mejor las viviendas recién construidas, a costa de sacrificar una localización más céntrica o de pagar un precio más alto. El segundo es que, además, la obra nueva funciona con base en un volumen elevado de preventas, lo que implica que hay un compromiso adquirido por el comprador meses (o años) antes. Esto hace que muchos clientes cuando se finaliza la construcción tengan cierta urgencia por completar la operación de compraventa para trasladarse a su nuevo hogar.

Cambios de tendencia

Precisamente en ese cambio de tendencias abunda otra estadística conocida este lunes, la de los registradores de la propiedad. Esta es la fuente de la bebe el INE, pero en su análisis se incluyen otras variables que no figuran en el estudio oficial (para no romper el valor de su serie histórica). Así, los registradores señalan que en el cuarto trimestre la compra de unifamiliares representó el 22,5% del total de operaciones, lo que se sitúa más de dos puntos por encima del promedio del año y supone un récord absoluto: desde 2005, cuando se empezaron a recoger estos datos, nunca la compra de viviendas aisladas había representado un porcentaje tan alto. En contrapartida lógica, los pisos en bloques representaron el 77,5% restante. Esto impulsó el aumento de la superficie nueva de las viviendas compradas hasta los 102,1 metros cuadrados (de nuevo plusmarca histórica y un 0,9% más que en el trimestre precio).

Los registradores también aportan luz en cuanto al sacrificio de una localización más céntrica en favor de más superficie o unas determinadas características. Para ello han medido el peso de determinadas ciudades en su mercado provincial y las cinco mayores capitales españolas se encuentran muy por debajo de lo que solían. Las compraventas de viviendas en Madrid, por ejemplo, representaron un 42,7% en el cuarto trimestre del año, cuando en 2015 suponían el 57,7% de las compraventas. Barcelona, con un peso del 22,2% en la última parte de 2020, queda a casi 14 puntos de la marca alcanzada a mediados de 2014. Y la misma tendencia se observa en Valencia, Sevilla y Zaragoza. En todos los casos, además, la tendencia se acelera con respecto a trimestre previo (es decir, la capital pierde todavía más peso con respecto al que tenía en el mercado entre julio y septiembre del año pasado).

En los datos del INE, también se observa un mejor comportamiento de las viviendas libres, que retrocedieron un 17,3%, que las que cuentan con algún tipo de protección (-22,4%). Las primeras dominan con mucha amplitud el mercado: representaron más de 378.000 operaciones, por algo más de 37.000 compraventas de VPO. Es decir, que menos de una de cada 10 compras de casas tienen algún tipo de protección, lo que se relaciona con años de baja actividad en la promoción de este tipo de inmuebles desde las Administraciones públicas.

Mejora a final del año

¿Y cómo está evolucionando el mercado con la pandemia? Para responder a esta pregunta, la estadística aporta también los datos segmentados del mes de diciembre. Con la prudencia a la que obliga la alta volatilidad provocada por la crisis, lo cierto es que el último mes del año pasado deja ciertos motivos para el optimismo. Las 36.109 operaciones de compraventa registradas suponen un 3,7% más que en el mismo mes de 2019. Es decir, que en términos interanuales el mercado acabó el año con una subida. Aunque es escasa, y muestra que de momento no hay un efecto rebote tras los grandes batacazos que dejó el virus (en mayo el desplome se acercó al 54%), lo cierto es que fue el segundo mes seguido de crecimiento, ya que en noviembre el avance fue del 1,9%. Son los dos mejores meses de 2020, un año marcado por los descensos (con la excepción del 0,1% que avanzó el mercado en febrero), y desde principios de 2019 (febrero-marzo) no sucedía que los datos mostraran dos meses seguidos de crecimiento interanual.

Este dato siembra cierto optimismo entre los expertos del sector. Así lo recogen los análisis análisis difundidos por los portales inmobiliarios. “La recuperación se ha hecho evidente”, anuncia Font, el jefe de Estudios de Pisos.com. Para Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista, “el descenso es significativamente inferior al esperado por muchos expertos y el volumen de ventas es superior al producido en 2016, lo que implica que el anunciado descalabro del sector no ha sido tal”. En la misma línea, Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa, señala que “la caída en la variación anual está relacionada con la crisis del coronavirus que hizo que durante los meses del confinamiento no se pudieran cerrar operaciones con normalidad y los notarios tan sólo atendieron operaciones de urgencia”. Y añade que “el dinamismo que se ha registrado durante el segundo semestre del año ha hecho que las cifras de compraventa se recuperen con rapidez”.

La recta final del año sugiere, en efecto, que tras una primera oleada del virus catastrófica para el sector, las siguientes no golpearon con tanta severidad. No obstante, esta interpretación exige prudencia ya que la estadística del INE, que bebe de los registros de la propiedad y por tanto recoge el momento en que una escritura entra en estos, suele tener algo de desfase con respecto a las operaciones realmente firmadas en un determinado mes. Estas sí son las que recogen los notarios, que el pasado viernes ofrecieron sus cifras anuales de compraventas: en el conjunto de 2020 las operaciones se quedan también por debajo del medio millón, con cerca de 487.000 (la cifra es superior a la del INE porque no todas las compraventas se inscriben en los registros) y retrocedieron más del 14% respecto a 2019. Pero los notarios también recogen la buena tendencia de los dos últimos meses del año, con crecimientos interanuales del número de operaciones firmadas tanto en noviembre y como en diciembre.

Las herencias retroceden

De vuelta a los datos del INE, la estadística de transmisiones de propiedad deja también una foto del conjunto de movimientos del patrimonio inmobiliario. Es decir, que contempla no solo las compraventas, sino también otras operaciones que acarrean un cambio de manos de una determinada propiedad, y además de las viviendas observa también otro tipo de fincas urbanas o rústicas. Así, el número total de compraventas (sumando las casas a otras propiedades) fue el año pasado de 849.670, un 17,1% menos que en 2019. El comportamiento del conjunto del mercado es mejor que el de la vivienda porque las compras de fincas rústicas, aunque representan una pequeña porción (122.587, en términos absolutos), retrocedieron solo un 13,1%, mucho menos que las urbanas.

Respecto al número total de inmuebles que cambiaron de manos, fueron casi 1,7 millones, un 17,9% menos que en 2019. Las compraventas fueron la modalidad más habitual y representan aproximadamente la mitad del total, pero no son las que más sufrieron. La estadística muestra que las permutas (-20,3%) y las que se incluyen en la modalidad de otros (que incluye desde divisiones parcelarias y horizontales hasta daciones en pago o ejecuciones hipotecarias) descendieron un 23,2%. Las herencias fueron 371.398, lo que supone un 15,1% menos que en el año anterior a la pandemia. Por último las donaciones (que representan menos de 50.000 transmisiones en términos absolutos) fueron las únicas que crecieron en 2020, con un magro avance del 2,2%.