La pandemia agudiza la caída de precio de la vivienda

Llueve sobre mojado. Hace un año, el grupo inmobiliario Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra presentaban un informe que fue de los primeros en España en detectar una caída del precio de las viviendas. Concretamente, señalaba que en el segundo semestre de 2019 las casas valían un 2,1% menos que en el mismo periodo de 2018, por lo que los autores del estudio pronosticaban un cambio de tendencia en el mercado. 12 meses después, y con una inesperada crisis sanitaria mediante, ese descenso de precios se calcula en el 4,4%. “La situación está afectada por la pandemia, pero tiene origen y causa del año anterior”, ha valorado Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, “se suman dos factores: el final de un ciclo de crecimiento y la situación de pandemia”.

El estudio no dibuja una situación catastrófica en el siguiente sentido: mientras que en el primer semestre de 2020 (el de la llegada de la pandemia), los precios bajaron interanualmente un 4,95%, en la segunda mitad lo hacen un 4,4%. Eso quiere decir que hay “un cierto sostenimiento”, ha indicado el José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra y coordinador del informe. Es decir, que aunque la caída de precios es acusada, no se está acelerando con el paso de los meses. No obstante, hay que tener en cuenta que el segundo semestre del año se compara con un periodo en que las casas ya se abarataban y que, como han señalado los responsables del estudio, los datos presentados este martes suponen encadenar año y medio consecutivo a la baja.

García Montalvo considera que las cifras aportadas por Tecnocasa, que se basan en casi 10.000 compraventas de vivienda intermediadas el año pasado, vaticinan la senda que seguirá el mercado por varios motivos. El primero es que reflejan precios reales, es decir, el importe al que se cierra una compra; y el segundo es que se basan en vivienda de segunda mano, que además de ser la mayoritaria se considera “un indicador adelantado”. No obstante, ninguno de los expertos se ha atrevido a vaticinar cuánto bajarán las casas este año o hasta cuándo lo harán, aunque sí han coincidido en que difícilmente en 2021 los importes volverán a subir. En otras palabras, los pisos van a seguir cayendo.

También la evolución de las grandes ciudades se considera un anticipo de lo que puede suceder en otros lugares. Y ahí las noticias no son buenas. Las caídas se han generalizado. Barcelona, donde las casas se abarataron un 6,8% en la segunda mitad del año pasado, es la que muestra las caídas más acusadas. Le siguen Sevilla (-6,1%) y, ya por debajo de la caída media nacional, Valencia (-4%) y Madrid (-3,75%). También retrocede Zaragoza (-2%), mientras que Málaga es la única urbe con más de medio millón de vecinos donde los importes resistieron, ya que subieron un 0,6% con respecto al segundo semestre de 2019. En términos absolutos, el estudio sitúa el precio medio por metro cuadrado en 2.205 euros, con Barcelona (2.890 euros) y Madrid (2.517 euros) muy por encima de esa marca. De nuevo al contemplar las capitales más pobladas, Málaga se sitúa en tercera posición (1.610 euros), seguida de Zaragoza (1.326 euros), Valencia (1.280 euros) y Sevilla (1.270 euros).

Los alquileres también bajan

El importe medio de las hipotecas intermediadas por Tecnocasa (el informe se basa en un volumen de 4.150 préstamos en 2020) no ha descendido tanto como la venta de casas. Los 115.611 euros de hipoteca media a finales de 2020 suponen solo un 1,4% menos que en el mismo periodo del año previo. El propio estudio aporta datos para la explicación más plausible: cada vez es mayor el porcentaje de casas que se compran mediante préstamo (un 79% de las primeras viviendas) y retroceden el perfil de compras que se hacen como inversión (un 19%, cuando en 2017 eran más de un 27%). “El inversor se ha retirado del mercado”, ha estimado García Montalvo, “pero está esperando a ver hasta dónde van a llegar esas caídas que hacen que la inversión sea más rentable”. Un ejemplo es que el porcentaje de este tipo de compras en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga ha caído drásticamente, mientras que Valencia es la única que mantiene un porcentaje en torno al 30% por sus precios más accesibles.

Un dato curioso que aporta el informe es que, por primera vez, el tipo de medio en el primer año de hipoteca salió más caro a quienes tenían un interés variable que uno fijo. Tecnocasa sitúa el primero en 2,05% y el segundo en el 1,88%. Esto, ha explicado el consejero delegado del grupo, Paolo Boarini, no significa que los préstamos variables sean más caros que los fijos. En el primer año, las entidades para compensar algunos gastos iniciales suelen aplicar un diferencial al interés variable. “Normalmente es un punto más que luego. A partir del segundo año, ya no se aplicaría”, ha señalado Boarini. Se trata, por tanto, de un efecto del abaratamiento del interés fijo, cuyo margen con respecto al variable se ha ido estrechando.

Por último, el informe también presenta algunos datos relativos a los alquileres, basados en más de 6.530 contratos intermediados por Tecnocasa. Los autores han destacado que en el último año han crecido significativamente los arrendamientos más económicos. Aquellos con rentas mensuales de entre 600 euros y 800 euros han pasado de representar un 42% del total en 2019 a un 52% en 2020. Mientras, los alquileres por encima de ese umbral de 800 euros se han retraído desde suponer algo más de la mitad del mercado a un 36,4%. Para Cubero, “esto significa que los alquileres se están moviendo a la baja”.