El BCE prevé que los precios de la vivienda bajen por la subida de los tipos hipotecarios

El Banco Central Europeo (BCE) se halla en el inicio del camino de una fuerte subida de los tipos de interés que, en cuestión de dos meses, ya han pasado del 0% al 1,25%. La presidenta de la institución, Christine Lagarde, ha avanzado que necesitará entre tres y cinco reuniones más para culminar esos incrementos. La consecuencia más inmediata ha sido la subida del euríbor, que ha pasado de encontrarse en terreno negativo en marzo a prácticamente rebasar el 2% este mes. Fráncfort prevé que esos aumentos se trasladen al precio de la vivienda, que en los últimos años se había disparado en varios países, hasta el punto incluso de formar burbujas en Países Bajos o Luxemburgo. En concreto, el BCE estima que por cada punto que suban los tipos hipotecarios, los precios pueden caer en hasta un 9% en dos años.

Uno de los efectos secundarios de la extraordinaria expansión de los últimos años por parte de los bancos centrales ha sido la creación de burbujas. Surgieron en los activos más tradicionales, como el ladrillo, y en los más disruptivos, como el universo de criptomonedas y activos virtuales. El BCE se refería a esos excesos hablando de la “exuberancia” que mostraban varios mercados. Algunos no han resistido los primeros compases de este nuevo ciclo, en el que los banqueros centrales siguen subiendo de forma agresiva los tipos de interés: los criptoactivos, por ejemplo, han perdido ya dos terceras partes de su valor en menos de un año. El BCE advierte ahora en el Boletín Económico sobre los efectos que las subidas de tipos pueden tener sobre la vivienda.

El Eurobanco, no obstante, se ha referido en más de una ocasión al mercado de la vivienda. En el primer trimestre del año, los precios de las casas crecían a un ritmo cercano al 9,8% en el conjunto de la zona euro. Ese incremento era superior en 11 países y destacaban las subidas en Estonia (21%), Países Bajos (19,5%) o Lituania (19,1%), según Eurostat. Los informes del BCE indicaban, además, que los hogares holandeses o luxemburgueses estaban entre los más endeudados de la zona euro. España está lejos de repetir una burbuja como la de principios de este siglo, que castigó de sobremanera a toda su economía. Sin embargo, el país también vivió su mejor semestre en 15 años, con un aumento de precios del 8,5% y un volumen de transacciones de segunda mano de una magnitud solo vista durante la burbuja inmobiliaria.

Con todos esos elementos, en mayo el BCE lanzó un aviso a sus socios: “Un aumento abrupto de los tipos de interés reales podría inducir correcciones en los precios de la vivienda”. Entonces los tipos de interés estaban al 0% y el euríbor acababa de entrar en terreno positivo, pero aún estaba en el 0,287%. Ahora, los tipos están ya en el 1,25% y el índice de referencia mayoritario para las hipotecas a tipo variable va camino de situarse por encima del 2% en septiembre. En el Boletín Económico del BCE, publicado este lunes, varios economistas advierten de que el primer trimestre del año las tasas hipotecarias crecieron significativamente. En concreto, 63 puntos básicos. Según la entidad, se trata del “mayor incremento semestral jamás registrado”.

El Eurobanco señala que las dinámicas del mercado de la vivienda han resultado ser “muy sensibles” a los tipos hipotecarios. Y a partir de ahí, trata de esbozar cuál es la repercusión que tendrá la subida de tipos en los precios residenciales. En condiciones normales, los economistas del BCE consideran que la bajada por cada punto porcentual de subida —y el euríbor en septiembre habrá subido ya dos— sería del 5% en un periodo de dos años, lo cual conduciría a un mayor descenso de la inversión, de alrededor el 8%. Sin embargo, la zona euro no sale de una época al uso, sino de un periodo de ocho años de tipos bajos, e incluso negativos. “El impacto de una subida de los tipos hipotecarios en los precios de la vivienda y la inversión residencial es mayor”.

Cancelaciones en Alemania

El BCE estima que en el entorno actual, por cada punto porcentual de subida de los tipos que se aplican a las hipotecas, el precio puede bajar alrededor del 9%, y la inversión, el 15%, también en un periodo de dos años. Sin embargo, en los precios inciden también ahora los “cambios estructurales”. El informe cita un cambio de preferencias: desde el estallido de la pandemia, los hogares europeos optan ahora por propiedades más espaciosas que les permitan trabajar desde casa. Esa tendencia se está traduciendo en una subida de precios de las viviendas unifamiliares en países como Francia, Bélgica, Países Bajos y Luxemburgo. “Una preferencia por más espacio también podría apoyar la inversión en vivienda. Los cambios en las preferencias de vivienda inducidos por la pandemia podrían contrarrestar los tipos hipotecarios más altos y podrían explicar parte de la resistencia que se ha observado en el mercado inmobiliario de la zona del euro”, añade el informe.

De momento, el desplome de la inversión se está viendo ya en Alemania. Y eso no solo se percibe en las nuevas construcciones, sino también en las cancelaciones de pedidos. Según el instituto Ifo, desde el pasado mes de abril se vienen anulando “un número sorprendente de proyectos”. “Las condiciones generales para la construcción residencial se han deteriorado enormemente en los últimos meses”, apunta la institución, que entre los motivos de esa degradación cita “los costes de producción explosivos” y el aumento de los tipos aplicados a la financiación. “Esto hace que algunos proyectos no sean rentables”, afirma Felix Leiss, investigador del Ifo.