El FMI advierte de una “inflexión” en la vivienda con caídas de precio de hasta el 23,5% en tres años

¿Se encuentra el mercado de la vivienda en un “punto de inflexión”? Ni el Fondo Monetario Internacional (FMI) parece tenerlo claro porque el interrogante aparece en el último Informe de Estabilidad Financiera Global del organismo, publicado este martes. Lo que los expertos del fondo sí tienen claro es que el sector inmobiliario ha vivido una montaña rusa desde la pandemia. Tras el bache que supuso el parón de actividad, en muchos países los precios se dispararon, y ahora el cambio de política monetaria de los bancos centrales puede provocar el efecto contrario. ¿Hasta dónde podrían llegar esas caídas “significativas” de precios? A esa pregunta sí responde el informe, que a partir de un modelo predictivo estima que en el peor de los escenarios las economías emergentes verían retroceder los precios de la vivienda hasta un 23,5%. En los países avanzados, el batacazo se quedaría en menos de la mitad: un 10,6%.

Los expertos del organismo trazan nítidamente el guion que conduciría a ese desenlace fatal. Primero, los importes por las nubes. “Desde la pandemia, los precios de las casas han crecido más de un 20% en algunas economías”, indica el informe. Un gráfico adjunto deja claro que cuatro países (Turquía, Nueva Zelanda, Australia y Holanda) cumplirían ese requisito. Pero otros como EE UU, Corea del Sur, Portugal, Canadá o Alemania no se quedan lejos. España figura en la parte baja de la tabla, con crecimientos más bien modestos. Pero el movimiento ha sido consistente a nivel global, alimentado por un rebote económico “más rápido de los esperado” y por los problemas con las cadenas globales de suministro, que encarecieron los materiales y con ello la construcción. “Como resultado, la ratio de precio respecto a ingresos ha alcanzado el nivel más alto en dos décadas en muchos países, provocando un deterioro de la asequibilidad”, escriben los autores.

Otro gráfico abunda precisamente en cómo ha empeorado la accesibilidad a la vivienda. A partir de ese indicador que compara los precios de las casas con los ingresos de las familias, 16 de los 25 países analizados muestran estar en el pico máximo desde el año 2000. Nueva Zelanda, Portugal, Luxemburgo y Canadá son las peor paradas. Y España, que en la burbuja inmobiliaria de principios de siglo alcanzó la peor ratio de toda la tabla, aparece ahora comparativamente mejor; pero aún así figura entre los 10 países con una vivienda menos asequible.

La siguiente clave, fundamental para explicar cómo en un contexto en que comprar casa cuesta más el mercado sigue subiendo, es la política monetaria y fiscal. Si desde la Gran Recesión los tipos de interés se mantenían bajos (especialmente en la zona euro), con la pandemia los bancos centrales y los gobiernos profundizaron en esa vía para favorecer el crecimiento económico. Esto implicó adoptar medidas “sin precedentes” que hicieron que la financiación fuera muy barata. Y este es el elemento central de la incertidumbre, puesto que “los bancos centrales de todo el mundo han endurecido agresivamente la política monetaria” para combatir la inflación.

Cambio brusco en las hipotecas

El resultado es una financiación más cara y con requisitos más estrictos para obtener una hipoteca. Esto, para los expertos del FMI, es lo que “podría conducir a una abrupta caída de los precios de la vivienda, especialmente en países con un gran porcentaje de hipotecas variables”. Pero incluso en otros con un amplio dominio de los préstamos a tipo fijo, como EE UU, se ha visto “la tasa media del interés fijo para hipotecas a 30 años tocando niveles que no se veían desde 2008″.

Esa preocupación es la que lleva a los economistas del organismo a usar un modelo de predicción que estima lo que puede pasar en los mercados inmobiliarios en los próximos tres años. La previsión es global, diferenciando entre economías avanzadas y las emergentes. De entrada, el modelo predice que el auge que se ha vivido en los últimos tiempos tiene un 50% de posibilidades de esfumarse. Y, a continuación, atribuye un comportamiento algo mejor a los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas que a las emergentes. De hecho, en las primeras es más probable que haya crecimiento de precios a tres años, mientras que en las segundas es más probable un ligero retroceso.

Por último, el modelo sirve también para diagnosticar qué pasaría en el peor de los casos. En ese escenario, al que el modelo da un 5% de posibilidades de convertirse en realidad, la vivienda en los países emergentes viviría un batacazo descomunal. En tres años los precios podrían caer hasta un 23,5%. Las economías avanzadas no se librarían de las caídas, que serían del 10,6%. La perspectiva para estas últimas, en definitiva, es mejor que en el último informe, del pasado abril; y lo contrario sucede con las emergentes. No obstante, el documento advierte que esta predicción no es incompatible con “un crecimiento medio de los precios de las casas estimado en el 5% para los próximos tres años en algunas regiones”. Y señala los diferentes factores que podrían conducir hacia ese escenario adverso: en Europa la asequibilidad (es decir, el desequilibrio entre precios e ingresos) presiona menos que en Asia o América; pero las condiciones financieras y el (pobre) crecimiento económico esperado pesan más.