Un mercado de viviendas sin burbuja, pero bajo vigilancia

El mercado inmobiliario español está desatado. Los datos de los últimos meses han mostrado una actividad tan intensa que en muchas ocasiones, para buscar un precedente, hay que acudir inevitablemente a los años de la burbuja. Pero los expertos del sector, tanto de la academia como de la empresa privada, rehúyen esa comparativa. Argumentan que la situación actual es diferente a la de los tiempos que antecedieron a la Gran Recesión y creen que los próximos meses serán determinantes para ver cómo responde el ladrillo al deterioro de la situación económica.

Las alarmas llevan tiempo encendidas. “Los precios de la vivienda muestran indicios de sobrevaloración”, señalaba el Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera de primavera, publicado en abril. El análisis no veía “señales de desequilibrios pronunciados”, pero pedía “hacer un seguimiento estrecho de este mercado, sobre el que el conflicto bélico [de Ucrania] podría tener efectos contrapuestos”. Fuentes del organismo, en una respuesta remitida por correo electrónico, insisten ahora en que “persisten significativos riesgos macrofinancieros a la baja, derivados de las elevadas presiones inflacionarias y las tensiones geopolíticas, que podrían perjudicar la capacidad de pago de los hogares”. Es decir, que con el aumento del coste de la vida y el endurecimiento de las condiciones de financiación, a muchas familias se les puede complicar devolver el préstamo o cambiarse de casa.

Pero esa posibilidad ni se vislumbra todavía en los datos oficiales. Las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística muestran un mercado de compraventas boyante. Entre mayo de 2021 y abril de 2022 (el último mes disponible), más de 600.000 casas han cambiado de manos en España, un volumen similar al que había en el verano de 2008, en la antesala de la caída de Lehman Brothers. Y no es que los pisos estén regalados: el aumento de precios del primer trimestre, un 8,5% con respecto al mismo periodo de 2021, es el más pronunciado en casi 15 años.

Para Ignacio de la Torre, economista jefe de la firma de inversión Arcano Partners, el acelerón de los precios responde a que “han subido menos que en otros países occidentales y tarde o temprano se tenían que ajustar”. De la Torre no lo ve problemático, salvo que el ritmo de encarecimiento de las casas se aleje mucho del crecimiento de ingresos de los hogares, lo que dispararía la ratio de esfuerzo. Este concepto, que relaciona el coste de las casas con lo que pueden pagar las familias, le parece el más útil para definir una burbuja: “Por encima del 35%, un mercado se considera tensionado. En EE UU está al 42% porque allí los precios han subido un 21%; pero en España partimos de un 31% [de ratio de esfuerzo], que es un porcentaje razonable”, argumenta el economista.

En el indicador de “exuberancias” (burbuja es una palabra proscrita) de la Reserva Federal estadounidense, que elabora el Banco de Dallas y constituye uno de los pocos índices internacionales que intentan medir la formación de burbujas, España no aparece mal retratada. El precio de la vivienda queda lejos de los niveles de “comportamiento explosivo”, una posición en la que claramente figuran EE UU, las dos mayores economías de la UE (Alemania y Francia) y varios países del norte de Europa. Según los últimos datos de Eurostat, de finales del año pasado, la vivienda se encareció un 10% de media en la Unión Europea y un 9,4% en la eurozona. Países Bajos ocupaba el dudoso honor de ser la locomotora, con las casas disparándose casi un 19%, y España figuraba quinta por la cola.

A Países Bajos alude precisamente José García Montalvo, catedrático de Economía de la Pompeu Fabra, para contraponer su situación con la del mercado español y sacar otro argumento antiburbuja. “Hay países en los que parece que hay relajación en los estándares de concesión crediticia y en Países Bajos parece que algo está pasando. No encaja con una concesión de créditos rigurosa, mientras que en España sí se ha mantenido ese rigor”, sostiene el profesor. En el Banco de España coinciden en que “las condiciones de concesión de las hipotecas siguen siendo prudentes en general”, aunque recuerdan que “el nuevo crédito hipotecario se encuentra en máximos desde 2010″.

Para encontrar un antecedente de las 437.550 hipotecas sobre vivienda que se constituyeron de abril del año pasado a marzo de este (el último dato del INE) hay que remontarse más de una década: hasta el otoño de 2011. Y los más de 6.300 millones en crédito hipotecario que se concedieron en el tercer mes de 2022 no tienen parangón desde agosto de 2010. Pero tampoco en el mercado hipotecario los expertos ven de momento signos inequívocos de burbuja. Samuel Población, director del área Residencial de la consultora CBRE, afirma que “no hay sobrefinanciación y el que compra es porque tiene capacidad de pago sobre la parte que los bancos no financian” (normalmente, un 20% más los impuestos). También destaca el bajo nivel de construcción (afectada por la carestía de los materiales) y de crédito promotor, la auténtica pesadilla del sector en 2008.

Población explica el auge del mercado, muy centrado en la vivienda de segunda mano, porque “el comprador ha anticipado que a partir de verano van a subir los tipos de interés y ha preferido cerrar la operación antes”. En un momento en que el Banco Central Europeo ya ha dicho inequívocamente que la subida del precio del dinero es inminente, el euríbor a 12 meses, que es el indicador al que se referencian la mayoría de préstamos hipotecarios en España, ha enfilado una abrupta escalada. En abril pasó de negativo a positivo y esta semana ha superado el 1%, algo que hace unas semanas ningún analista consideraba ni siquiera para final de año.

Paradójicamente, lo que será una mala noticia para muchas familias que ya han comprado o quieren comprar casa, puede no acabar siendo tan malo para el conjunto del mercado inmobiliario. “Para contener una burbuja necesitas un dique de contención”, señala Gonzalo Bernardos, director del máster de asesoría, gestión y promoción inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. El economista cree que España no está en situación de burbuja, pero sí en riesgo de padecerla porque el inmobiliario ha tenido en los últimos meses “todo favorable”. La situación podría variar, argumenta, cuando “a una gran parte de la población no le salgan los números” para comprar. Por ejemplo, si los préstamos se encarecen.

También preocupa a varios de los expertos consultados la evolución de los datos de empleo, una variable que relacionan estrechamente con el sector de la vivienda. Si las cosas se acaban torciendo, el inmobiliario español afrontará un desafío sobre su futuro, pero también se pondrá a prueba si todo el crecimiento de los últimos años ha sido saludable. Al fin y al cabo las burbujas, algo caprichosas y difíciles de intuir mientras se están formando, nunca se perciben tan nítidamente como cuando el jabón salta por los aires.