Marzo acaba con 43.000 hipotecas firmadas, la cifra más alta en los últimos 11 años

El mercado inmobiliario español está explorando límites desconocidos en muchos años. El pasado marzo, se constituyeron en España 43.378 préstamos para la compra de vivienda, lo que supone la cifra más alta de los últimos 11 años. Desde febrero de 2011, concretamente, no se firmaban tantas hipotecas en un mes. El dato difundido este viernes por el Instituto Nacional de Estadística supone que las operaciones han crecido un 18% en el último año. Pero la comparación es todavía más sorprendente al observar los tiempos prepandémicos. Con respecto a marzo de 2019, el último marzo antes de la llegada del coronavirus a España, se han firmado un 40% más de hipotecas.

La escalada es todavía mayor desde el punto de vista del capital prestado. Las más de 43.000 hipotecas representan un capital cercano a los 6.321 millones de euros, lo que supone un 62,5% más que en marzo de 2019 y un 26% más que hace un año. Para encontrar un mes con un volumen de préstamo mayor hay que remontarse a septiembre de 2010.

Si el volumen de capital prestado crece más que el volumen de operaciones solo puede ser por un motivo: las casas que se están comprando son más caras. De hecho, los datos del instituto estadístico muestran que la hipoteca media en España se situó en marzo en 145.715 euros, un 6,5% más que un año atrás. Juan Villén, director de la sección hipotecaria del portal Idealista, apunta que “el incremento de los importes medios formalizados es reflejo claro de la subida del precio de la vivienda”, algo que atribuye a “la fuerza de la demanda y la limitación de la oferta”.

Para el especialista, hay otros dos fenómenos interesantes en los datos de marzo del INE. Por un lado, “muchos clientes están cambiando hipotecas variables a fijas, para protegerse de las subidas de los tipos de interés”. Y por otro, “las recientes fuertes subidas de precio de las hipotecas fijas (...) aún no se ven reflejadas”, explica en un comunicado remitido a los medios.

El tipo medio de las hipotecas constituidas en marzo fue del 2,53% en el primer año de préstamo, frente al 2,52% de febrero. El leve encarecimiento, de hecho, respondió más a la subida de las hipotecas variables (del 2,09% de febrero al 2,15% de marzo) que a las fijas (que bajaron levemente del 2,69% de febrero a un 2,68% en marzo). En todos los casos seguimos hablando de hipotecas muy baratas en términos históricos, pero el hecho de que el euríbor haya empezado a repuntar y el temor a las futuras subidas de tipos anunciadas por el Banco Central Europeo hace que muchos prestatarios opten por el interés fijo para blindarse ante ese encarecimiento.

Siete de cada 10 hipotecas son fijas

En marzo, un 72,7% de los préstamos que se firmaron eran invariables. Es el segundo porcentaje mensual más alto de la historia (solo superado por el de febrero de este mismo año), para un producto que hace apenas dos años era minoritario y 10 años atrás era marginal. El euríbor a 12 meses, el índice al que se referencian la inmensa mayoría de hipotecas variables en España, acabó en abril con una racha de seis años en negativo, anticipándose a las futuras subidas que decida el regulador bancario europeo. Y antes esa perspectiva de préstamos variables más caros, los consumidores están optando masivamente por el fijo, que los bancos ya han empezado a encarecer.

Otro reflejo de ese movimiento son los cambios en las hipotecas antiguas. El INE destaca que uno de cada cuatro préstamos que cambian sus condiciones (novaciones o subrogaciones) lo hacen para modificar el tipo de interés. Y después de ese cambio, el tipo de interés fijo pasa de estar presente en un 22,9% de esos contratos a ocupar casi la mitad (48,4%).

Subida generalizada

Los datos de marzo dejan también la idea de un auge a nivel general en todo el territorio, aunque más marcado en unas comunidades que en otras. Solo en una, Galicia, las hipotecas firmadas en marzo fueron menos que en el mismo mes de 2021 (-3,9%). En todas las demás aumentaron, aunque con porcentajes muy variables que van del 2,6% de la Comunidad Valenciana a más del 50% en La Rioja y Aragón. Por número de operaciones, los mayores mercados autonómicos fueron Andalucía (cari 9.000 hipotecas firmadas), Cataluña (7.545 hipotecas) y Madrid (7.308 hipotecas).

El buen momento del mercado de crédito se trasladó también al conjunto de fincas. Si se consideran todas las hipotecas constituidas en España sobre cualquier inmueble (vivienda o cualquier otra tipología), en marzo se firmaron 57.760 préstamos, un 16,7% más que un año atrás. El mayor incremento se dio en la vivienda y en otras fincas urbanas, mientras que en las rústicas descendieron las operaciones (1.048 hipotecas, un 12,8% menos). El capital prestado en total se acercó a los 8.908 millones de euros, con un incremento interanual superior al 20%, y el importe medio avanzó un 2,9% en el último año, hasta los 154.223 euros por operación.