El alza del euríbor aboca a la mayor subida de las hipotecas desde la época de la burbuja inmobiliaria

La inflación aprieta y no trae buenas noticias a los hogares con una hipoteca variable. Mientras el Banco Central Europeo (BCE) deshoja la margarita del rumbo de la política monetaria a partir de verano, el indicador al que se referencian la mayoría de préstamos, el euríbor a 12 meses, viró en abril a positivo encareciendo considerablemente las letras. La tendencia continuará, agravada por dos factores: de un lado, cada vez parece más probable que el BCE adelante a julio la primera subida de tipos oficiales en más de una década; de otro, el diferencial con el año pasado se irá ensanchando porque entonces el indicador cayó durante el segundo semestre. Como resultado, incluso en las previsiones más tímidas de los bancos, 2022 acabaría con un alza de al menos 0,9 puntos porcentuales, el mayor encarecimiento de las hipotecas desde hace 15 años, en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria. Para una hipoteca media, eso significa entre 56 y 69 euros más al mes.

Según el último informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a finales de 2021 España contaba 5,5 millones de hipotecas vivas y tres cuartas partes (4,1 millones) tenían un interés variable. Aunque no hay datos en el estudio, se estima que la mayoría de préstamos variables (alrededor del 90%) están vinculados al euríbor a 12 meses. Esto significa que periódicamente (normalmente, una vez al año) se recalculan las cuotas en función de cómo haya cambiado el índice desde la última revisión. Y eso, a finales de 2022, se resumirá en un axioma que augura pocas alegrías a los prestatarios: el euríbor acabó el pasado diciembre con la segunda media más baja de la historia (-0,502%) mientras el próximo diciembre se espera que alcance su cota más alta al menos desde 2014.

Prever ahora mismo cómo acabará el euríbor 2022 es casi una ruleta rusa. Con la diferencia de que las de perder las llevan siempre los mismos: quienes pagan hipoteca. Todos los pronósticos de antes de abril (y no hablemos ya si eran previos a la invasión rusa de Ucrania) han quedado desfasados. Pero los departamentos de estudios de algunos bancos intentan llevarlos al día: BBVA Research y CaixaBank Research casi coinciden al señalar que el indicador acabará el año en el 0,5% y 0,53%, respectivamente. Ramón Forcada, director del Departamento de Análisis y Mercados de Bankinter, cree que todo depende de los movimientos del BCE, que parece dispuesto a hacer dos en los tipos de interés este verano. “En el primer movimiento, el euríbor a 12 meses se puede ir al 0,4% y con el segundo, al 0,6%”, afirma.

Incluso en el escenario más cauto, que el euríbor acabase el año en el 0,4% supondría que en diciembre las hipotecas se encarecerían 0,9 puntos porcentuales. Desde septiembre de 2007 no se vive una variación interanual tan amplia. En el caso más desfavorable, la subida sobrepasaría el punto, pero el precedente también se encuentra en el verano de tres lustros atrás, cuando las hipotecas se encarecían a marchas forzadas tras 10 subidas de tipos en cinco años por parte del BCE, que intentaba enfriar una economía recalentada.

Entre 56 y 69 euros más al mes

Las similitudes entre la situación actual y la de 15 años atrás casi se acaban aquí. Ahora la inflación es mayor (en la eurozona alcanzó el 7,5% en abril, récord absoluto), aunque también hay más dudas sobre la marcha de una economía golpeada por la pandemia y la guerra, dos crisis que nadie vio venir. El mandato del BCE, que es mantener la inflación en el entorno que considera sano (2%), se traduce en subir tipos según la ortodoxia económica. Pero aún no lo ha hecho, lo que critica el economista Gonzalo Bernardos: “Tenemos un fuego y el banco central, a corto plazo, le lanza gasolina”, sostiene el profesor de la Universidad de Barcelona, quien se declara estupefacto: “En 2008 nos contaron todo lo contrario y, con la inflación en el 4,1%, nos arrearon por todas partes”.

Otra diferencia es que tampoco los intereses se encuentran en el mismo punto que entonces. El euríbor se mueve aún en márgenes históricamente bajos, por más que los últimos seis años en negativo hayan cambiado el marco mental de muchos consumidores. Hugo Rodríguez, economista del Instituto de Análisis Económico del CSIC, considera que los bancos centrales están volviendo “al terreno normal, que son los tipos de interés positivos con margen para moverlos arriba o abajo”. Para una hipoteca media en España (137.921 euros, en 2021) a devolver en 24 años y referenciada al euríbor más un punto, la diferencia entre las cuotas del pasado diciembre y las que resultarían a finales de este año oscilaría entre 56 y 69 euros al mes, según el escenario que se contemple. Pero en un préstamo por encima de 200.000 euros, la subida ya superaría los 100 euros.

Las malas noticias no son solo para quienes pagan hipoteca, también para quienes se lo plantean. “Las condiciones se están volviendo más restrictivas”, describe el economista del CSIC, “los bancos las endurecen porque ven que los tipos van a subir y la incertidumbre también sube”. Leyre López, analista de la AHE, describe otros cambios: “Las entidades ya han empezado a rediseñar su catálogo de productos y se están centrando más en préstamos de tipo variable porque reflejan mejor la situación de mercado de cada momento”.

Sin embargo, para Edgar Saiz, profesor de Derecho Mercantil en la Universidad Internacional de Valencia y asociado del despacho Andersen, es buen momento para explorar el tipo fijo. Para quienes tienen una hipoteca variable, describe, “hay dos maneras de llegar a ese tipo fijo”: renegociar con el banco o hablar con otra entidad para subrogar el préstamo (cambiarlo, pagando un coste). En un escenario en el que el BCE tiene que acertar a reducir la inflación sin matar el crecimiento y los bancos intentan adivinar dónde está la línea entre ofrecer una hipoteca atractiva y hacer un negocio ruinoso, el riesgo cero no existe. Para los prestatarios, pasarse al tipo fijo, es “una apuesta”, afirma el abogado: “A lo mejor negocias ahora, entramos en otra recesión y el euríbor no sube; pero la gente al menos debe ser consciente de que si quiere intentar algo, tiene que ser ya”.