Por qué estamos comprando casas como si nos las regalasen

Lo que está ocurriendo con la vivienda estos días provoca entre susto y estupor. Quien no se dé prisa se queda sin la vivienda, sea para comprar o para alquilar. Euforia, alegría, desenfreno o frenesí. Da igual el término que se emplee, todos ilustran el acontecer en este mercado. Si en las últimas semanas ha intentado adquirir o arrendar una casa ya sabe de lo que van estas líneas. La vivienda va sobrada de clientes y de precios, hasta el punto de que en algunas ciudades se están alcanzando niveles no vistos desde la burbuja. Y, lo que es peor: los precios van a seguir subiendo a corto plazo.

Por partes. El alquiler vuelve a cortar la respiración. Después de 13 meses de bajadas consecutivas, en el primer trimestre del año las rentas se encarecieron un 0,8% interanual, según Fotocasa. Y ya “estamos a un 1% de alcanzar los niveles máximos de 2007″, señala María Matos, directora de estudios del portal inmobiliario. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, está a 1,10 euros de marcar récord de nuevo. La experta adelanta que los datos de mayo, que se publicarán en breve, ya reflejan niveles nunca vistos.

A pesar de esas rentas desbocadas reina un lema: el primero que llega, se lo queda. María, de 44 años, alquiló su piso en Madrid hace un mes y no fue nada sencillo. “Me encontré que el mercado se movía muy rápido y que algunos pisos volaban en cuestión de horas o unos pocos días. La gente iba a las visitas con las tres últimas nóminas en la mano”. Hay que tomar una decisión antes de salir por la puerta. “No tienes margen para pensártelo”, añade. No hay oferta para tanta demanda, un desequilibrio que las empresas del sector achacan a las medidas proteccionistas del Gobierno, como el límite del 2% para actualizar rentas, ahora prolongado tres meses más.

La compraventa de casas no se queda corta. Quien puede comprar —desde luego, no los jóvenes menores de 35 años— lo está haciendo, y eso que los precios, en el caso de la segunda mano, están a niveles del año 2010, según el INE. A pesar de los intentos del Gobierno por fomentar el arrendamiento, de momento España se reafirma en sus raíces: es un país de propietarios. Solo en marzo se vendieron 59.272 viviendas, un 25,6% más respecto al mismo mes del año anterior. Es el mejor marzo desde la burbuja.

En el mercado de casas de segunda mano, “se está produciendo un efecto contagio, ese que se da cuando te dicen que queda la última bici”, explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “Mucha gente quiere comprar. Date cuenta de que algunos se hipotecaron el mes pasado al 1,5% fijo, cuando la inflación en mayo subió un 8,7%”, añade el agente. Duque ve a diario cómo algunos pisos se colocan en una semana. “En segunda mano se vende todo y lo de peor calidad, los bajos o interiores, se están reformando para ponerlos en alquiler”, cuenta Matos. Aquí también crece el desequilibrio entre oferta y demanda, y eso empuja los precios al alza, una mancha de aceite que se está extendiendo: Madrid, Cataluña, País Vasco, Andalucía, Comunidad Valenciana…

“Es una auténtica locura, hay gente que el día de la visita hace la reserva, una transferencia inmediata o se firman las arras. Incluso se compran casas sin visitar el piso”, explica María Matos. La analista da cuenta de que estas situaciones ni siquiera se daban en los tiempos de la burbuja, donde había mucha más oferta, sobre todo nueva. Sobraban grúas.

Sin obra nueva

Ahora hay muy pocas promociones nuevas. “La oferta no satisface de ninguna manera la demanda. La vivienda nueva se está vendiendo en un gran porcentaje sobre plano”, dice Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores, APCEspaña. Por esto, a falta de pisos nuevos, la demanda se está trasladando hacia casas usadas, que ya suponen el 80% de las transacciones.

La poca oferta nueva que sale al mercado está por las nubes. Los datos difieren según la fuente. De acuerdo con el INE, los precios están un 8,1% por encima de los máximos de 2008. Según el Ministerio de Transportes, el precio de la vivienda de menos de cinco años está un 7,3% por debajo de los máximos de 2010.

A corto plazo, seguirán subiendo. El culpable es el aumento en los costes de construcción. Algunos promotores han tenido que paralizar las obras en marcha o bajar el ritmo de los trabajos, y otros han pospuesto el lanzamiento de nuevos desarrollos para no tener que aplicar aumentos desorbitados. Cuervo insiste en que los precios no están subiendo en las promociones que ya están en marcha, porque la mayoría están vendidas. En las que salen al mercado, los incrementos rondan entre el 4% y el 6%. En definitiva, se compran pisos como si los regalaran. Las causas de esta precipitación por comprar vivienda son varias. Una de ellas es el miedo a la progresiva subida de tipos de interés y al encarecimiento de las hipotecas. Quien pensaba comprar el año que viene está adelantando la decisión. Esto es válido para la vivienda usada y no para la nueva, que tarda 18 meses en construirse.

Otra razón es el sobreahorro. “Los hogares se preguntan dónde colocar ese importante colchón de ahorro heredado de la pandemia, porque con el alza de la inflación pierde valor”, dice Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas. La vivienda es uno de los pocos activos de inversión que aún ofrece un buen rendimiento. A finales de 2021 se volvió a colocar en el 10% anual (alquiler más variación de precio), según el Banco de España.

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, considera que en España está pasando lo que ya sucedió en otros países a finales de 2021. “Vamos con retraso”. Y pone como ejemplo las subidas de precios de Grecia (10%), Países Bajos (18,7%), Alemania (12%) o Estados Unidos (20%). “Estamos viendo el efecto traslado de las compras que no se hicieron en 2020 y 2021 por la pandemia”, apunta. García Montalvo coloca de nuevo a la vivienda como un valor refugio para las familias ante la presión de la inflación: “Buscan proteger su patrimonio y sacarle rentabilidad”.

José Manuel Corrales, profesor de Economía y Empresa de la Universidad Europea, cree que el desajuste entre oferta y demanda “está alimentando una dinámica inflacionista peligrosa que está haciendo perder poder adquisitivo a las familias”. Cuanto más se compra, más suben los precios. Y explica el porqué del desenfreno: “Un alquiler cuesta 1.000 euros al mes y una hipoteca a 30 años te puede suponer 800; que muchos contratos temporales hayan pasado a ser indefinidos está alimentando la compra”.

La gran pregunta es ¿hasta cuándo van a subir los precios? “Hasta que los tipos de interés choquen con los indicadores de esfuerzo y rompan el ciclo alcista”, cree Torres. De momento, ese esfuerzo se sitúa en el 33,4%, según el Banco de España, porque los intereses aún son bajos y el empleo crece. Cuervo, que pide un poco de sensatez, sitúa el tope máximo en el 35%. En el alquiler ese esfuerzo ya rebosa: un 35,9% de los inquilinos dedicaban en 2020 más del 40% de su renta disponible a la vivienda. De momento, los expertos consultados no hablan de burbuja, pero sí de sobrecalentamiento. García Montalvo piensa que existe “un efecto psicológico de miedo a perder la casa que se quiere comprar”. Torres lo llama “sobrecalentamiento de anticipaciones”.