Cómo comprar una villa de 2,8 millones por 350.000 euros: así funciona la copropiedad que llega de Estados Unidos

Hace dos años, en junio de 2020, se vendió una villa llamada The Poolhouse (la Casa de la Piscina) en la ciudad de Santa Helena, un lugar rodeado de viñedos y montañas en el Estado de California. No fue una transacción normal. La vivienda, a la venta por 2,2 millones de dólares, fue comprada por ocho personas que pagaron 275.000 dólares cada uno. Así, por una fracción de su precio se convirtieron en propietarios de una segunda vivienda de lujo que pueden disfrutar durante varias semanas al año.

Fue la primera operación de venta de Pacaso, la start-up estadounidense con sede en San Francisco que ha profesionalizado la fórmula de la copropiedad de segundas residencias de lujo y que hace muy poco, a finales de 2021, aterrizó en España. La firma valorada en 1.500 millones de euros —alcanzó la categoría de unicornio en marzo de 2021, tan solo cinco meses después de su lanzamiento—, se estrenó en Marbella, donde ahora mismo cuenta con tres villas.

Este mercado que acerca el lujo a más clientes potenciales se ha armado y en muy poco tiempo han surgido varias empresas en España que tratan de popularizar esta forma de comprar una segunda vivienda en la playa, en el campo o en una ciudad turística. Entre ellas están Secconda, Abriqot o Dalima, esta última centrada en un lujo más asequible. Y aunque el principal cliente es internacional, “está cuajando entre los españoles también”, afirma Jesús Bravo, cofundador de Secconda.

La idea de negocio se asienta en un deseo universal: todo el mundo quiere una casa vacacional y más si tiene piscina infinita, gimnasio o cine, pero no todo el mundo puede pagarla. O sí, pero no quiere invertir uno o dos millones de euros en una villa que está cerrada la mayor parte del tiempo. “Menos del 25% de los propietarios pasan más de un mes en su segunda residencia. El disfrute de la casa es escaso en comparación con los costes y el tiempo que hay que dedicar al mantenimiento”, cuenta Juan Carlos Fernández, socio fundador de Abriqot. “La gente usa la segunda residencia seis semanas máximo, el resto está vacía o alquilada”, añade Bravo.

La copropiedad no es nueva. Existe desde hace décadas entre amigos y familiares, aunque ahora se profesionaliza. La empresa se encarga de seleccionar y comprar viviendas para luego comercializarlas en régimen de copropiedad. Una vez aglutina a los copropietarios, ocho como máximo, la empresa crea una sociedad limitada (Abriqot utiliza la figura de una sociedad civil), participada por los nuevos dueños. La empresa no conserva la titularidad de la propiedad, sino que permanece como administrador de esta, ofreciendo servicios de financiación (entre el 50% de Dalima y el 70% de Pacaso), reformas, diseño de interiores, mantenimiento, pago de facturas, limpieza o jardinería. Son los servicios propios de cualquier hotel de lujo. “El copropietario solo tiene que aparecer en la casa y disfrutar”, resume Ignacio Alonso, director de relaciones corporativas en Europa de Pacaso.

El margen de beneficio de estas plataformas se sitúa en torno al 12% por transacción, a excepción de Dalima que se mueve en el 5%. Además, cobran por el mantenimiento y gestión de las casas. Por ejemplo, Abriqot cobra un fijo mensual de 100 euros por participación.

Los copropietarios pueden comprar desde una participación (el 12,5% de la propiedad) hasta un máximo de cuatro (el 50%). Cada una de las ocho fracciones da derecho a usar la villa entre 42 y 45 días al año, según la compañía. Si adquiere el 50% tendría derecho a seis meses cada año. Puede ceder su uso a familiares y amigos, pero no está permitido el alquiler. Solo Dalima ofrece la posibilidad de arrendar la casa a través de ellos, un dinero que “pueden destinar a gastos de mantenimiento”, señala Galder Kabiketa, cofundador de la firma.

Lo que sí pueden hacer en cualquier caso es vender su participación, aunque solo a partir del primer año para evitar especular. “Los accionistas tienen derecho de tanteo, así que se les debe ofrecer la venta de la participación a ellos en primer lugar”, cuenta Jesús Bravo. Este podría ser el principal inconveniente de la compra, el miedo a no poder hacer líquida la inversión, aunque empresas como Pacaso aseguran que hay un mercado importante de compra de participaciones. “Vendemos acciones en 10 días y con una revalorización media del 10% en el primer año”, sostiene Ignacio Alonso. Y señala: “Todas las acciones vendidas fueron porque el vendedor quería otra segunda residencia más grande en otro destino”.

La gestión del calendario para usar la villa se realiza a través de la aplicación de cada compañía. Cada una tiene sus normas, pero coinciden en lo importante: los propietarios pueden reservar hasta con 24 meses de antelación, cada uno puede tener un máximo de cinco reservas a la vez para distintas fechas, las estancias serán para periodos de entre tres días y dos semanas y solo una reserva, dentro de un periodo de 12 meses, puede incluir una fecha destacada como Semana Santa o Fin de Año. Si la casa no está reservada, los propietarios pueden hacer reservas de último momento.

Cuando los dueños o sus amigos ponen un pie en la villa se encuentran todo preparado. A su llegada no solo tienen fruta cortada, la nevera llena o la casa ventilada y a la temperatura ideal, sino que también pueden contratar servicios extras, como un chef o reservar un masaje, una excursión o mesa en un restaurante. Este nuevo segmento de segundas residencias se ha centrado por ahora en las casas de lujo. “Poder acceder una vivienda maravillosa por una fracción de los que cuesta, es decir, sin necesidad de ser millonario, es un factor fundamental en la adopción del modelo”, cree Fernández. Aunque no descartan abrirse más adelante a “propiedades de menor nivel, pero siempre manteniendo el estatus de calidad”, recalca Alonso.

La copropiedad no tiene nada que ver con la multipropiedad, que tan mala imagen adquirió en España hace algunas décadas. La principal diferencia es que en la multipropiedad se compra tiempo de uso y el usuario no es dueño de un activo inmobiliario. “Una vivienda puede ser compartida por más de 50 personas, lo que significa que te corresponde disfrutar solo una semana al año”, explica Fernández. Además, el tipo de vivienda es muy diferente. “En la multipropiedad son habitaciones de hotel o apartamentos mal cuidados”, remata Alonso.

¿Quién es quién?

Pacaso abrió el camino de esta nueva industria en EE UU de la mano de Austin Allison y Spencer Rascoff, exejecutivos de Zillow, portal inmobiliario estadounidense. No da datos del número exacto de casas que tiene disponibles, aunque dice operar en 35 mercados de vivienda vacacional de Estados Unidos, el Reino Unido y España. El año pasado, el primero de la compañía, se vendieron 400 unidades, generando casi 300 millones de dólares en ingresos. Registró más de 20.000 estancias.

Abriqot compra viviendas valoradas entre cuatro y ocho millones de euros, de forma que las participaciones se venden a precios de entre 400.000 y 800.000 euros. Tiene unas 25 propiedades en Costa del Sol, Costa Blanca y Madrid. “Se puede comprar por 128.000 euros una participación en una villa en Jávea o una participación en una espectacular villa en Sotogrande por 400.000 euros”, señala Juan Carlos Fernández.

Secconda salió al mercado en diciembre de 2021 y está en proceso de captación de casas por Levante y Cataluña. De momento, cuenta con una en Marbella, con un precio de 2,8 millones de euros, por lo que cada participación es de 350.000 euros. “Estamos mirando para invertir en República Dominicana”, cuenta Jesús Bravo.

Dalima, compañía española creada recientemente, se distingue del resto porque su cartera está formada por viviendas de “lujo asequible”, indica Galder Kabiketa. “Estamos especializados en casas que cuestan entre 800.000 y 1,5 millones, con lo que la participación está entre los 80.000 y 150.000 euros, un precio similar al de un apartamento en la costa”. Cuenta con 30 propiedades, sobre todo en Alicante.