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¿Te planteas comprar una segunda casa? Antes, analiza pros y contras

El deseo de poseer otra residencia distinta de la habitual crece en España, pero alternativas, rentabilidades, gastos e impuestos pueden hacernos retroceder

Casa cerca de la playa de Deià (Mallorca).
Casa cerca de la playa de Deià (Mallorca).

Comprar una segunda vivienda es una aspiración que crece entre los españoles, aunque su realización concreta no parece ser tan fácil. Si, por un lado, un estudio del portal inmobiliario Casaktua revela que la proporción de ciudadanos que está en un proceso de búsqueda de este tipo de vivienda en propiedad se ha incrementado en ocho puntos porcentuales, al pasar del 10% en 2017 al actual 18%, por el otro, las compras efectivamente realizadas y estudiadas por Fotocasa en cinco grandes comunidades autónomas muestran una tendencia desigual en la geografía española.

Según un informe de esta web inmobiliaria, de todas las operaciones de compraventa de viviendas en el último año, las de segunda residencia en el País Vasco fueron solo el 2%, frente al 8% registrado el año anterior. En la Comunidad de Madrid, esta proporción ha pasado del 21% al 19%, y en Andalucía, del 17% al 15%. Por el contrario, en Cataluña ha subido del 13% al 15%, y en la Comunidad Valenciana, del 8% al 12%.

Puede que quien se esté proponiendo adquirir una segunda residencia la considere una buena inversión a largo plazo, como es el caso de los 52% de los encuestados por Fotocasa, y que le atraiga especialmente su rentabilidad (para el 46%, esta no es comparable con la de ningún otro producto financiero). O que considere que este es el momento, ya que los precios están subiendo (así lo cree el 24%), que una vivienda es un seguro de cara al futuro (22%), que pueda mejorar de esta forma su vivienda actual (16%), o que pueda destinarla a su disfrute durante las vacaciones (15%). Sea como fuere, la adquisición de una segunda vivienda le requerirá cuidar de una forma especial sus finanzas personales.

¿Y si, en vez de comprar, alquilaras?

El primer consejo que comparte al respecto José María López Jiménez, miembro del proyecto de educación financiera Edufinet, es valorar detenidamente si, en lugar de comprar, no compensaría más alquilar. ¿Qué ventajas presentaría esta opción? “La posibilidad de optar cada año por un destino diferente, no tener que asumir todos los gastos ligados a una transacción de compraventa o de la hipoteca, y evitar aquellos vinculados al mantenimiento de la propiedad”, desglosa López.

Este experto admite, sin embargo, que en esta decisión los aspectos psicológicos juegan un papel apreciable y que para algunas personas la seguridad de poseer un lugar fijo donde pasar las vacaciones puede ser un elemento importante, así como el período en el que quiere ser propietario de la vivienda y sus previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario.

¿De qué te sirve una segunda casa?

El segundo aspecto a tener en cuenta, según López, es el objetivo que se quiere conseguir. ¿Es una inversión para alquilar o revender, o la segunda vivienda servirá para el disfrute personal? “Deberíamos plantearnos si merece la pena realizar un desembolso al contado o distribuido entre varios años –como es el caso de una hipoteca– para utilizar el inmueble como propietarios solo unas semanas o meses al año”, advierte López.

Por el contrario, “si durante la parte del año en que el inmueble no se ocupa este estuviera arrendado, la situación estaría equilibrada”, destaca el experto, pero habrá que valorar qué rentabilidad espera obtener el propietario. Y propone el ejemplo de una vivienda que se adquiere por 250.000 euros, impuestos y gastos incluidos. Si el propietario la alquila y obtiene de ello 12.000 euros en un año, la rentabilidad sería del 4,8%. Pero de ella se deberían descontar todos los costes asociados a la vivienda, como el pago de la cuota de la hipoteca, los impuestos y los gastos.

No hay que olvidar tampoco que, si está ubicada en un destino turístico, su atractivo para alquilarla a un tercero se concentraría en la temporada alta, “justo el momento en el que, como propietarios, estaríamos interesados en ocupar nuestra propiedad”, avisa López.

Hipotecas más caras

“Asumir solo cargas financieras que pueda razonablemente permitirse”, es el tercer consejo de López para el potencial comprador de una segunda vivienda, y entender que no es lo mismo adquirir el inmueble donde se vive habitualmente o una casa para las vacaciones. En lo que se refiere a condiciones hipotecarias, por ejemplo, las entidades financieras pueden pedir entre un 10% y un 20% más de ahorro que para una primera vivienda, subraya el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. “El banco nos pedirá también información sobre nuestra vivienda habitual, para ver si está totalmente pagada y si la situación registral es coherente”, añade.

Ya que, al adquirir una segunda residencia, las probabilidades de impago aumentan, a Gonzalvez no le extraña que la entidad trate de entender más en detalle la situación económica del contrayente. De esta forma, “si ya has tenido una hipoteca en la primera vivienda, querrán saber si hubo algún retraso o impago, y pueden exigir un mayor tiempo mínimo de empleo en la misma empresa”, concluye.

Tendrás que imputar una renta en el IRPF

Algo que en ningún caso el potencial comprador de una segunda residencia podrá permitirse pasar por alto es la fiscalidad de este tipo de vivienda. En efecto, a diferencia del hogar habitual, la segunda casa “deberá imputar unas rentas inmobiliarias”, subraya rebeca Vázquez, experta fiscal del comparador bancario iAhorro. Es decir, el contribuyente deberá incluir en la base imponible del IRPF unas rentas por el mero hecho de ser propietario de un inmueble en el que no vive habitualmente, siempre y cuando no lo tenga alquilado. Esta renta será generalmente “el 2% del valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del IBI”.

Al pago del IRPF sobre esta renta deberán añadirse todos los tributos comunes a los distintos tipos de vivienda. La compra de una vivienda de obra nueva supone para el comprador tributar por el IVA (10% con carácter general o 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública). Por el contrario, en la adquisición de una vivienda usada –como ha sido el caso del 85% de las compraventas de segundas residencias en el último año, según Fotocasa– se pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). “Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la casa, se fija un porcentaje sobre el precio escriturado, generalmente entre el 6% y el 10%”, explica Vázquez.

Pagarás AJD, IBI y plusvalía

La modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ITP es un tributo que grava, entre otros, los documentos notariales. Por lo que, en cuanto se produzca la firma ante el notario de la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad, se generará también este impuesto, que consta de dos partes: la cuota fija y la cuota variable. Si el contribuyente ya tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, como en el caso de la compra de una vivienda de segunda mano, solo tendrá que pagar la cuota fija de AJD. Por el contrario, si el inmueble que se adquiere es una vivienda de obra nueva, al no estar sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tendrá que corresponder también la cuota variable. Cada Comunidad Autónoma establece el tipo de gravamen. Según la experta, se encuentra en torno al 0,5% y el 1,5% del precio del inmueble.

A ello se suman el IBI –cuyo gravamen se sitúa entre el 0,4% y el 1,1% del valor del inmueble, con un posible recargo del 50% de la cuota del impuesto por parte del Ayuntamiento– y, cuando el nuevo propietario decida de revender la casa, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la llamada plusvalía. Cada Ayuntamiento establece el tipo de este impuesto, que no podrá superar el 30% del incremento de valor.

Los cinco errores a evitar

Como en cualquier compraventa, también en el caso de la adquisición de una segunda vivienda las equivocaciones están al acecho. José María López Jiménez, miembro del equipo que trabaja en el proyecto de educación financiera Edufinet, señala cinco posibles errores.

Pagar la vivienda más de lo que vale, según los criterios del mercado. “Recurrir a especialistas que nos asesoren y solicitar una tasación a un profesional, pueden ser medidas para mitigar este riesgo”, subraya.

No aquilatar el esfuerzo que supone pagar el segundo inmueble, en el caso de tener que asumir una carga financiera significativa para la primera vivienda.

Infravalorar los costes asociados a la propiedad de la vivienda: mantenimiento, impuestos y seguros, entre otros.

No ponderar la ubicación de la vivienda. Según el portal inmobiliario Fotocasa, el 42% de los españoles que han comprado una segunda vivienda en el último año lo ha hecho en una localidad de una provincia diferente a la que reside, un 23% en una localidad diferente pero cercana, y otro 15% ha comprado en una localidad diferente, alejada de la que reside pero en la misma provincia. El riesgo de adquirir una casa en una zona no óptima, en palabras de López, es “encontrarse con dificultad a la hora de vender o alquilar, o ser obligados a hacerlo a un precio muy inferior al esperado”.

Concentrar inversiones en exceso en el  sector inmobiliario, si no se dispone de una cartera diversificada, con el riesgo que ello conlleva cuando los precios del alquiler o de las propias viviendas evolucionen a la baja. López resalta que en la segunda vivienda debe ser más sencillo desinvertir, para hacer frente a la necesidad de liquidez. Por ello, advierte, lo que puede parecer una ganga no lo es si el inmueble carece de un mercado en el que vender posteriormente.

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