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Comprar casa para alquilarla a turistas, una tendencia a la baja

Las dudas alrededor de las plataformas de arrendamiento vacacional hacen disminuir la intención de adquirir una segunda residencia con este propósito del 34% al 21% en un año, según Fotocasa

Dos turistas en una calle del Barrio Gótico de Barcelona.
Dos turistas en una calle del Barrio Gótico de Barcelona.

Pese al auge de las plataformas que ofrecen arrendamientos de casas para turistas, comprar una segunda residencia con el objetivo de alquilarla posteriormente por estancias cortas es cada vez menos habitual. Las dudas que pesan sobre la reglamentación del llamado alquiler vacacional hacen que este año la intención de adquirir una segunda vivienda con este propósito caiga del 34% del año pasado al 21%, según adelanta Fotocasa a EL PAÍS. De esta forma, el 71% de los particulares encuestados por el portal inmobiliario declara que quiere destinarla a su proprio disfrute.

Todo ello, mientras crece entre los españoles la intención de comprar una segunda casa. Un estudio de otro portal inmobiliario, Casaktua, revela que la proporción de ciudadanos que está en un proceso de búsqueda de este tipo de vivienda en propiedad se ha incrementado en ocho puntos porcentuales, al pasar del 10% en 2017 al actual 18%. Las compras efectivamente realizadas y estudiadas por Fotocasa en cinco grandes comunidades autónomas, sin embargo, muestran una tendencia desigual en la geografía española. De todas las operaciones de compraventa de viviendas en el último año, las de segunda residencia en el País Vasco fueron solo el 2%, frente al 8% registrado el año anterior. En la Comunidad de Madrid, esta proporción ha pasado del 21% al 19%, y en Andalucía, del 17% al 15%. Por el contrario, en Cataluña ha subido del 13% al 15%, y en la Comunidad Valenciana, del 8% al 12%.

Un futuro incierto

“Hemos detectado que la incertidumbre de la legislación y todas las problemáticas alrededor del alquiler turístico hacen que muchos propietarios no quieran poner su vivienda en arrendamiento vacacional”, señala la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio. Justo ayer, de hecho, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, declaró en el Congreso que el Ejecutivo va a tomar cartas en el asunto y acotará las viviendas turísticas para desinflar la burbuja de precios que se detecta en algunas grandes ciudades.

A esta explicación, Toribio añade la gestión que supone poner una casa a disposición de unos inquilinos por estancias cortas. “Es cierto que un alquiler vacacional es en sí más rentable que uno de larga duración, pero muchos propietarios nos dicen que no les compensa por la pérdida de tiempo y los gastos de limpieza, del cambio de las sábanas y de las toallas, entre otros”, agrega.

Si el 28% de los españoles declara disponer ya de una segunda vivienda (cinco puntos más que el año pasado), el 51% de ellos la tiene para su propio disfrute y el restante 49% elige la rentabilidad del alquiler (un 32% con el arrendamiento a largo plazo, y un 17% con el alquiler vacacional), según Casaktua. “En la época de la crisis este sector estaba muerto”, admite el director de la empresa de intermediación financiera RN Tu solución hipotecaria, Ricardo Gulias. El estallido del alquiler vacacional, impulsado por las nuevas plataformas, sin embargo, imprimió un cambio de rumbo. “Los que se habían quedado con una propiedad en lugares de veraneo de la que no podían desprenderse por falta de adquirientes se dieron cuenta de que comprar para alquilar era una buena fórmula para ganar dinero”, explica.

En el último año, también en su empresa, se aprecia que las familias que invierten en una segunda residencia lo hacen cada vez más para utilizarlas personalmente durante las vacaciones. En algunos casos minoritarios, los que no pueden comprar una vivienda en la ciudad donde residen optan por vivir de alquiler pero invierten en una propiedad en la playa o en la montaña. “Es una manera de conseguir una rentabilidad futura”, dice Gulias. Se trata del 6% de los que compraron una segunda vivienda, mientras que el restante 94% es también propietario de su primera residencia, siempre según datos de Fotocasa.

Condiciones hipotecarias más duras

Cualquiera que sea la motivación de un potencial comprador de segunda vivienda, si este no dispone de todo el dinero para llevar a cabo la operación, deberá tener en cuenta que las hipotecas para estas casas suelen tener condiciones más duras que para las primeras residencias, en las que es posible en determinados casos llegar a financiar la totalidad de la compra, a plazos de hasta 40 años y tipos variables por debajo del 0,8%.

En palabras de Gulias, pocas entidades ofrecen un producto específico para segunda casa en su portfolio, sino que estas hipotecas “se hacen en la oficina, con características a menudo parecidas”. Así, un préstamo para segunda vivienda difícilmente financiará más de un 75% del precio de compraventa, los tipos no bajarán del euríbor más el 1,25%, si es variable, y del 2,75% en el caso del fijo, y los plazos no superarán los 25 años.

No obstante, si el solicitante es un buen cliente del banco que concede el préstamo, “el porcentaje de financiación se podría subir hasta el 80% o el 90% del valor de compra”, según el director general de Ibercredit, Santiago Cruz. Las comisiones de apertura y cancelación se pueden evitar, en opinión de Gulias, pero no otras vinculaciones como el seguro de vida, de hogar, el ingreso de la nómina y de recibos, o las tarjetas asociadas a la cuenta.

El banco será más estricto

Por todo ello, este experto aconsejaría a un potencial comprador no quedarse con la primera hipoteca que le ofrezcan, vigilar los productos vinculados, buscar la casa solo después de tener el préstamo resuelto, puesto que de esta forma ganará en capacidad de negociación, y prestar atención a que la vivienda pueda alquilarse con facilidad, “por si un día vienen las vacas flacas”.

Deberá también considerar que algunas entidades pueden pedir entre un 10% y un 20% más de ahorro que para una primera vivienda, subraya el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. “El banco nos pedirá también información sobre nuestra primera vivienda, para identificar si está totalmente pagada y si la situación registral es coherente”, añade.

Ya que, al adquirir una segunda residencia, las probabilidades de impago aumentan, a Gonzalvez no le extraña que la entidad trate de entender más en detalle la situación económica del contrayente. De esta forma, “si ya has tenido una hipoteca en la primera vivienda, querrán saber si hubo algún retraso o impago, y pueden exigir un mayor tiempo mínimo de empleo en la misma empresa”, concluye.

La inversión más rentable

Entre los cambios que el portal inmobiliario Fotocasa detecta este año en el mercado está también un desplazamiento de la compra de segunda residencia hacia clases sociales más elevadas. Si el 39% de las compras de segundas viviendas ya se da en la clase media alta, esta proporción era del 28% en 2017. Al revés, la clase media representaba el 39% de los compradores de este tipo de residencia el año pasado, mientras que ahora es el 28%. Las compras en la clase alta casi no varían, al pasar del 26% en 2017 al 28% este año.

Los motivos principales para comprar una segunda vivienda que esgrimen los encuestados por Fotocasa es invertir a largo plazo (52%) y hacer patrimonio (38%). Un 24% considera que es un buen momento porque los precios están subiendo y un 22% cree que una vivienda es un seguro para el futuro. Para el 46% de los compradores de segunda residencia, invertir en una vivienda da una rentabilidad que no ofrece ningún otro producto financiero.

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