Si compras una casa usada, tendrás que pagar el ITP. ¿Qué tipo aplican en tu comunidad autónoma?

El IVA y el IRPF son dos impuestos con los que los contribuyentes españoles tienen más familiaridad. En cambio, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es menos conocido, y eso que se tiene que pagar con mucha frecuencia: casi el 80% de los españoles viven en casas de su propiedad, y este tributo se abona siempre que se compra una vivienda de segunda mano a otro particular. Además, este impuesto es diferente según la comunidad autónoma en la que vivas y cada región aplica, además, bonificaciones y reducciones diferentes (por familia numerosa o discapacidad reconocida, por ejemplo).

¿Cuándo no se paga ITP? “En ningún caso el ITP se aplicará a transmisiones entre empresarios y particulares, pues las mismas ya están gravadas por el IVA”, aclara Rebeca Vázquez, experta fiscal del comparador bancario iAhorro. Pero el mercado de la vivienda se está recuperando gracias a la mayor actividad del mercado de casas de segunda mano, que sí suele ser de compraventa entre particulares: el 2017 se registraron 381.163 operaciones con vivienda usada, el 15% más.

En estos casos, al vendedor corresponderá abonar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, mientras que el ITP “tiene que pagarlo el comprador”, señala Amor Pelegrí, socia fundadora del despacho de abogados Pelegrí. Una vez efectuada la escritura pública, el adquirente dispone de 30 días hábiles para presentar la liquidación del impuesto a la delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria correspondiente al lugar en el que se encuentra el inmueble.

Cataluña, el tipo general más alto

La ubicación de la vivienda es un elemento fundamental para determinar la cuantía a pagar, ya que el ITP es un tributo indirecto cuyos tipos están fijados por cada Comunidad y Ciudad Autónoma. “El Estado establece el marco general y unos mínimos, pero como la competencia sobre este impuesto pertenece a cada región y Ciudad Autónoma, todas aplican cuotas superiores” y una serie de reducciones en determinadas situaciones, destaca Pelegrí.

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El valor real (de mercado) del bien transmitido —en este caso, la vivienda— es la base imponible sobre la cual se aplica la cuota tributaria. Como se puede apreciar en el mapa, en Cataluña —la Comunidad Autónoma en la que hubo más compraventas de viviendas después de Andalucía y por delante de Madrid— el tipo general es el más oneroso, ya que varía entre el 10% y el 11%, según los tramos. En Baleares y Extremadura este se encuentra entre el 8% y el 11%, y en Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, entre el 8% y el 10%. En Andalucía, por ejemplo, se aplica un ITP del 8% hasta una base liquidable de 400.000 euros, 9% desde 400.000,01 euros hasta los 700.000 euros, y 10% a partir de este umbral y para el resto del valor de la vivienda.

Hay también regiones (y las dos Ciudades Autónomas) en las que el tipo general de este impuesto es único. Galicia y Valencia aplican un 10%, las dos Castillas y Murcia, un 8%, La Rioja, un 7%, Canarias, un 6,5%, Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla, un 6%. La región en la que menos se paga por el ITP es el País Vasco, donde supone el 4% de la base imponible.

Reducciones de más de la mitad

De todas formas, las excepciones al tipo general son muchas y también se pueden leer en el mapa que publicamos, al pulsar en la Comunidad o la Ciudad Autónoma que interesa. Así, por ejemplo, en una de las regiones con el tipo general más alto, es decir, Valencia, se aplica un 8% si el inmueble es adquirido por menores de 35 años o si se trata de una vivienda de protección pública de régimen general, o un 4% para familias numerosas, discapacitados o viviendas de protección oficial de régimen especial.

En Andalucía solo se aplica el 3,5% si el valor de la vivienda no supera 130.000 euros y el comprador es menor de 35 años, o si no excede 180.000 euros y el adquirente es una persona con una minusvalía de, al menos, el 33%. El ITP más bajo en absoluto se encuentra en el País Vasco, Comunidad Autónoma donde las compraventas de viviendas para familias numerosas tributan un 2,5%.

Competencia fiscal entre territorios

“Generalmente se aplican tipos más reducidos en unas Comunidades respecto a otras para incentivar las compras de inmuebles —fundamentalmente viviendas— en el ámbito territorial que compete a cada Administración Autonómica”, opina el director del área fiscal del despacho de abogados Sanahuja Miranda, Xavier López. De esta forma, el ITP se convierte en un verdadero “instrumento de competencia fiscal” entre territorios, añade.

El letrado señala también que “las discrepancias más habituales con las Administraciones tributarias autonómicas en relación con este impuesto suelen derivar del valor aplicado para su cálculo”. Si muchas veces el valor de mercado de la vivienda —base imponible del ITP— coincide con el precio de venta acordado, “existen casos en los que se pactan precios por debajo del valor real, e incluso por debajo del valor fiscal mínimo, que se obtiene multiplicando el valor catastral por un coeficiente establecido para cada municipio”, explica López. En estos supuestos, la Administración Autonómica podría obligar a regularizar la situación, excepto si el contribuyente logra acreditar que la compraventa se ha realizado a valor real.