¿Vas a comprar casa? Estos son todos los impuestos que deberás pagar

Si formas parte de los casi 120.000 propietarios que han adquirido una vivienda en el segundo trimestre de este año, es muy probable que ya te hayas hecho todo un experto en los impuestos que se aplican en este tipo de operaciones. Si, por el contrario, estás entre los que anhelan tener su propia casa y estás a punto de dar el paso, conocer de cerca tus deberes con el fisco te ayudará a echar cuentas y evitar sorpresas más tarde.

La adquisición de una vivienda de segunda mano es el caso más frecuente en España, ya que en el segundo trimestre representó el 78% de las ventas. “La compra de una vivienda usada supone para el comprador, antes de todo, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP)”, señala Rebeca Vázquez, experta de finanzas del comparador bancario iAhorro.

Bajo este nombre se esconden, en realidad, tres impuestos. Por un lado está la Transmisión Patrimonial Onerosa, que grava todas las transmisiones de bienes y derechos que conforman el patrimonio de una persona (por ejemplo, la venta de un piso). Por otra parte se encuentra la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, un tributo que se aplica a la formalización de la operación, es decir, en este caso, los documentos notariales. El último —que, sin embargo, no se emplea en la compraventa de un piso— atañe únicamente a las Operaciones Societarias.

El tipo del primer tributo, la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, varía según la Comunidad Autónoma en la que se halla la vivienda y se aplica al precio que aparece en la escritura. “En la mayoría de las regiones está entre un 6% y un 10%”, asegura Vázquez. Será el mismo comprador quien ingresará este importe en la sede de Hacienda de la región donde se sitúa el piso. Es preciso hacerlo antes de que hayan transcurrido 30 días hábiles a partir del día siguiente al otorgamiento del contrato, documento privado o escritura pública.

La modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP es un tributo que grava, entre otros, los documentos notariales. Por lo que, en cuanto se produzca la firma ante el notario de la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad, se genera este impuesto, que consta de dos partes: la cuota fija, llamada también papel notarial, y la cuota variable.

Si el contribuyente ya tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, como en el caso de la compra de una vivienda de segunda mano, solo tendrá que pagar la cuota fija de Actos Jurídicos Documentados. Por el contrario, si el inmueble que se adquiere es una vivienda de obra nueva, al no estar sujeto a Transmisiones patrimoniales Onerosas, tendrá que corresponder también la cuota variable.

Cada Comunidad Autónoma establece el tipo de gravamen. Según la experta, se encuentra en torno al 0,5% y el 1,5% del precio del inmueble. En este caso también el comprador tiene un plazo de 30 días hábiles después de la firma para ingresar el importe en una entidad bancaria para liquidarlo posteriormente en la Consejería de Hacienda.

Si la operación de compra se refiere a una vivienda de obra nueva o primera entrega, en lugar del ITP el comprador deberá pagar Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Para conocer su importe basta con multiplicar el precio de la vivienda por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra: el 10% con carácter general o el 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial, de régimen especial o de promoción pública.

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“La Agencia Tributaria considera primera entrega aquellas viviendas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes”, puntualiza Vázquez. Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila la vivienda y transcurridos dos años la pone a la venta, se trataría de una primera entrega solo si la adquieren los propios arrendatarios.

El pago del IVA se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto a Hacienda.

Una vez que ya seamos propietarios, cada año tendremos que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al Ayuntamiento del lugar donde se encuentra la vivienda. Su base imponible —es decir, el importe sobre el que se aplica— estará constituida por el valor catastral de la vivienda.

El tipo de gravamen, que depende de las características del inmueble, oscila entre un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,10%. Los ayuntamientos, sin embargo, podrán aplicar un recargo de hasta el 50% si el inmueble residencial está vacío.

Tal vez, por la razón que sea, el piso o la casa que compraste no sea para toda la vida y te plantees venderla tarde o temprano. En este caso deberás tener en cuenta el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la llamada plusvalía municipal. Es un tributo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos sobre los que se edificó el inmueble. El tipo impositivo está fijado por cada Ayuntamiento, pero en ningún caso puede exceder el 30% del incremento de valor.

El Tribunal Constitucional, sin embargo, dictó en mayo que los contribuyentes no tienen que pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando hayan registrado pérdidas en la venta de un inmueble. Esta decisión abrió la puerta a la posibilidad de presentar reclamaciones para cobrar la devolución del impuesto pagado de más.