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Cómo evitar sorpresas en la compra de una vivienda usada

La venta de pisos de segunda mano no para de crecer, pero ¿qué defectos pueden presentarse en este tipo de construcciones y de qué manera se pueden detectar?

La compra de una vivienda de segunda mano es un planteamiento al alza entre los españoles. Desde 2007, nunca se vendieron más casas usadas como en el segundo trimestre de este año, según evidencia el último informe del Colegio de registradores de España. En ese periodo se compraron 99.343 pisos usados, frente a solo 20.065 ventas de obra nueva. “El mercado inmobiliario español está acelerando su fase de recuperación en términos de demanda y precios”, reza el informe del primer semestre de este año de Bankinter, en el que se prevé que “la demanda residencial alcanzará un volumen cercano a 550.000 viviendas en 2018, impulsada por la mejora del empleo y las favorables condiciones de financiación”.

Una mujer apunta en su teléfono móvil frente a una inmobiliaria en Madrid.
Una mujer apunta en su teléfono móvil frente a una inmobiliaria en Madrid.

Así, ante el parón de la obra nueva, cuyas ventas se encuentran muy lejos de las 110.000 unidades que se registraban trimestralmente en los años de la burbuja, la recuperación del mercado inmobiliario seguirá tirando de la compraventa de casas usadas. Pero, ¿con qué conocimientos llegan los potenciales compradores a la adquisición de una vivienda de segunda mano? A la hora de comprar este tipo de inmueble, ¿cómo evitar equivocaciones que pueden salir muy caras?

Cuidado con el “cuerpo cierto”

“Por el elevado importe que tiene la compraventa de una vivienda, lo ideal cuando se trata de segunda mano es visitar acompañados de un arquitecto o arquitecto técnico”, dice la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Esto es especialmente importante cuando el edificio en el que se ubica la vivienda es antiguo o no haya estado habitado durante mucho tiempo. Se hace prácticamente indispensable cuando el contrato precisa que se compra “como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer”, según la terminología que se suele emplear en estas operaciones y que aclara Izverniceanu.

La representante de la organización de consumidores relata dos casos por los que la asociación se ha interesado recientemente. “Una señora, que compró un pareado a un banco por un precio rebasado, al llegar las lluvias constató que la azotea no estaba bien impermeabilizada: la reparación costaba 5.000 euros y la entidad se negó a pagar la reparación. Otra compradora de un chalet unifamiliar en Madrid tuvo que rehacer la conexión a la red hídrica y, dado que hay que pedir obligatoriamente un presupuesto al Canal de Isabel II [el proveedor], se encuentra con que tiene que desembolsar casi 1.000 euros, un gasto con el que no contaba y del que nadie le advirtió”.

Averiguar el estado de todo el edificio

“Se suele creer que es muy costoso tener el asesoramiento de un arquitecto, pero no es así y, sin embargo, ahorra muchos disgustos”, afirma el decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga. Este profesional hace hincapié en la necesidad de averiguar el estado general del edificio, porque de él le advertirá sobre si la comunidad –y, en ella, el nuevo propietario– deberá hacer frente a reformas en el breve período. Si el edificio es muy antiguo, una simple inspección ocular muchas veces no es suficiente, sobre todo si no se han acometido nunca reparaciones de cierto calado.

Ezquiaga pone come ejemplo Madrid. “En los edificios del siglo XIX o anteriores, a veces se aprecian vicios en los forjados, la cimentación y el sótano, y deterioros de la cubierta que, con el paso del tiempo, ha perdido la impermeabilización, causando infiltraciones que pueden afectar tanto al ático como a la escalera u otros elementos comunes”, explica.

Inmuebles de la posguerra

En los edificios de la posguerra, por la escasez de materiales de construcción que caracterizó aquella época, al haber utilizado unos cementos de calidad inferior, los elementos ornamentales tienen el mismo riesgo de desprenderse que en los edificios más antiguos. “En el caso de las viviendas de protección oficial, en barrios muy modestos de la capital, en esa época se hicieron sótanos con una cimentación muy precaria y eso también puede producir el riesgo de humedades, entre otros”, añade Ezquiaga.

Demolición de los edificios afectados por aluminosis en el barrio del Turó de la Peira, en Barcelona.
Demolición de los edificios afectados por aluminosis en el barrio del Turó de la Peira, en Barcelona.

Cuando la degradación de las construcciones se debe a cementos que contienen sales de aluminio en cantidad o calidad inadecuadas, se habla de aluminosis. “En su tiempo fue un drama porque afectó a la estabilidad de ciertas viviendas", recuerda el decano del COAM. Es lo que ocurrió en Turó de la Peira (Barcelona) donde, desde la muerte de una vecina por el derrumbe de un inmueble en 1990, se tuvieron que rehabilitar por completo, en los 13 años posteriores, 142 edificios afectados por esta patología. En estos casos es necesario refuerzo estructural que requiere una inversión muy importante”, relata el decano del COAM.

¿Quién paga las derramas?

“Hay quien busca vivienda barata en edificios con cierta antigüedad y al poco tiempo se ve sorprendido por una sucesión de derramas: para la fachada o para instalar un ascensor, por ejemplo”, advierte Izverniceanu.

Salvo que las dos partes acuerden algo distinto, junto con la vivienda el comprador adquiere también las obligaciones del vendedor, por lo que, aunque las derramas hayan sido decididas por la Junta de la comunidad antes de la compraventa, deberá pagarlas el nuevo propietario. Puede darse el caso, por ejemplo, de que la Junta haya aceptado el presupuesto de una constructora en una fecha anterior a la firma del contrato de compraventa, pero que esté negociando un aplazamiento de pago, una financiación de la obra o una subvención. Ya que, en ese estadio, la cuantía de las derramas todavía no es legalmente exigible, esta no aparecerá en el Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, que se tiene que entregar al comprador potencial.

¿La solución? Pedir al vendedor las actas de las últimas Juntas de la comunidad para averiguar si existen obras en trámite. Con el objetivo de cuantificar el gasto y negociar con el vendedor el precio de la compra, es aconsejable hacer la misma comprobación también con el portero y los vecinos, “por ser los que mejor conocen la finca”, señala el subdirector de la agencia inmobiliaria Donpiso, Emiliano Bermúdez.

La importancia de la ITE

Lo que puede sacar de dudas al comprador con respecto a las condiciones del inmueble es si recientemente ha pasado la Inspección técnica de edificios (ITE), un documento en el que se certifica que cumple unas condiciones mínimas de seguridad y salubridad. “Sería un indicio positivo de buena conservación”, indica Ezquiaga. Por el contrario, si el edificio no tuvo nunca un informe favorable o se detectaron defectos que no se han subsanado, hay un problema.

“Una ITE desfavorable no significa que el edificio sea inhabitable o que vaya a sufrir un siniestro grave”, aclara el decano del COAM, “sino que muy probablemente el comprador va a tener que hacer frente a un coste fuerte de reparación en algún momento de la vida del edificio, y eso debería repercutir en el precio de la vivienda”.

Más grave aún, según Izverniceanu, es “si el edificio no ha pasado la ITE, es muy probable que ningún banco conceda una hipoteca para la compra”, por lo que poder consultar este documento se revela fundamental. La información sobre la ITE está en poder de los Ayuntamientos, pero “no todos informan de manera suficiente y asequible”, en palabras de la portavoz. “Algunos incluso la reservan a los propietarios o la ofrecen solo presencialmente”.

Visitar el piso en distintos momentos

Si se atiende más específicamente a las condiciones en las que se encuentra la vivienda, lo que puede ser motivo de preocupación es la “mala conservación de paredes, instalaciones, suministros, puertas y ventanas del piso en cuestión”, en opinión de Bermúdez.

En efecto, según Izverniceanu, el potencial comprador deberá comprobar el estado de las cañerías, los cierres, las ventanas, la pintura, los suelos y los techos. Elementos, todos ellos, que, una vez más y según su estado, determinarán el importe de eventuales reformas y, por consiguiente, si el precio de la vivienda es el adecuado. “La recomendación es ser muy minucioso en las visitas previas”, aconseja la portavoz de la OCU. “Hay que mirar con detenimiento hasta los sitios menos visibles como el interior de los armarios, los baños o la acometida de agua de la cocina, y desconfiar cuando se encuentran zonas recién pintadas, ya que podrían ocultar humedades”. Finalmente, no hay que pasar por alto trasteros y plazas de garaje.

“Visitar la vivienda en distintos horarios del día es una buena forma de conocer sus características”, explica Bermúdez. Así, se podrá apreciar su luminosidad, o detectar eventuales ruidos o la presencia de vecinos molestos.

Reclamar por vicios ocultos

Si, pese a todas las averiguaciones, el nuevo propietario descubre unos desperfectos después de la compra, podrá acudir a la ley. “El Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos en la vivienda siempre que estos hagan imposible vivir en ella o si se considerase que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido la vivienda o hubiera pagado menos por ella”, asegura Bermúdez. El plazo para reclamar es de seis meses. “Eso sí, el coste de las pruebas necesarias en la vivienda en este caso corren a cargo del comprador”, añade el subdirector de Donpiso.

Más allá de la literalidad de la norma, sin embargo, la OCU avisa de que la interpretación de los tribunales depende de cada caso. “Puede que el vicio oculto sea de tal gravedad que el juez entienda que se ha vendido gato por liebre, incumpliendo el contrato de compraventa”, afirma Izverniceanu. La casuística recogida por la organización en este sentido es muy variada.

El nuevo informe puede acarrear otras derramas

A partir de junio de 2018, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad deberán contar con el Informe de evaluación de edificios (IEE), un documento que integra la Inspección técnica de edificios (ITE), pero del que forman parte también certificaciones de accesibilidad y eficiencia energética. De esta forma, “la probabilidad de que haya que afrontar una derrama en este tipo de edificios va a ser muy alta, y hay que contar con ello”, advierte la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (COU), Ileana Izverniceanu.

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