Las segundas viviendas de sol y playa recuperan brío

El tándem sol y playa sigue vendiendo. Las compraventas de casas y las grúas han regresado a algunas playas y los precios ya están subiendo. "Las zonas donde se puede hablar de indicios claros de recuperación de la vivienda vacacional son las islas Baleares y Canarias, Costa del Sol, norte de Alicante y El Maresme. También se observa actividad en el litoral gaditano, concretamente en Sotogrande, Tarifa y Puerto de Santa María", resume Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

Y, aunque muy lejos del festín de la burbuja, ya hay alunas voces críticas. "Se ha reactivado la promoción en la Costa del Sol, especialmente en Estepona y en Costa Blanca. Estamos muy lejos de las cifras del boom, pero empiezo a oír voces diciendo que el nivel de construcción en algunas zonas ya es insostenible", señala Mark Stücklin, director de Spanish Property Insight, portal que ayuda a los extranjeros a entender el mercado en España.

Cada vez son más las playas que están registrando incrementos de precios superiores al 10% en el último año (primer trimestre de 2018 con respecto al mismo periodo del año anterior). "Las zonas donde las subidas han sido más intensas son Mallorca, Ibiza, Lanzarote, Fuerteventura y ciertos municipios de Huelva, Alicante y Málaga", cuenta Soria.

En algunas playas mallorquinas, como Sóller, los precios han crecido hasta un 21% en solo un año. En Palma de Mallorca, un 14,7% y en Llucmajor, un 13,8%. En Ibiza y Formentera el alza ha sido del 17,8%. Las Islas Canarias no se quedan atrás: Lanzarote y Fuerteventura suben un 11,5%. Ya en la península, destacan las costas de Alicante, Huelva y Málaga: Calpe (16,5%), Mijas (13,4%) Almonte (15,2%), Altea y Jávea (en ambas un 11,3%), Fuengirola (11,9%) y Torremolinos (10,9%), según los datos de Tinsa. Se han incorporado a esta lista algunas localidades del litoral norte, como Sanxenxo (Pontevedra), donde la subida ha sido del 24,6%, y Baiona (12%). "En algunos casos se trata de una tendencia que apunta a una consolidación de la recuperación, mientras que en otros responde más a un efecto rebote tras años de ajuste, como puede ser el caso de la costa onubense o de Pontevedra", explica Soria.

Si hay subida de precios y actividad promotora es que hay demandante extranjero, ahora mismo el principal comprador de vivienda en la costa. "La demanda extranjera se recuperó mucho antes y ya lleva ocho años creciendo. Está enfocada en Costa del Sol, Costa Blanca y las islas", cuenta Stücklin. Los internacionales compraron en 2017 el 13,1% del total de viviendas vendidas en España, más de 61.000 casas, frente a las poco más de 53.000 de 2016, según el Colegio de Registradores. Y, además, un tercio de todas las casas vendidas en Baleares y Canarias durante 2017 cayó en manos de foráneos. También les gusta la Comunidad Valenciana (26%), Murcia (18,8%), Andalucía (13,8%) y Cataluña (12,9%). "El británico sigue siendo el principal comprador y han ganado peso otras nacionalidades como nórdicos y belgas. Todos ellos han tenido que focalizarse en segunda mano, pero ya empiezan a comprar obra nueva", señala Samuel Población, director de Residencial y Suelo de CBRE. Las compraventas por parte de británicos, que han perdido el miedo al Brexit, crecieron un 7,8% en el segundo semestre de 2017. Ahora bien, hay que tener en cuenta que parte de esas compras foráneas, en torno al 30%, son realizadas por fondos internacionales que adquieren promociones enteras para su explotación en régimen de alquiler, indica César Hernández, director de Análisis de Mercado de Sociedad de Tasación-ST.

Pero hay otro puntal que está detrás del alza de precios. Es cierto que la demanda nacional que adquiere para uso propio aún no se ha recuperado por la precariedad del empleo y los salarios, pero sí han crecido las adquisiciones como inversión. "El 34% de los que compran o van a comprar una segunda residencia dicen que la van a destinar al alquiler de corta estancia, frente al 7% que piensa en alquiler residencial", señala Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal Fotocasa.

Es un activo cada vez más rentable. "La rentabilidad por alquilar una vivienda en la playa ha pasado del 2,38% en 2017 al 2,45% en 2018", según Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Hay que tener en cuenta que el alquiler medio —ocho semanas en verano— es de 642 euros semanales, un 6,28% más interanual, añade. Además, el precio semanal del arrendamiento de viviendas en primera línea de playa es entre un 5% y un 10% más caro este verano que el pasado, detallan en TecniTasa.

A pesar de los crecimientos de precios de venta tan llamativos de algunas playas, lo cierto es que comprar una casa en la costa mediterránea sigue siendo hoy un 45,8% más barato que en 2007. En Canarias y Baleares, donde el alza de precios ha sido mayor, el descenso acumulado desde los niveles máximos es del 23,8%, según Tinsa. Así, "una vivienda tipo cuesta de media 222.584 euros, un 3,25% más que en 2017", calcula Font. Aunque hay apartamentos en Torrevieja por 50.000 euros, el grueso de la demanda compra pisos entre 100.000 y 200.000 euros. "Alemanes, rusos y nórdicos son los que más gastan", señalan en TM Grupo Inmobiliario. "Los internacionales optan por la villas y adosados y el 75% del cliente español prefiere apartamentos con terrazas", dicen en esta promotora.

Y aunque muchas grúas sobresalen ya en el horizonte, siguen siendo muchas también las zonas que acumulan un stock que va a ser difícil de vender. "Sigue siendo muy abundante en Castellón y significativo en la costa de Almería, en Aguadulce (Retamar) y Vera. Sin embargo, la sobreoferta no impide el inicio de nuevo producto más al gusto de los compradores", arguye Soria. En cambio, en otras zonas, como Ibiza, el sur de Tenerife, costa vasca y ciertos enclaves de Cádiz y Huelva el excedente es prácticamente inexistente. Los municipios de costa (excluyendo capitales) que más visados de obra nueva registraron en 2017 fueron Orihuela, Estepona, Torrevieja, Elche, Pilar de la Horadada, Marbella y Benidorm.