La demanda de viviendas de obra nueva repunta con fuerza

La vivienda de obra nueva es cada vez más demandada en España. Si en 2017 había un 8% de quienes compraron casa que solo había buscado vivienda de nueva construcción, en 2018 este porcentaje se ha incrementado hasta el 15%. Y ello, a costa del grupo que tomaba en cuenta tanto las casas a estrenar como las usadas, que ha pasado del 57% de hace un año al actual 52%, según un estudio del portal inmobiliario Fotocasa. La subida de la demanda se traduce también en un aumento relativo de las adquisiciones efectivamente realizadas de obra nueva. De todos los compradores que se plantearon exclusivamente la adquisición de una vivienda de este tipo, el 42% acabó comprándola en el último año, contra el 30% de los 12 meses anteriores. El restante 58% adquirió casas de segunda mano, lo que supone un trasvase de 12 puntos porcentuales de este grupo al otro.

“Se trata de una demanda latente que en los últimos años no acababa de salir al mercado como consecuencia de la situación económica”, resalta la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, “pero también de la falta de una oferta que se adecuara a sus necesidades o preferencias”.

Madrileños, andaluces y jóvenes

Las comunidades autónomas donde más acusado es el repunte de compradores que solo buscan inmuebles a estrenar son Madrid (pasan del 11% de 2017 al 18% de 2018) y Andalucía (del 7% al 15%). Si la subida se registra en todos los rangos de edad, en los dos grupos más jóvenes –conformados, uno, por personas de entre 25 y 34 años, y el otro, entre 35 y 44 años– el porcentaje de quien considera exclusivamente viviendas de obra nueva alcanza en ambos casos el 16%, un punto porcentual por encima de la media.

“Las viviendas de obra nueva son más modernas y están conectadas”, explica el secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo. “Muchas de ellas disponen de servicios adicionales en las zonas comunes como salas gourmet, de niños, de estudio, para co-working, cines, espacios de relajación, gimnasios, piscina y pádel, lo que hace que sean muy valoradas por la gente joven y las familias con hijos”, añade.

Un mercado descompensado

Estas tendencias de la demanda de casas nuevas se reflejan en las estadísticas oficiales de la oferta. En los primeros cuatro meses de este año los visados de dirección de obra nueva concedidos fueron 39.504, un 16,06% más que en el mismo período del año pasado. De la misma manera, en 2017 se dio un 26,1% de visados de obra nueva más que en 2016, según datos del Ministerio de Fomento, pero este crecimiento interanual se ha ralentizado con respecto al bienio anterior.

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Es el síntoma, para Cuervo, de un mercado descompensado, consecuencia de diez años de paralización de la industria y de plazos de gestión, tramitación urbanística y construcción “muy largos”. Por ello, el secretario general de la APCE estima que promotoras y constructoras tardarán “dos o tres años” en satisfacer la demanda de viviendas nuevas, “incluyendo las que se venden a ciudadanos extranjeros”.

Precios elevados

La principal dificultad en la adquisición de este tipo de vivienda es su precio demasiado elevado, según señalan más de tres de cada cuatro encuestados por Fotocasa que consideran la posibilidad de adquirir una casa de obra nueva. De hecho, más de la mitad de ellos ha llegado a negociarlo, y en un 8% de los casos el importe ha variado, pese a no haber habido ninguna negociación. La mitad de los que finalmente se decantaron por comprar una vivienda usada justificó su elección afirmando que consideraba las casas a estrenar demasiado caras.

Una característica que Cuervo admite sin reservas, aunque prefiere hacer hincapié en que en este tipo de vivienda la calidad de la construcción hace que el mantenimiento salga más barato y que se aminore el consumo de energía. De esta forma, en palabras del secretario general de la APCE, “en un periodo de entre 5 y 10 años el importe ahorrado anualmente rondará los 1.500 euros”.

Suelo caro y escaso poder adquisitivo

La otra razón que esgrimieron con más frecuencia los que renunciaron a tener una casa de nueva construcción es la escasa oferta en las zonas de su interés (45%). Por ello, Toribio concluye que “la oferta actual de vivienda de obra nueva no abarca la demanda potencial que existe en la población española, lo cual es una buena noticia para el sector promotor”, aunque este debería adaptar el precio de este tipo de inmuebles ante unos particulares que “aún no han recuperado el poder adquisitivo que perdieron durante la crisis”.

En la opinión de Cuervo, el problema estriba en la falta de cambios en la normativa urbanística para que sea más ágil y flexible, “lo que permitiría disponer de un suelo mucho más barato que en la actualidad”. Si el precio del suelo fuera más bajo, “el producto final podría entrar en los precios adecuados para que el esfuerzo salarial cumpliera con los parámetros de riesgo de la banca”, denuncia.

Comprar sobre plano

En cualquier caso, el comprador que no disponga de todo el dinero necesario para adquirir una vivienda de obra nueva y que se plantee pedir una hipoteca, no notará diferencias sustanciales con los préstamos que los bancos conceden para segunda mano. Los elementos que suelen tener en cuenta la entidades son “el importe de tasación u otras características personales del solicitante como empleo, tipo de contrato, ingresos de la unidad familiar, localidad, y ahorros aportados al importe final del préstamo”, señala el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. Y, antes de todo, no aparecer en ningún fichero de morosos.

Si adquirimos la vivienda sobre plano –“lo que ayudará a aprovechar un mejor precio”, en sus palabras–, deberemos esperar el tiempo de construcción, que en algunos casos puede llegar a ser de varios años. Es bastante común que la entrada y los primeros pagos se hagan cuando la vivienda no está todavía acabada, por lo que se estará pagando algo que todavía no se puede disfrutar.