Si no quiere sustos, revise el valor de referencia catastral de la casa que va a comprar o heredar

Quien compre una vivienda de segunda mano o la herede no debería perder de vista el nuevo valor de referencia del catastro, que se aplica desde enero de 2022 y que se ha fijado como nueva base imponible de impuestos de tanto calado como el de transmisiones patrimoniales y el de sucesiones y donaciones.

Ya hay quien se ha llevado una desagradable sorpresa a la hora de pagar alguno de estos tributos, al tener que asumir un importante incremento de la carga fiscal con el que no contaban. Desde principios de año, bajo el paraguas de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, la base imponible de ambos impuestos (y de otros como el de actos jurídicos documentados y patrimonio) ya no es el valor ­real, que tanta litigiosidad generaba, sino el valor de mercado estipulado por la Dirección General del Catastro y que ahora se impone a los contribuyentes.

Pero la nueva fórmula no ha conseguido calmar las aguas. Los problemas vienen porque en algunos casos existe un desfase entre el precio del inmueble pactado en la escritura de compraventa o el valor declarado en la escritura de herencia y este nuevo valor de referencia. El abogado Alejandro del Campo, de DMS Consulting, calcula que afecta a un 20% de las operaciones. “A estas personas se les pide un esfuerzo para pagar una tributación extra injusta, están asfixiados”. El letrado José María Salcedo, del bufete Ático Jurídico, afirma que, en los casos más habituales, “las diferencias van de 30.000 a 150.000 euros. Pero luego hay otros con discrepancias de varios cientos de miles de euros”.

El nuevo valor de referencia (nada tiene que ver con el valor catastral) se basa en los precios de las transacciones de inmuebles de la zona que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Esto significa que las valoraciones son genéricas y no existe la visita de un perito y, por tanto, no siempre se tiene en cuenta el estado de conservación, las vistas, las reformas… “En la práctica, no deja de ser una valoración de los inmuebles a bulto, por lo que en muchos casos es muy superior al valor real o de mercado de los inmuebles y esto crea distorsiones en el mercado inmobiliario”, cree Del Campo, abogado que denunció ante la Comisión Europea la normativa reguladora de la declaración de bienes y derechos en el extranjero y que el Tribunal de Justicia de la UE tumbó en enero. Y prosigue: “El nuevo sistema de valoración mínima obligatoria es abusivo y la Ley 11/2021, con la excusa de luchar contra el fraude fiscal, aprovecha los valores de referencia para subir impuestos de forma un tanto encubierta”.

Hacienda lo niega. “En ningún caso la implantación del valor de referencia supone una subida de impuestos. Dicho valor no puede ser superior al valor de mercado de los inmuebles y así se recoge explícitamente en la normativa catastral”. Además, “la cifra de impugnaciones presentadas sobre el valor de referencia es de momento muy baja en relación con el número de operaciones realizadas”.

Los asesores fiscales denuncian que un porcentaje de compraventas se están viendo afectadas. Hay contribuyentes que están al tanto y comprueban el valor de referencia antes de cerrar la transacción. De hecho, es aconsejable verificar cada año si nuestro inmueble tiene asignado o no valor de referencia —se fijan en diciembre de cada año—. Si los datos no son correctos se puede solicitar su rectificación al Catastro.

Renunciar a la operación

El problema es para quienes desconocen el nuevo valor. “La sorpresa viene al ir a notaría, cuando se les informa que el gasto fiscal de la operación va a ser muy superior al que pensaban. Hay que tener en cuenta que, en comunidades con un impuesto de transmisiones del 10% (Valencia, por ejemplo), puede suponer un incremento de la tributación de varias decenas de miles de euros”, afirma Salcedo. La consecuencia es renunciar y perder las arras entregadas, insiste.

Alejandro del Campo aporta algunos casos sangrantes. Uno de sus clientes pacta la compra a finales de 2021 de una vivienda de 300.000 euros, entregando a cuenta un 10%. Al escriturar, a principios de 2022, se encuentra con que el valor de referencia es de un millón de euros, por lo que debe pagar un impuesto muy superior: 90.000 euros, en lugar de 24.000. Decide no seguir con la compra y perder el pago a cuenta. Otro compró por 550.000 euros una casa con un valor de referencia de 1,1 millones (pagó 101.530, en lugar de 45.485 euros). Y uno de sus clientes está pendiente de aceptar la herencia de un inmueble tasado en 1,8 millones. Tiene un valor de referencia de 2,7 millones.

Del Campo afirma que no se trata de ventas entre familiares, escrituraciones a precios inferiores o transacciones donde circula el dinero negro. Se trata, dice, “de que se hace a bulto, sin tener en cuenta que la casa puede estar en muy mal estado o que un poco más arriba se han vendido ocho viviendas con vistas al mar a extranjeros por un dineral cuando la tuya está más abajo y no tiene vistas”. También puede deberse a separaciones matrimoniales litigiosas que obligan a malvender, o porque el inmueble se haya depreciado por tener humedades importantes, porque se haya quemado o haya sido ocupado, añade José María Molinero, secretario general de Gestha.

Para los técnicos del Ministerio de Economía y Hacienda, el nuevo procedimiento de cálculo aporta seguridad jurídica y a largo plazo conseguirá reducir el fraude. “Animará a que no se escriture por debajo del precio de compraventa”, considera Molinero.

Otra de las cuestiones que ha cambiado es a quién corresponde la carga de la prueba. Antes, a la Administración. Ahora, si el comprador considera que el valor de referencia es superior al valor de mercado, deberá pagar los impuestos (presentando autoliquidación) para evitar intereses de demora y sanciones y luego impugnarla (en el plazo de cuatro años), solicitando su rectificación y devolución de ingresos indebidos ante la Hacienda autonómica. Para los asesores fiscales, el nuevo valor vulnera el artículo 31 de la Constitución, que establece la obligación de contribuir de acuerdo con nuestra capacidad económica. “Estoy convencido de que algún tribunal de justicia llevará el asunto ante el Tribunal Constitucional”, cuenta Del Campo, que cree que el valor de referencia debería ser orientativo, sin presumir que todos defraudan.