España necesita más de un millón de viviendas de alquiler a precio asequible, según un estudio

Las familias que viven de alquiler en España tienen serias dificultades para hacer frente al pago de las rentas y, pese a las bajadas de precios a raíz de la pandemia, no parece que la situación pueda solucionarse a corto plazo. La tasa de esfuerzo, que expresa los ingresos que un hogar debe dedicar al pago del alquiler, es el indicador clave que toma un estudio presentado este miércoles y que estima que España necesita más de un millón de viviendas de alquiler asequible para solucionar el problema de accesibilidad a la vivienda.

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Para llegar a esa conclusión, la tasadora Gesvalt y la firma de análisis de datos Atlas Real Estate Analytics, coautoras del estudio, han examinado la tasa de esfuerzo de los inquilinos españoles por códigos postales. A partir de los datos de renta disponible del INE y del índice oficial de precios de alquiler que ofrece el Ministerio de Transportes (en ambos casos con indicadores previos a la crisis, ya que esas estadísticas oficiales aún no ofrecen datos posteriores), han calculado cuántos hogares superan determinados umbrales de esfuerzo. Ese es el dato que equivaldría a cuántos arrendamientos asequibles hacen falta para reequilibrar el mercado y devolverlo a tasas de esfuerzo razonables. Así, calculan que algo más de un millón de hogares (1.003.064 exactamente) dedican más de un 40% a la renta mensual. Si el porcentaje se baja hasta el 35% (más acorde con los niveles considerados razonables por numerosos organismos económicos), esa necesidad se eleva por encima de los 1,5 millones de hogares.

El análisis por códigos postales permite identificar las provincias donde la necesidad de alquiler asequible es más acuciante. No hay sorpresa en la que ocupa el primer puesto: Madrid. La región de la capital necesita entre 214.740 y 285.983 viviendas en alquiler asequible, en función de si lo que se pretende es rebajar la tasa de esfuerzo del 40% o del 35%, para paliar el problema de accesibilidad a la vivienda. En segundo lugar se sitúa Málaga, con un intervalo de entre 136.700 y 211.650 viviendas necesarias; y en tercer lugar figura Barcelona, que según el informe debería sumar entre 128.733 y 190.179 alquileres asequibles.

En general, son las provincias más pobladas y de costa las que tienen mayores necesidades. Estas coinciden con las áreas donde más se han disparado los precios en los últimos años. Así, por ejemplo, por detrás de Barcelona, aparecen Sevilla, Valencia, Cádiz y Alicante. Y según el estudio, que no incluye a País Vasco y Navarra porque no forman parte del índice oficial de precios, completan el mapa de territorios con más necesidad de alquileres asequibles las dos provincias canarias, Murcia, Granada y Asturias.

Precios por encima de los salarios

No hacen falta grandes indagaciones para saber cómo España ha llegado a esa situación. “Hemos vivido un aumento de los precios de la vivienda muy superior a lo que han subido los salarios”, ha resumido Mercedes de Miguel, directora de Operaciones de Gesvalt, en la presentación de los datos a la prensa. El informe destaca que entre 2014 y 2019 los salarios crecieron un 5% mientras que el precio de la vivienda lo hizo un 12%, un desequilibrio que fue todavía mayor en ciertas provincias y que además se concentró especialmente entre 2016 y 2019. A la vez, el porcentaje de personas que viven de alquiler en España, como resultado de factores demográficos, pero también de las mayores dificultades para financiar la compra de una vivienda, no ha dejado de crecer.

La crisis ha cambiado esto último (en 2020 bajó ligeramente el porcentaje de inquilinos) y también ha frenado la escalada de las rentas, pero es dudoso que la accesibilidad a la vivienda vaya a mejorar. El informe recuerda el batacazo del PIB en 2020 y el crecimiento del desempleo, un fenómeno que se ceba especialmente en el sector donde el alquiler es más frecuente: los jóvenes. Sigue habiendo por tanto motivo para la alarma, aunque los autores del informe también ven un enfoque positivo: “Es el momento de apostar por la vivienda asequible en España porque los tres actores están alineados: ciudadanos, Administraciones y sector privado”, ha asegurado De Miguel.

Se refiere así a la proliferación de nueva fórmulas para aumentar el parque de alquileres asequibles, que no se trata de alquiler social (destinado a sectores de población con mayor riesgo de exclusión) sino de rentas limitadas por debajo de los precios de mercado para evitar que los inquilinos hagan un sofreesfuerzo al pagar la casa. Todas tienen la particularidad de contemplar la promoción de nuevas viviendas en alquiler mediante fórmulas de colaboración público-privada.

Aunque las cifras contrastan con las necesidades. El plan Vive de la Comunidad de Madrid recientemente ha subastado tres lotes de suelo (el cuarto quedó desierto por falta de interés de las compañías privadas) que equivalen a 6.000 futuras viviendas y en marcha está también un proyecto del Àrea Metropolitana de Barcelona, que contempla 4.500 nuevos alquileres. Más ambiciosas son las cifras del Ministerio de Transportes, que reformuló recientemente su plan de alquiler asequible para captar 100.000 viviendas (la mitad son casas ya construidas que cederían compañías inmobiliarias y financieras). Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, cree que lo más importante es que España “va mejorando”, aunque también admite solucionar el problema de accesibilidad “va a tardar bastante tiempo al ritmo actual”.