Viviendas de alquiler

El Gobierno presenta la estadística oficial de alquiler, pero prefiere esperar para poner topes a los precios

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana hace público el sistema de índices de referencia, según el cual Madrid, con una renta media de 780 euros, es la provincia más cara de España

Carteles de alquiler ante un edificio de Madrid, en una imagen de archivo.
Carteles de alquiler ante un edificio de Madrid, en una imagen de archivo.Uly Martin

La estadística oficial de precios de alquileres ve al fin la luz. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antiguo Fomento) ha presentado este martes el nuevo Sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler a partir de los datos de 11,2 millones de arrendamientos recabados en cuatro ejercicios tributarios (de 2015 a 2018). La intención inicial era que esa estadística, cuya presentación había quedado aplazada en dos ocasiones (la última el pasado marzo por el estado de alarma), sirviera para poner límites de rentas, pero la pandemia ha dejado ese objetivo pendiente de fecha.

El ministro de Transportes, José Luis Ábalos, ha destacado que la nueva herramienta es “sencilla, detallada, contrastada y fiable” para las Administraciones, los particulares y los profesionales del sector inmobiliario. “Nos hemos procurado un instrumento muy útil a la hora de tomar decisiones en el ámbito de lo público”, ha añadido.

Una de esas decisiones, que ninguno de los intervinientes en el acto ha citado expresamente aunque figura en los acuerdos de Gobierno, es buscar la manera de que esos datos identifiquen las áreas tensionadas de precios y habilitar así a comunidades autónomas y Ayuntamientos a intervenir en el mercado. Según los planes que detalló Ábalos en febrero, ese camino se tenía que recorrer este verano. Pero la reflexión ahora es que la pandemia ha alterado la situación. Fuentes del Ministerio señalan que no tiene sentido actuar con a una foto de mercado previa a la covid-19 y, por ello, no se pone un horizonte temporal a ese paso más allá de señalar que es “un compromiso de legislatura”.

Datos muy detallados

Con lo que sí contarán en adelante las Administraciones Públicas es con información oficial muy detallada sobre los alquileres para, según ha dicho Ábalos, “vigilar el mercado”. Los datos, sin embargo, no están excesivamente actualizados ya que la fuente principal son las declaraciones de renta de los contribuyentes y la renovación se hará anualmente. A través del cruce de esa información tributaria con otras variables de catastro, registros de la propiedad, INE y hasta portales inmobiliarios, el nuevo sistema ofrece información de precios medios hasta el nivel de sección censal.

De cada una de las secciones censales (33.662 en total) donde se disponga de información de al menos 10 inmuebles, se ofrece el precio por metro cuadrado, lo que se paga como media por una casa y la superficie media que se arrienda. Eso mismo se podrá consultar en los niveles de distrito censal, municipio, provincia y comunidad autónoma. País Vasco y Navarra han quedado fuera de la estadística al no participar del régimen tributario común, aunque el secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas, ha señalado que “se están buscando fórmulas” para incluirlas.

Según los datos publicados ya disponibles en la web del Ministerio, Madrid es la provincia más cara de España con una media de 780 euros por arrendamiento. Le siguen Barcelona, con 694 euros, y las Islas Baleares, con 624 euros. Esta última es sin embargo la que ha experimentado un mayor crecimiento de precios entre 2015 y 2018, con un aumento de rentas del 19,1%. Tres municipios del área metropolitana de Madrid —Pozuelo de Alarcón (1.200 euros) y Majadahonda y Boadilla del Monte (1.100 euros en ambos casos)— son los que tienen los arrendamientos medios más caros de España. Estos datos se refieren a pisos en bloques colectivos, ya que la estadística da por separado los precios de las viviendas unifamiliares.

Carencia histórica

Como ha recordado Ábalos, la presentación del índice de precios pone fin a “una carencia histórica”, en el mercado español de arrendamientos. La falta de una estadística oficial ha hecho que durante años la manera de medir la evolución de los alquileres haya pasado por las estadísticas de los portales inmobiliarios. Pero estos publican el precio de oferta, lo que eleva las medias al alza porque en la negociación entre propietarios e inquilinos es relativamente frecuente que se acuerde una renta más baja. Otra diferencia notable con los datos que recoge el Ministerio es que estos últimos sacan la media de todo el parque de arrendamientos y no solo de los últimos contratos firmados.

Con la medida de este martes, España avanza un paso más hacia la puesta en marcha de alguna forma de limitación de los alquileres, aunque la posibilidad parece más lejana ahora que hace unos meses. Para ello, habría que definir previamente lo que son las áreas tensionadas, las únicas en las que se permitiría a las Administraciones establecer controles de precios. El Ministerio ha estudiado diferentes alternativas legislativas para ello pero, de momento, no parece que esa posibilidad vaya a formar parte de la Ley de Vivienda que se espera presentar antes de finales de año.

Lo que es seguro, frente a las apelaciones al “consenso” en el departamento que dirige Ábalos, es que la medida de poner topes a los arrendamientos cuenta con el rechazo casi unánime del sector inmobiliario, que la ve como una forma no deseada de control en el mercado y apela a la colaboración público-privada para aumentar la oferta de alquileres y bajar así los precios. Aunque ya hay iniciativas para desarrollar un mayor parque de alquileres asequibles, el problema de esa solución es que requiere más tiempo, ya que para levantar viviendas nuevas se necesitan años. Los controles de precios, que se han experimentado en los últimos años en algunas ciudades europeas y estadounidenses y que cuentan con el beneplácito de los sindicatos de inquilinos, tendrían un efecto más inmediato. La consecuencia indeseada, alertan desde el otro lado las compañías inmobiliarias, es que desincentive poner pisos en alquiler y se contraiga la oferta.

Fricciones con Unidas Podemos

La discusión sobre la efectividad de los controles de precios tampoco ha sido ajena a los dos socios del Ejecutivo de coalición. Incluida en el pacto de presupuestos que firmaron Gobierno y Unidas Podemos a los pocos meses de llegar Pedro Sánchez a La Moncloa (entonces con un gabinete monocolor del PSOE), la medida no fue posteriormente incluida en un decreto sobre vivienda que el Congreso tumbó con el voto en contra de la formación de Pablo Iglesias. Ante la inminencia de las elecciones de abril de 2019, ambas formaciones se pusieron de acuerdo para sacar adelante un mes antes un nuevo decreto sobre alquileres. El consenso que se encontró fue incluir la elaboración del índice de precios, pero sin hacer alusión a los controles ante la inminencia de la cita electoral.

Según aquel decreto, la estadística debía haber estado lista ya el otoño pasado, pero esa fecha experimentó un primer aplazamiento ante las infructuosas negociaciones para formar un Ejecutivo. Con la repetición electoral del pasado noviembre, la coalición de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos volvió a poner el tema sobre la mesa de acuerdos. Lo hizo en su forma original, como había estado en el primer pacto de presupuestos: índice de precios para definir zonas de crecimiento descontrolado y habilitar mecanismos para limitar los alquileres. El Ministerio de Fomento, ya transformado entonces en Transportes, Movilidad y Agenda Urbana pero con Ábalos igualmente al frente, definió un nuevo calendario. La estadística estaría en marzo y alguna forma de legislación para limitar las rentas en verano. Pero entonces la pandemia volvió a alterar los planes.

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