Los pisos turísticos elevan hasta un 19% la oferta de alquiler residencial
Los dueños de las viviendas vacacionales dan el año por perdido y buscan alternativas
Sin turistas a la vista, los más de 200.000 pisos turísticos que hay en España, según estimaciones del sector, se enfrentan a una temporada en blanco. Para superar esa sequía, muchos buscan alternativas que permitan sacar rentabilidad a los inmuebles y, como una inesperada reacción en cadena de la epidemia, han hecho crecer la oferta de alquileres residenciales. Así lo detectan los portales inmobiliarios, que llegan a cuantificar el incremento hasta casi una quinta parte del total de anuncios. La mayoría se decantan por el arrendamiento de temporada, aunque algunos también se han pasado al largo plazo.
En las 11 primeras semanas del estado de alarma (del 16 de marzo al 31 de mayo), el portal Fotocasa ha visto aumentar sus anuncios de alquileres un 19%. En Andalucía el pico se dispara hasta el 99% y en otras tres comunidades (Extremadura, Navarra y Murcia) supera el 60%. “No sabemos si esos pisos que se están poniendo en alquiler previamente estaban anunciados en plataformas de alquiler turístico, pero todo parece indicar que sí”, afirma Anaïs López, directora de Comunicación del portal inmobiliario.
Un motivo es que muchos se ofrecen por temporadas cortas, “lo cual indicaría que estos pisos tienen la intención de volver al mercado turístico cuando el turismo se reactive”, explica López. Además, añade, ese movimiento ha afectado a los precios: “En abril, la subida interanual del precio [de oferta] de alquiler fue del 10,9%, un incremento de dos dígitos que no veíamos desde hace tiempo”. En Fotocasa creen que se debe a que se trata de pisos a los que sus dueños sacan normalmente más rentabilidad y por eso los ponen ligeramente más caros.
Se trataría, en cualquier caso, de un aumento puntual. Un axioma del sector es que una mayor oferta baja los precios a la larga. “Tiene un impacto positivo en la oferta residencial en alquiler, cuyo principal problema es la descompensación con la demanda. Y eso se ha traducido en los últimos años en subidas de renta”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Pero los expertos dudan que sea el caso actual: nadie sabe si esos pisos volverán al alquiler vacacional y algunos creen que no son suficientes para influir en el mercado.
Pisos.com tiene una pequeña sección de casas vacacionales y en abril un 11% de esos anuncios se pasaron al alquiler convencional. En mayo, el porcentaje creció al 16,5%. Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, destaca sin embargo que en su web los nuevos anuncios de alquileres se han reducido. Aunque han observado “un aumento inusual” en el centro de Madrid “que puede ser debido al trasvase de vivienda vacacional a alquiler permanente”.
Reservas canceladas
También en la capital es donde Fevitur, la federación nacional de casas turísticas, ha detectado una concentración. Su presidente, Tolo Gomila, señala que entre sus asociados (que representan 186.000 de los 220.000 apartamentos turísticos que calculan que hay en España) se han pasado al alquiler residencial un 40% de los pisos de Madrid. Pero rebajan la media nacional a un 6%.
La razón fundamental para Gomila es el descalabro del turismo: “Este año está perdido, quien puede proporcionar un poco de luz es el mercado doméstico”. Por ello, el empresario cree que la recuperación será “asimétrica”. Las islas sufrirán más “por la conectividad aérea y porque dependen en un 70% del turismo extranjero”.
Pero, junto a la imposibilidad de captar reservas, Encinar profundiza en otras razones. “El confinamiento ha acelerado la decisión de algunos propietarios de vivienda vacacional que habían descubierto que si no llevas directamente la gestión, los números no salen”, asegura.
Un ejemplo es Ricardo Martínez, de 32 años. Hace dos años compró un piso en una zona de bares de Madrid para alquilarlo a visitantes. En ese periodo relata “cuatro limpiezas y un cambio de sofá, varios arreglos de lavadora, tres pinturas... y además la gestión, que a veces se retrasa un vuelo y tienes que estar a la una esperando para dar las llaves”. “La rentabilidad es muy poco más alta y a costa de mucho trabajo”, valora.
No obstante, Martínez admite que “el empujón ha sido que no hay inquilinos”. La Agencia Negociadora del Alquiler le acaba de encontrar un arrendatario. “Lo he alquilado en 850 euros y algún mes he sacado 1.500, pero otros sacaba 400”, cuenta. El alquiler será por cinco años —lo obligatorio por ley para vivienda habitual— pero no le importa. “Para mí lo fantástico es que se tiren ahí 15 años”, asegura.
Solución temporal
Esa solución no convence a muchos propietarios como Javier Plaza, de 51 años. En la anterior crisis se quedó en paro y decidió convertir un piso que tenía en el distrito madrileño de Retiro en su medio de vida. También gestiona otra casa turística de un conocido que vive fuera de España. En marzo, se quedó sin reservas y tuvo que devolver parte de las señales.
Ahora busca a profesionales o personas de paso que los necesiten como arrendamiento temporal (una posibilidad que contempla la ley si no es la vivienda habitual del inquilino). “Si va a seguir siendo mi trabajo, quiero tener disponibilidad de ese piso por si puedo sacarle un mayor beneficio”, señala. Para cubrir al menos la hipoteca, lo ha puesto en 750 euros. “Antes podía sacar hasta 1.400 alguna vez, pero yo no soy un potentado ni un multimillonario, es mi trabajo: yo lo limpio, recibo a la gente..., le dedico muchas horas”, argumenta.
La gran duda es cuánto se mantendrán estos alquileres en el mercado residencial. Javier Gil, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, pide que las Administraciones legislen “para que una vez han salido esos pisos del alquiler turístico, permanezcan [en el mercado convencional]”. Gil demanda “normativas para que las viviendas no se puedan transformar en pisos turísticos”. Y pone como ejemplo algunas ciudades que limitan esta forma de alojamientos a la primera residencia del arrendador.
El arriendo por temporadas: solo con algunas condiciones
Alquilar un piso solo durante unos meses es posible, pero los expertos avisan de que también puede considerarse un fraude de ley si no se hace bien. Un falso mito es que la duración del contrato debe ser inferior a un año para firmar un arrendamiento de temporada y que, si se supera ese plazo, el alquiler pasaría a ser a largo término, con las correspondientes prórrogas a las que tiene derecho el inquilino hasta completar cinco o siete años.
“Realmente la ley no dice eso”, señala Macarena Redondo, abogada de Legálitas. “El artículo 9 de la LAU dice que la duración será libremente pactada entre las partes y yo puedo firmar un contrato de 11 meses o de cinco, pero eso no se traduce en que sea un arrendamiento de temporada”. Lo imprescindible, recuerda, es que “se establezca una cláusula de temporalidad que afecte al arrendatario”. Es decir, que hay que especificar que quien alquila se encuentra desplazado temporalmente de su domicilio habitual por estudios, trabajo o causas similares.
También José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler, señala que un alquiler por meses “sería ilegal si no se acredita correctamente la temporalidad”. Y cree que no basta con una simple cláusula en el contrato en la que los arrendatarios aceptan esa temporalidad. “Lo firmado no compromete a los inquilinos si demostrasen que alquilaron la vivienda para establecer en ella su residencia habitual”, indica Zurdo. “Esta práctica se consideraría que es un fraude de ley”, concluye.
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