¿Va a alquilar un piso? Así le afecta el nuevo decreto sobre arrendamientos

El Gobierno ha aprobado un nuevo decreto de alquiler que alarga los contratos de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es una empresa) e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC. Será la tercera normativa reguladora del alquiler vigente en menos de tres meses.

Esto es lo que debe saber si tiene un contrato de alquiler o se plantea firmar uno pronto:

¿A qué ley está sujeto su contrato?

La respuesta simple es que los alquileres en España se atienen a lo que señala la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el articulado que esta tenga vigente en el momento de la firma del contrato. A partir de ahí, lo más fácil es diferenciar entre tres periodos:

-Hasta el 19 de diciembre de 2018, esta ley de 1994 se regía con una reforma que aprobó el PP en 2013 y que reducía la duración de los contratos a tres años.

-Entre 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019. El pasado 19 de diciembre entró en vigor un decreto del Gobierno que reformaba la LAU y que el Congreso rechazó, tal y como publicó el BOE el 24 de enero. Por tanto entre el 19 de diciembre y el 23 de enero (fuentes jurídicas se inclinan por pensar que la derogación no es efectiva hasta que se publica en el BOE, aunque el Congreso la votara antes) los contratos se rigen por lo que decía ese decreto (puedes ver aquí las principales medidas).

-A partir del 24 de enero de 2019 la ley volvió a la reforma de 2013, que estará vigente hasta que el decreto que ha aprobado este viernes el Consejo de Ministros entre en vigor.

¿Y cuándo entrará en vigor?

Normalmente los decretos se activan un día después de su publicación en el BOE. Fuentes del Gobierno señalan que lo más probable es que esa publicación se produzca este sábado, así que el decreto se pondría en marcha el domingo y los contratos que se firmen el lunes ya deberían adaptarse a la nueva normativa.

¿Cuánto durará su contrato?

Ninguno de los dos decretos aprobados en el último mes contenía una cláusula de retroactividad porque eso plantearía problemas jurídicos. Así que nuevamente depende de cuándo lo firmó:

-Si tu contrato es previo al 19 de diciembre o posterior al 23 de enero, la duración mínima es de tres años. Si concluidos esos tres años ninguna de las partes indica que quiere extinguir el contrato, este se prolonga un año más (prórroga tácita).

-Si firmó entre el 19 de diciembre y el 23 de enero o va a firmar una vez que el nuevo decreto entre en vigor, su contrato tiene una duración mínima de cinco años si el propietario es una persona física. Si el inmueble pertenece a una persona jurídica (es decir, a una empresa) la duración mínima es de siete años. La prórroga, si ninguna de las partes dice que quiere poner fin al contrato, es de tres años en ambos casos.

-Para los contratos que se firmen con el decreto aprobado este viernes hay que tener en cuenta una novedad: no basta un mes como hasta ahora para que el casero o el inquilino comuniquen, al término del contrato o de la prórroga tácita, que quieren ponerle fin. Ahora el casero deberá comunicarlo cuatro meses de antelación y el inquilino con dos. 

¿El casero puede subir la renta lo que quiera?

En los contratos firmados antes del nuevo decreto, la actualización anual de renta se ajusta a lo que establezca el contrato (normalmente el IPC, pero hay otras fórmulas). En ausencia de un índice de referencia, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

El nuevo decreto establece sin embargo una salvedad: la actualización anual dentro del contrato no puede en ningún caso superar el IPC.

¿Y si va a firmar un contrato nuevo?

El decreto no toca el artículo 17 de la LAU, como exigía Podemos. Ese artículo establece que el precio de un alquiler es el que "libremente pacten las partes". Por tanto, no existe ninguna limitación formal a que el casero pida lo que quiera por su piso.

Para aportar mayor transparencia al mercado, lo que sí hace el decreto es establecer un índice de precios de referencia que deberá ponerse en marcha dentro de ocho meses y que anualmente dirá qué vale como media un alquiler hasta el detalle de barrios y secciones censales. Ese índice, que en el pacto presupuestario del pasado octubre entre el Gobierno y Podemos se establecía como base para que las comunidades y Ayuntamientos limitasen los precios, solo tiene de momento un valor informativo para que, dentro de las competencias actuales, las Administraciones lo usen. En el futuro, el Gobierno ha señalado que ya están estudiando una serie de medidas fiscales para incentivar que una bajada de precios. En cualquier caso, debería aplicarse en la próxima legislatura.

¿Puede pedir el casero un aval?

Sí, pero con límites. El nuevo decreto establece que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el inquilino un desembolso equivalente a más de dos meses de renta. A esto se suma la fianza obligatoria, que el decreto no modifica y se mantiene por tanto en un mes. Así que, a la firma del contrato, el arrendatario necesitaría disponer como máximo de la cantidad equivalente a cuatro meses de alquiler (mes corriente, fianza y dos meses como máximo de aval complementario). Pero a esto pueden añadirse los gastos de inmobiliaria.

¿Quién debe pagar a la inmobiliaria?

Aunque la ley hasta ahora no lo establecía así, era una norma no escrita en muchas ciudades que fuera el inquilino el que pagase los gastos de inmobiliaria (normalmente un mes de renta) si el piso se había encontrado a través de una agencia. El nuevo decreto establece diferencia de nuevo en este punto según el arrendador sea una persona física o jurídica. En el primer caso, las cosas siguen como están, así que se puede exigir al inquilino que lo pague. Pero si el piso es propiedad de una empresa, esta deberá hacerse siempre cargo de los gastos de inmobiliaria sin excepción.

¿Qué pasa si el propietario vende el piso donde vive el inquilino?

El nuevo decreto establece dos medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en casos en los que un fondo compra su piso. Por un lado, el nuevo propietario estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado. Hasta ahora, la ley solo otorgaba esa protección a los contratos depositados en registro público.

La segunda novedad tiene que ver con el derecho de tanteo y retracto. Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepción cuando una empresa compra todos los inmuebles de un bloque, de manera que los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. La excepción se mantiene, pero el nuevo decreto establece que, en esos casos, las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, que si un fondo intenta comprar un bloque entero de pisos, los inquilinos no pueden comprar esos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el bloque con preferencia sobre el comprador privado.

 Si no paga, ¿le pueden desahuciar?

Cuando un inquilino no paga la renta, el propietario puede recurrir al juzgado exactamente igual que antes para solicitar el desahucio. Sin embargo, el nuevo decreto modifica el procedimiento que se sigue a continuación. El juzgado estará ahora obligado a pedir un informe de vulnerabilidad del inquilino a los servicios sociales. Si estos determinan que se da esa situación, el procedimiento se paraliza un mes para buscar al inquilino un sitio donde alojarse. Cuando el propietario es una persona jurídica, la paralización es de hasta tres meses. Además, desde ahora los jueces deberán señalar con día y hora exactos la fecha en que se producirá el lanzamiento, tal y como exigían las plataformas antidesahucios.