El Gobierno renuncia a conceder ventajas fiscales en el IBI a los caseros que alquilen barato

El Consejo de Ministros ha aprobado este viernes el nuevo real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma prevé la creación de un índice estatal de referencia sobre el precio de alquiler de vivienda en un plazo de ocho meses. Además, aunque no regula la limitación de las subidas de precios, como reclamaba Podemos, el texto vincula las subidas de rentas al IPC durante la duración de los contratos, que se amplían de tres a cinco años. La norma no contempla finalmente la bonificación del 80% del IBI para el alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda, según han concretado fuentes del Ministerio de Fomento. Este tipo de medidas, han detallado desde el ministerio, se abordarán en una normativa posterior.

La idea inicial, contemplada en un borrador al que tuvo acceso EL PAÍS, era permitir que los Ayuntamientos concedieran bonificaciones fiscales de hasta el 80% en el IBI para los caseros que limitasen las rentas al nuevo índice de precios que diseñará el Ejecutivo. Pero la medida, siempre según fuentes de Fomento, se ha caído del texto a última hora. No obstante, el decreto sí permitirá que los Ayuntamientos apliquen bonificaciones del IBI de hasta el 95% para las viviendas protegidas, una medida que ya se recogía en el decreto que fue aprobado en diciembre y que Podemos rechazó en el Congreso.

La vicepresidenta, Carmen Calvo, ha hecho hincapié en la rueda de prensa posterior al Consejo en que con este decreto, el Gobierno pretende dar respuesta a las necesidades ocupacionales sobre todo de los más jóvenes, pese a que continúa sin establecer máximos a la subida de precios del alquiler. Calvo ha reconocido que el decreto no resolverá la burbuja del mercado del alquiler, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, con subidas de hasta el 50% en los últimos años. “Este es un plan de choque ante hechos lacerantes… El ministro de Fomento [José Luis Ábalos] lo ha dicho: si tuviéramos Presupuestos habríamos sacado adelante políticas de vivienda, lo que hubiera significado poner en marca objetivos que trascienden los de este real decreto”, ha afirmado la número dos del Ejecutivo.

Calvo ha defendido que el decreto añade algunas novedades “que refuerzan una mirada social profunda” sobre el uso de la vivienda que en el anterior decreto no se habían contemplado. El Congreso lo tumbó a finales de enero con el rechazo, entre otros, de Podemos y sus confluencias, molestos de que no se regulase un límite de los precios del alquiler. La disposición ahora del partido de Pablo Iglesias es distinta.

Los aspectos más relevantes del nuevo decreto son los siguientes:

- Ampliación de la duración de los contratos. Se amplía la duración mínima del contrato (prórroga obligatoria) de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). De esta forma se vuelve a la regulación de la LAU de 1994, aunque con la salvedad de que, si el arrendador es persona jurídica, la duración mínima se amplía todavía más, hasta los siete años. Entre las novedades del texto se recoge que, durante la duración de contrato, este debe recoger expresamente que el propietario tiene la potestad de recuperar la vivienda. Ahora basta con que el arrendador comunique que necesita la vivienda para sí mismo, su cónyuge o sus hijos.

Para dar más estabilidad al inquilino se amplía además la prórroga tácita de 1 a 3 años. Y a la vez también se amplía el plazo de preaviso para dar por extinguido el contrato una vez concluida la prórroga obligatoria. Ahora el arrendador deberá avisar con cuatro meses y el inquilino con dos.

- Actualización de las rentas. Durante la duración del contrato (y sus prórrogas), el tope para subir la renta de año a año se fija en el aumento del IPC. El decreto recoge una excepción: se pueden hacer obras de mejora en la casa durante la vigencia del contrato a cambio de un aumento de renta. No obstante, para ello debe hacer un acuerdo entre las partes y las obras no pueden ser las que obligatoriamente debe hacer el propietario para el mantenimiento de la vivienda.

- Sistema de índice de precios. El decreto introduce un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda, que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado Se recoge la posibilidad de que las comunidades autónomas puedan definir sus propios índices para la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda (algunas de ellas, como Cataluña o la Comunidad Valenciana, ya han avanzado en esta línea). Señala que esos índices pueden servir de soporte, en su caso, a medidas de carácter fiscal. Y para facilitar su elaboración precisa todos los datos que deben incorporarse al depositar la fianza ante el organismo autonómico competente (en aquellas comunidades que obligan a ese depósito).

En el acuerdo presupuestario del pasado octubre se señalaba que el índice de referencia serviría para habilitar a Ayuntamientos y comunidades a limitar las "subidas abusivas" de precios en zonas tensionadas. Podemos quería introducir esa posibilidad pero el Gobierno se ha negado porque considera que sería inconstitucional. "Para ello [limitar precios] una norma estatal lo tiene que regular y los reales decretos no pueden regular sobre derechos fundamentales como el derecho a la propiedad", señalan fuentes de Fomento.

-Limitación de avales y gastos inmobiliarios. Además del mes de fianza, el propietario solo puede exigir al inquilino garantías adicionales equivalentes a dos meses de renta. Además, cuando el arrendador sea una persona jurídica deberá hacerse cargo siempre de los gastos de inmobiliaria.

-Nuevas garantías para el inquilino. El decreto iguala los contratos registrados y los no registrados ante terceros. Es decir, que si un comprador se hace con un piso que está arrendado, debe respetar el contrato vigente aunque este no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. 

En caso de fallecimiento del titular del contrato, el decreto garantiza que sus familiares sigan en el piso durante la duración del arrendamiento cuando se dan casos de vulnerabilidad social o forman parte del hogar personas con discapacidad, menores de edad o mayores del 65 años.

La potestad del propietario para recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato deberá expresarse en el contrato. Hasta ahora la ley lo permitía con un preaviso de dos meses si un cambio en las circunstancias vitales obligaban al dueño, su cónyuge o sus hijos a ocupar la vivienda. A partir de ahora no bastará con ese preaviso de dos meses si no se ha especificado la potestad en el momento de la firma del contrato.

- Venta de bloques enteros a empresas. Ante ese supuesto, la ley no recoge el derecho de tanteo y retracto del inquilino. El decreto permitirá ahora que las legislaciones de vivienda designen a una administración pública como depositaria de ese derecho.

-Desahucios. Para cambiar el procedimiento de desahucios, se modifican tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A partir de ahora los juzgados, ante casos de desahucios, deberán solicitar de oficio un informe de vulnerabilidad a los servicios sociales. El anterior decreto no lo establecía como obligación para todos los casos, tal y como exigía Podemos y se establece ahora.

Cuando se detecta una situación de vulnerabilidad, el procedimiento se aplaza por un plazo máximo de un mes (tres si el propietario es una empresa) para buscar una solución al inquilino. Además, los jueces deberán comunicar con día y hora precisos, como exigían los colectivos antidesahucios, la fecha en que se va a proceder a un lanzamiento.

Por último, el decreto permite que el inquilino acuda al procedimiento de juicio verbal, que es más ágil y tiene menos costes de defensa, cuando la cantidad que reclama el propietario es igual o inferior a 6.000 euros.

- Pisos turísticos. Como ya hacía el decreto del pasado diciembre, el nuevo excluye de nuevo el alquiler turístico de la LAU. Señala que los arrendamientos a corto plazo se regirán por la normativa turística correspondiente.

El decreto también modifica la Ley de Propiedad Horizontal para permitir que las comunidades de vecinos prohíban con el acuerdo de 3/5 partes (frente a la unanimidad actual) el establecimiento de nuevos pisos turísticos. Con el mismo consenso, también podrán determinar que los pisos turísticos paguen una parte mayor de los gastos comunes de la comunidad.

-Mejoras de la accesibilidad. Los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal también incluyen dos novedades que ya señalaba el decreto rechazado por el Congreso. La primera es que las comunidades deberán ampliar el fondo de reserva del 5% al 10% en el plazo de tres años. Ese fondo podrá usarse para obras de mejora de la accesibilidad al edificio, que además se deberán realizar obligatoriamente cuando para su financiación se cuente con ayudas públicas para costear el 75% del coste.

-Medidas fiscales. El decreto modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para permitir a los Ayuntamientos eliminar el IBI en las viviendas públicas, que actualmente pagan por obligación los inquilinos. Además, podrán bonificar, con hasta el 95%, el IBI de los inmuebles sujetos a alquileres de renta limitada. Y, por el contrario, podrán recargar el precio a la vivienda vacía cuando esta esté definida por normativa sectorial (algo que de momento solo hacen algunas comunidades autónomas).

El paquete fiscal es finalmente más limitado que se contemplaba inicialmente y se llegó a recoger en algún borrador. El decreto no recogerá, por ejemplo, la posibilidad de que los Ayuntamientos bonifiquen el IBI a los caseros que alquilen por debajo del índice de referencia. Este no estará listo hasta dentro de ocho meses (aunque Cataluña y la Comunidad Valenciana ya tienen los suyos propios) y el Gobierno, señalan fuentes de Fomento, ya está perfilando algunas medidas. Pero de momento quedarán para los programas electorales y para el escenario que se abra después de las elecciones generales del 28 de abril.